调控执行是基调，房价还得悠着点

    9.29政策出来后，有媒体采访，问我对下半年主要是接下来楼市的看法，在新政没出来时我都提到“若政策不变的前提下，如何如何”，因为政策的变化不敢随便预测，而楼市又是个政策市，不是完全市场行为的商品房市场。现在新政出来，我想表明的观点是： 今年楼市注定是调控年，调控执行是基调，房价还得悠着点。适当压一压火候，是长治久安的需要。

     尽管个人认为9.29政策，严格意义上不属于新政，是一个对四月份新国十条的落实和细化。首付三成和限制三套房贷早已作用于杭州楼市，所谓的新政，实际是个实施细则，都围绕一个目的——“遏制房价快速上涨”。在各地方政府迟迟不出台楼市新政实施细则的前提下，中央部委来立规矩定细则了，这也可见政策执行到位的难度。   

    为什么四月份以来这么多调控出台，所谓“史上最严厉的调控”，为何还压不住楼市行情的“出轨”呢？

    笔者以为，在国家紧密出台房地产调控政策的重压下，现阶段促使人们买房的最大动机不是单纯的投资行为，而是日益显现的通胀预期下的保值置业行为，与去年相比，大众对楼市未来投资回报率的预期大大下降。

从“豆你玩”、“姜你军”到银行的负利率，通胀已成为现实，并愈演愈烈，大多数物品的价格上扬已经促使物价的普遍上涨。由于投资渠道狭隘，除了买房买黄金，似乎没有更好的保值通道可以选择。在通胀真老虎的威胁下，人们被迫选择买房。正是有了投资利润预期的下降，最近更多的人选择入市， “只要不贬值”的期望迫使成交放大。如果房产税的推行力度不够大，很可能还抵不过通胀这只真老虎。

    但如果房产税大力推进，物业的持有成本大增，并超过投资保值的预期，那么会有助于市场的预期回归。

从以往的经验来看，这次政策出台，严格说来还是以往的政策执行未到位。廉租房和保障房具体措施落实不到位，地方政府实施力度不够，导致千军万马都挤向商品房，老百姓普遍恐慌和怨声载道，也加大对楼市的不和谐音。

     在成交火爆，房价又有上升迹象的九月底，出台这样的实施细则，无疑传递了一个强烈的信号，表明国家调控坚决、强调执行的态度。不能小看态度，所谓“态度决定一切”，真的要实施起来，楼市说调整就会调整。而且实施差别化信贷政策，在一定程度上缩小了需求市场，并影响市场预期。