财经周评（10-44）：新政不出新招，市场就会走回老路
彭澎
继深圳、厦门出台楼市调控细则、上海出台一户家庭限新购一套房后，广州已形成地方落地细则报市政府审批，其中包括备受关注的“限购令”。
近日，广州市国土房管局有关负责人透露，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则。
限购令的出台是否会促使楼价下降？疯狂的广州楼市会否尽快的回复理性？在新政策下，广州楼市的发展趋势将如何？
限购令对楼市的影响近期主要是成交量减少
如果出台限购令就会对楼市产生影响，当然影响大不大就要看怎样的限法，“内外有别”还是“一刀切”，关键是看力度怎样。目前判断力度会比较温和一点，广州只是跟一线城市比较，它的政策就不会比其他的三个城市要严厉，其他三个城市限购令出来，影响如何我们都可以看得见，所以广州的影响也是有限的，这是我基本的判断。
第二，限购令到底限多长的时间呢？我们认为虽然个别城市限得比较短，限购令的出台是由于房产税或者是物业税迟迟不出台的措施，我认为全国性的限购令可能会等到房产税出台衔接以后才会停下来，个别城市虽然是时间比较短一点，但就会延续，除非出现了金融危机要救市，关键要看房产税怎样出台，可能是房产税的替代品，房产税现在出不了，就采取了行政的手段。
限购令能不能真正的实施，能不能在落实的层面上是否到位，是否会出现一些做假的情况，或者是执行不利的情况，限购令就会打折扣，这是需要关注的。
基本上我认为两个看法：一是肯定会出台。之前说70%的可能性，但是也不能说偏偏不出。国家再次强调省级政府要负责，广州我想没有必要出这个风头，一线城市都出了限购令，我为什么不出台，我相信会出，这是最基本的判断。二是比较温和。当然就可以自己的价格在一线城市不算高，就温和一些。加上亚运城销售，到年底，亚运会结束后，亚运经济带来多大的好处，GDP就可以体现出来，这些方面就可以考虑到就不会太容易，这是两个判断。
一系列的调控出来短期不会引来降价潮
短期之内应该不会形成降价潮！短期之内是一种比较稳定的状况，我相信就是这样的。
这个判定第一个是在所谓的“金九”期间，开发商回笼了货币，所以就有“子弹”可以抵抗政策，所以不太可能马上就会降。因为整个政策一个是配套，一个是落实。至于到怎样的程度才会降，我想限购政策出台后，房产税的预期就会非常的明确；另外一个关键点是政府从中央到地方，敢不敢很严厉的查处这种拿地不开发的情况。
第二，政府是否全面推出公租房和限价房。如果开发商资金宽余了反正可以捂盘，就不会着急。但如果政府一边要你把土地按时开发，一边又限购房子卖不出去，这就要看中央到地方政府是否认真地执行。出来那么多政策，不认真执行，就会形成“政策麻痹”，或者形成了“狼来了”习以为常，或可回避政策继续炒楼。
广州出台限价房一万套，还要建公租房三百万平方米，有很多政策推出，保障性住房全面的推出，加大力度，起码购买力就会分流，剩下的那些人就是改善性或者炒房团的。我相信如果说炒楼者和改善性需求又受到限购政策的约束，怎样都会产生影响，反正你的购买力就是那么多。
如果说撇开外地人和本地人，现在就要看怎样的政策现状。原来限价房是比较少的，现在限价房就要加大份量，剩下的那部分购买力就会出现很大的分流。但如果都把违规操作、造假算在一起就很难说。但是造多久假，中国的房地产市场到每家都有几套房子就会出现很大的问题，所以我还是认为房价如果都靠这种弄虚作假、执行不力下去，到最后就是暴跌。
政策执行不力有可能在半年后引发房价暴跌
中央政府能够理性和明智的出政策，房地产就会走向平稳健康的发展，如果大家都那么蒙着头或者像鸵鸟一样认为中国房地产是特殊的例外，房价一路炒上去，总有一天会暴跌的。这么多年来看，房子似乎是一个只涨不跌的商品，这是非常奇怪的现象，因为世界上不可能有这种商品，只是说明我们的市场出现了问题，整个市场出现了问题。出现了问题不去解决，就会出现更大的问题，这是我们的理解。我作为理智的人就是这样的理解，但现在是不理智的人在赚钱，所以我们都搞不清楚市场该怎样分析。有很多人说听我话的买了房子赚了钱，而听我说不买房的人都亏了，现在都不知道怎样分析这个市场了。
如果政策执行力度不够的话，可能楼市就会暴跌，现在的数据统计，银行“十一”起封杀三套房贷，但是国庆广州楼市人气仍较旺，甚至某大盘全城热销。有网友笑称，楼价是越调越涨。我认为现在购房者绝大部分是炒家。其实我认识的朋友就有两个去买了那个大盘，一个是投资客，另一个是半炒的性质，说得好听就是改善性的，本身住的房子也不差，所以带有一定的保值意愿。
所谓“刚需”、“投资渠道不多”都是业内的胡言乱语
我认为现在业内人士就有不同的看法，所谓“刚性需求”当中有很大部分就是出于虚假需求，如结婚就要买房子，哪里有这个道理？这就是“刚需”吗？全世界都不是这样的，结婚就要买房子，这不是“刚需”，这是不合理的需求，因为这种“刚需”的需求个人的能力是买不起房子的，这不叫“刚需”。我有需求就一定要买房子，房子就是人人必须有的产品，这是不合理的。所谓“刚需”有很多都是虚假的概念，包括改善性的。如果出台设计合理的房产税就很好，你买了改善性的房子，一年之内另外那套不卖出去就高征税，逼着你买一套就得卖一套。所以我们政策设计不合理，导致人人都要以改善的名义拿两套房子。
还有一个所谓的中国“投资渠道不多”，所以必然要投资房地产，房价必然会疯涨。全世界人们绝大部分投资都是股市或者是基金，如美国人是投资共同基金，还有很多都是通过保险的，还有很多金融衍生产品。不是说投资渠道不多，都是这么多，只是中国人太过于放在楼市上面，这是中国的毛病。由于政策不合理性，地方政府又依赖于土地财政才造成这么一种市场。因此，我认为市场只能靠中央理智的纠正，地方政府就是靠不住的，开发商也是靠不住的，炒家也靠不住。
政策的目标不要放在打压房价上
我们的政策不要简单去打压楼市，或者是一定要把价格压下来，这样的政策肯定适得其反的，最后是越压越涨的。我们的政策目标要解决到底把房产当成是居住的产品还是投资的产品，这点我们弄清楚了以后，我觉得政策就非常的简单。如果一定要压房价，这绝对要失败，中国搞了那么十多年的控制政策控制不下去就是失败的，老是去打压楼价，当经济出现问题的时候，又马上去救市，我们就这样摇摇摆摆走过来，大家最后看透了政府，结果傻瓜都要买房子。假如说要把政策方向扭转过来，就要控制不要把房子当做投资品，我们现在想去限购就是这个道理。如果是房产税设计合理，你就愿意拿着多套房来就成为负资产，大家就都不会去买了。
最近楼市出现了两种情况，一个是热销，第二是有些楼盘出现了退订的情况，就是因为限制了第三套的房贷。这两周我感觉市场在犹豫，包括我有朋友交了订金还在问我是否该买，其实我还有朋友试住过就买了，认定了就义无反顾去买，但有些人交了订金还在犹豫。在限购令出台的情况下，我感觉到有一批人就有动摇的，而且有人来问我，说看上了一套房，就问我哪一个时机买最好，这就是非常的纠结和矛盾。也就是说，想购楼的现在开始犹豫了，又吃不准。实际上我们如果理智地分析房地产，往往是分析不准的，所以我也感觉到说不准这个市场到底会怎样。如果中央政府了解的情况非常的真实，对于今后发展的判断也是比较的理智的，我想可能政策还必须有一个更加完善的体系出来。然后到年底这几个月，对于土地使用情况，广州才完成18%，还要不要继续完成，向中央报的计划是否要完成，收回闲置土地收不收，这些都是政策配套决定的。
新政会否出现变数？
我们从十多二十年来分析都是在涨，期间也有跌的，我是拿过烂尾楼的，整天跑法院烦死了。股票在6千点的时候，有很多人就是认为要到8千点、一万点，后来跌到多少点呢？两千点以下。确实这种情况也有过，我们都觉得不可能出现的时候就出现了，因为都是用过往的经验来分析今后，有些时候有一定的参考价值。但是是否会出现新的情况，就要看中央政策的体系跟以前比是否还是老套。如果完全是崭新的一页那就可能出现一点变数，这里面就要看，这一轮的新政是否会出现完全以前没有过的做法，这是值得关注的。
另外，毕竟没有理由说，现在的房子比十年前的房子还少。因为有些房子包括直管公房、保障性房、房改房，加起来中国的房子比以前是多了，这点不能不承认。中国的人口绝对没有增加那么多，这里面会出现怎样的问题，就是说有很多人拿了很多楼，有很多人还没有楼住。我在做直管公房的调研，广州市海珠、荔湾那边真的是可怕，那些住家就是限价房也买不起，经适房都买不起，那个群体是没有办法的。
还有是所谓城市化，农村就有很多“空村”，有些村基本上就是荒废了，有很多村就开始在城市化进程中，出现了很多小产权房。如果说中央觉得这也要处理一下，我觉得这也是很大的变数。因为大家认为城市化就是结构的，农村人到城市人来住，大量的农村房屋怎样处理，这就涉及到今后房地产整个走势是怎样的，需要好好的分析。
最根本我还是认为房地产不是纯粹的商品。我认为房子应该有部分是“半公共产品”，而不是商品。新加坡和香港的经验告诉我们这点。新加坡和香港也有不同，我希望楼市在这一轮调控上会变得健康一些，因为大家都这么去炒，只要开发商有机会赚肯定就会把价格抬上去，王石、潘石屹不会说我们要理智一些少赚一点钱，只要有机会就猛赚。我想这就只能靠中央政府来控制了。
十一以后的楼市会回到8月反弹前
我觉得十一后的楼市就会回到8月份以前，就是不冷不热、平平淡淡的。
因为8月份开始市场反弹，“金九银十”再度疯狂，这样的高峰由于新政的打压应该可能会慢慢的回归平静，但是我认为也就是“量缩价不跌”，基本上就是这么一种局面，这是我基本大体的判断。
如果说这一系列的调控现在还没有完全的落地，调控出台，楼市还没有达到预期的那种效果的话，是否会出台新的调控措施呢？我认为，如果政府预期效果就是打压楼价，我都不知道会有怎样结果。开发商是否降价，跟省政府物价局讨论好几次。其实，你用什么政策打压房价都是非常难的，从“限贷”到“限购”就是不能“限价”，这好象不太可能的。我觉得再怎样打压，开发商说我不降，这是非常的简单。不是说必须要降，开发商不降、不卖了，就摆在那里，烂尾都可以，你把我怎么样？这里面我觉得打压房价为目标的政策最后就是失败。我觉得还是要把调控政策的方向调整，不是简单的调控楼市，而是要设计一个合理的房地产发展的政策体系。我认为这是值得关注的，如果走不那到那块，房价怎样打压都会涨，都会走向老路。这次新政如果不会出现新的政策体系，整个市场就是走回老路。