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    最近几年北京、上海等大城市的房价持续上涨，今年，各地政府频频发力，新出台了多项控制房价上涨的举措。2010年4月30日，北京市出台《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发【2010】13号）（以下简称《通知》），严格执行差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款的发放。而在《通知》颁布之前签订的房屋买卖合同，买受人因新政而无法取得银行贷款的，房屋买卖合同是否继续有效这一问题也引起了买卖双方的纠纷。日前，北京市海淀区人民法院审结了一起因新政未能取得住房贷款要求解除房屋买卖合同的纠纷。

    2010年4月12日，出卖人宋女士与买受人张先生在麦田房地产经纪公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房屋买卖合同），约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋。房屋成交总价为555万元，张先生应支付定金人民币15万元。在张先生办理贷款过程中，因北京市出台新房贷政策导致其贷款未果，故起诉至法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同。

    根据双方存量房屋买卖合同第四条商业贷款付款交易流程第1项约定：买卖双方应于2010年5月30日前（含当日）向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为人民币200万元；第4项约定：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。2010年4月13日，张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元，宋女士向其出具定金收条。

    庭审中，张先生提供与其妻马女士的结婚证证明两人为夫妻关系，同时提交登记于张先生名下位于北京市海淀区某小区的房屋及登记于马女士名下位于北京市朝阳区某小区的房屋的产权证以证明其家庭名下已有两套房屋。

    宋女士庭审中对上述事实均不持异议，但在庭审中表示存量房屋买卖合同真实有效，银行未批准贷款事宜已在合同中作出约定，不受《通知》中关于住房贷款的限制，故应按合同执行。

    最后，法院根据合同情势变更原则依法判决解除张先生与宋女士之间的存量房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

    □法官点评

    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。

    本案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条商业贷款付款交易流程第4项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。

    根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张先生家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，应予以支持。

    在此法官提醒，合同履行方式是合同重要内容，若房屋买卖合同签订后政策发生变化而导致合同履行方式无法实现的或实现对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院依法解除合同，合同义务已履行部分并可恢复的，当事人可要求恢复原状。

    □相关观点

    贷款政策变动能否主张解除买房合同？厦门市思明区法院民一庭法官戴建平认为，这种情况下退房，首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么服从约定；如果没有约定的，就存在较大争议了。

    戴建平分析说，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将使合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。房贷政策调整构成合同法上的情势变更，因此，当事人可以要求依据我国合同法司法解释(二)第26条关于情势变更原则的规定，解除合同。

    厦门大学法学院副教授黄健雄认为，依据民法通则规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。在司法实践中对不可抗力的适用是比较严格的。近几年来房地产市场一直是社会关注的热点，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有所预见。因此国家对楼市调控政策不属于不可抗力。针对依据合同法关于情势变更原则的规定，要求解除合同的，情势变更务必谨慎适用、严格适用。对必须适用情势变更原则进行裁判的个案，要层报高级人民法院审查批准，最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。因此，对于房屋买卖双方来说，在签订房产买卖合同时，最好约定一些特别条款，如合同解除条件、免责条件等。

    福建某律师所律师林敏辉则认为，房地产新政不属于法律上的不可抗力，但买房人可依合同法上的情势变更要求解除合同并退还定金（首付款）。

    在情势变更的情况下，如果强行要求合同双方继续履行将导致对一方明显不公平，如买房人在银行不放贷的情况下，要继续履行买卖合同可能要通过民间借款等方式筹措资金，这样的话可能其支付的成本过高，超过其自身的承受能力，这种情况下如果不赋予其解除合同的权利显然也有悖于法律的公平原则。

    但是，如果无一例外地让所有人可以据此解除合同，是否存在一些炒房者预期房价下降，刚好可以借此机会退房并“全身而退”呢？法律是否在保证一种公平的情况下导致另外一种不公平呢？对于这个问题，戴建平法官认为，房地产新政的目的就是要通过信贷手段遏制投资性的需求，减少房屋成交，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院和仲裁机构支持这样的诉求符合政策调控的基本目标，有利于保证社会整体的公平。

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