最近有报道称今年将出台物业税，很多记者打电话来要求采访。对于这个问题，我在此登出我与学生一起写的我文章作为对这次传言的回答。我认为这是个天大的笑话，即使几年内如果能够搞出来，也绝对不是真正意义上的物业税，而是“挂羊头卖狗肉”，或者“鱼目混珠”、“张冠李戴”。希望不要弄出个不伦不类的东西糊弄中央领导或者愚弄老百姓。

中国大陆现行社会背景下开征物业税的相关问题研究^*

董藩，甄磊

（北京师范大学管理学院/房地产研究中心，北京 100875）

 

摘要：改革开放以来，中国大陆城市化进程不断加快，大量人口涌向城市，房地产市场供需严重失衡，房价一路攀升。为抑制房地产投机和减缓房价上涨速度，中国政府和诸多学者认为应开征物业税。但研究发现，开征物业税并不能从根本上改变现行市场供求基本面，抑制投机和房价增速更是无从谈起。因历史遗留问题及现行制度的约束，开征物业税不仅面临着法理不通、法律欠缺、产权不清、评估困难、税率难定、居民抵触情绪严重等诸多困难，而且还找不到可行的操作思路，实施难度较大。

关键词：物业税；房价；课税条件；征税路径

 

1 引言

2009年05月国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（下文简称《通知》），通知要求财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。其实，早在2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但这项工作至今没有取得实质性进展。随着《通知》的出台，开征物业税这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，重新成为人们关注的焦点。

多数学者认为，物业税是打击投机活动、稳定房地产市场的良方。^[①]但我们认为，因历史、文化原因及制度等方面的限制，开征物业税不仅不能抑制房价，且还面临一系列操作难题。本文以中国大陆现行社会背景为基础，对课征物业税的法律、制度、文化及技术难题做了分析，以供决策部门参考。

2 物业税究竟是什么？

物业税的英文名称为“Property Tax”。英文中“Property”一词的词根为“prop”，意为“自己的”，也就是“私有的”；“erty”为复合名词后缀，指“自己的东西、财产等”，“property”即指私人所有财产。从字面上理解，“Property Tax”的含义为财产税。政府之所以可以对私有财产征税，是因为它认为是自己掌握的国家机器维护着社会秩序，使一部分私人财产可因良好的秩序和法律保护而增值，因此对这种增值适当分享是有理由的，而且也是保证这些财产继续增值的前提条件。于是以增值性财产为课税对象，对其增值额征税就成为增加财政收入、保障国家机器运行的条件之一。从范围上看，增值性财产包括土地、黄金、字画、古董等，但因黄金、古董、字画等物品体积较小、易隐藏、大多未在相关政府部门登记备案，古董、字画又难以估价，所以对它们课税难度较大。而土地位置固定、无法隐匿，又有明确的产权产籍管理制度，且其净价值和增值率在一定时期内具有稳定性，因此成为很好的课税对象。又由于“房地不分家”，二者无法拆分，虽然建在土地上的房子处于不断贬损过程，但由于贬损较慢，理论折旧寿命都是几十甚至上百年，每年折旧额与土地增值相比微乎其微，所以整个房地产还是表现出不断增值状态。这也就是西方经济学界大都将“Property Tax”界定为“主要对土地及建筑物的价值征收的一种从价税”[1]的原因。

汉语中的“物业”一词起源于中国清代[②]，代指房屋、土地等不动产，所以在东南亚的华侨中至今有将房地产称为“物业”的习惯。在中国大陆，“物业税”这一概念最早出现在2003年中共中央十六届三中全会文件中，是对房地产保有环节所征税种的代称。但是，国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，只有部分东南亚国家使用“物业税”的概念。一些人认为“物业税”一词源自中国香港，其实香港房地产保有环节的税收被称为“差饷”（Rate）而非物业税。^[③]

鉴于此，一些学者认为中国大陆拟对房地产保有环节开征的税种不宜冠以“物业税”这一名称，而应称之为“不动产保有税”或“房地产保有税”。但这种说法存在一定问题，首先，“不动产”是指土地和土地上的附着物及生长在土地上的各类植物，具体包括各种建筑物以及构筑物，如房屋、桥梁、公路、铁路、电视塔、地下排水设施、堤坝，以及树木、农作物等，因中国实行土地的社会主义公有制，桥梁、公路、桥梁等一般为国家所有，是典型的公共产品，没有必要对其课税；而对于生长在地上的各类植物，国家也有专门的税收规定。因此，不能将房地产保有环节的税收称为“不动产保有税”。其次，根据东南亚地区房地产领域的语言使用习惯，“房地产”与“物业”两者的含义有所差别，一般来讲，房地产项目在竣工验收并交付给持有者（购买者或留用的投资者本人）之前一般称为“房地产”，当脱离了实际开发过程，所有权归持有者（购买者或投资者本人）之后，即进入保有环节，人们习惯上称之为“物业”。所以，将房地产保有环节的税收称为“房地产保有税”也不大符合语言习惯。

由于“物业税”这一概念在大陆学术界已成为指代房地产保有环节税种的通用词汇^[④]，而且中国政府在诸多文件中也都将“物业税”作为对房地产持有环节拟设定税种的名称，我们认为不妨沿用这种说法，继续采用“物业税”来指代房地产保有环节的这个税种，但我们应当明确，其实质是对土地增值征收的一种税，这一点恰恰大家都忽视了。

 

3 物业税能抑制投机活动和房价上涨吗？

当前呼吁开征物业税的两个最强烈的理由是开征物业税可抑制投机活动和压低房价增长幅度。如有学者运用拉弗曲线分析后认为物业税可以很好地遏制房地产投机行为^[2]；还有学者通过建立结构向量自回归模型（SVAR）和向量误差修正模型（VEC），研究了住房流通环节与保有环节的税收对房价变动的冲击效应，得出开征物业税可抑制房价上升的结论。^[3] 不论使用何种分析工具，这些学者都认为开征物业税可以增加购房者的实际负担，削弱市场购买力，降低其购买大户型和多套住房的欲望，从而抑制投机活动和房价过快上涨。但实际情况并非如此。影响中国房价走势的根本因素是供求关系，现行市场供小于求的基本状况不改变，整体价格走势就难有较大改观。我们认为，开征物业税很难给市场供求基本面带来重大影响，自然也不会产生抑制投机活动和房价过快上涨的作用。

物业税对市场供需的影响主要是通过其税率的调节作用实现的，但以中国国情为基础并借鉴世界各国通行做法而拟定的物业税税率不可能太高。据统计，世界多数国家物业税税率低于3%（参见表1）。目前中国大陆在物业税空转阶段所选用物业税征缴模式有两种，分别对应着不同的税率：一种是针对自住房屋的，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；另一种是针对投资性房屋的，以其投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。另外，一些学者经过研究后也得出相应结论，认为物业税税率应低于1%。^[⑤]

表₁ 世界各国物业税率

 

国家/地区	税收类型	税率
阿根廷	比例税率	价值的0.06%-2%
韩国	累进税率	0.3%-5%
菲律宾	比例税率	省、市分别不超过评估价值的1%、2%
丹麦	比例税率	地方自定，在1.6%—3.4%之间
卢森堡	比例税率	最高不超过单位价值的7.5%
奥地利	比例税率	地方自定，一般为0.2%
西班牙	比例税率	税基的0.91%
德国	比例税率	基本税率为0.35%
美国	比例税率	1.2％-3.5％
中国台湾	比例税率	最高不得超过2%

 

资料来源：张青、薛刚、李波、蔡红英：《物业税研究》，中国财政经济出版社2006年版，第123~128页.

 

因此，我们认为，即使能开征，物业税税率也不可能超过1.5%，与房地产升值额和租金之和相比，这一税率对应的税负额度并不高，并不能增加多少购房人的实际经济负担。以物业税作为抑制投机活动和房价涨幅的手段，其作用是微不足道的。

 

4 当前具备开征物业税的条件吗？

课征物业税是一项复杂工作，早在2003年中共十六届三中全会上就提出了开征物业税问题，但这项工作至今无法得到实质性进展，其原因就在于中国大陆目前根本不具备开征物业税的基本条件。

4.1现行土地制度决定了开征物业税在法理上不通

       物业税是以房地产为课税对象，基于价值增值而征收的税种。在建造房屋的诸多生产要素中，除土地外，像水泥、砖石等建筑材料皆为损耗品，房屋建成后它们便会不断折旧贬值。那房价上涨道理何在呢？在于土地增值。从根本上讲，房屋的增值即为土地的增值，物业税的真正征缴对象也是土地。因位置固定、数量稀缺，在全球城市化持续推进的今天，城市土地面临着巨大的供需矛盾，加之城市基础设施不断完善，使得城市土地价值不断上升。通过物业税的形式与土地所有者一起分享土地增值也就成为诸多国家的通行做法。

       物业税的真正课税对象既然是土地，土地所有者才应是物业税的纳税主体。在资本主义国家，土地多为私有，政府对土地所有者征税无可厚非。但在中国，因土地公有，国家才是城市建设用地的真正拥有者，房屋所有者只获得了一定时期内的土地使用权，而且还支付了代价——租金。政府作为土地所有者向土地使用者征这种财产税在法理上是说不通的。

4.2现行房地产法律体系不支持物业税的开征

税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段，强调严格的税收法定，物业税的课征必须建立在完善的法律制度基础之上。中国大陆房地产税种主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税和教育费附加，共9种税和1个附加，其中，大部分税种是针对房地产流转环节设计的。除税收外，中国大陆房地产领域并未建立起全国统一的行政收费制度，各地行政收费项目繁多、标准不一。据统计，目前中国大陆房地产领域收费项目高达上百种，如城市基础设施配套费、城市道路占用挖掘费、防空地下室易地建设费、噪声超标排污费、建设工程施工图纸设计审查费、工程勘察设计费、建设工程监理费等等。课征物业税，将房地产领域的税费向保有环节倾斜，就势必要对上述税费进行清理与合并，而一系列相关法律法规如《税收征收管理法》、《房产税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《耕地占用税暂行条例》等也须进行相应的修订。

但在中国，法律法规的修改与废除是一项严肃的工作，有的需要全国或地方人大批准，有的需要国务院及地方政府批准。具体来讲，属人大立法性质的，要由全国人大或地方人大讨论批准；属行政法规的，则要由国务院、国务院直属部委或地方政府讨论批准。在这一过程中，相关利益主体的博弈会增加实施难度、拖延实施时间。

4.3现存产权产籍管理状况使得物业税纳税人难以确定

明晰房地产产权是课征物业税的关键。成熟市场经济国家的物业税征收是建立在一整套完整的房地产产权登记系统之上的，具体包括每处房地产的四至、面积、所有权人姓名（名称）以及使用状况等内容。中国大陆目前虽然也有产权产籍制度，看起来也比较完善，但更新不及时，甚至无法更新或人为不更新的情况明显存在着。自1985年中国进行第一次全国城镇房屋普查至今，类似的普查便再未进行过，我们并不清楚到底有多少房屋存有产权争议或者属于无主房。虽然近年来新建商品房产权证大都是开发商代为办理，产权较为明晰，但此前有一定比率的房屋存在权属争议，有的甚至存在登记混乱的情况。在具体实践中，为降低税费支出，许多中小城镇的业主在二手房交易时根本不办过户手续，只签订一个民间契约并附带两个证人即可。

此外，因价值量和升值空间巨大，而且隐蔽性较强（城市之间产籍系统未联网，而且可用他人名称登机），房屋已经成为贪腐官员收受贿赂的最好选择，房地产领域已成为腐败大案发生的“重灾区”。腐败官员大多以低于市场的价格“购买”商品房，表面上看是自己花钱买的，实际上是变相受贿，该房屋应属非法所得。由于这些官员大多将房屋所有权归在亲人名下，查处难度较大。要征收物业税，还必须先彻底解决腐败问题，搞清哪套房屋该没收，哪套房屋来源合法，可征税。这是一项难度巨大的工作，需要很长时间才可能完成。

4.4房地产评估困难使物业税开征面临操作难题

不管采用何种征税模式，房地产价格都是物业税的课税依据,评估准确与否,将直接决定着物业税开征的效果,但中国目前无论在法律架构上还是人员配置上都还未达到课征物业税所需条件。

（1）房地产估价法律缺乏。随着《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章和规范性文件的出台，中国已经初步建立起了房地产估价制度。但这对于开征物业税来说显然还不够，尽管《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的法律地位，但关于估价的专门法律却一直处于空白状态。散落在各项规章或规范性文件中的有关规定，还不能对估价规范、规程以及执业道德标准等提供系统、权威的法律依据。

（2）房地产估价人才匮乏。每处房地产都具有单件性，房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施建设状况、自然环境等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致房地产明显贬值。房地产估价仅仅借助于技术手段难以得出准确结论，还需有专业估价人员进行深入估价。但中国实施房地产评估师职业资格制度较晚，据统计，到目前为止取得房地产估价师执业资格的仅有3.5万人，这相对于全国660多个城市庞大的房地产数量来说显然是微不足道的。

4.5复杂的土地使用类型和房产类型增加了物业税税率的设定难度

    明确、公平的税率是税收征缴的操作前提。开征物业税首先要确定好相应税率。但因一系列历史问题和现实原因，中国目前有高达二、三十类的房屋建设政策，它们又各自对应着不同的土地政策和税费政策，如从土地来看就有城镇土地与农村土地之分、出让土地与划拨土地之分，以及历史遗留下来的既非出让又非划拨的土地，这些土地还要分军事、宗教、国家机关、工业、仓储、商业、居住等多种用地类型。对具体的房产来说，除类型有差别外，还存在新房与旧房、个人用房与出租用房、一套用房与多套用房等不同问题。如何对上述不同房地产确定合适税率也是政府面临的难题。

4.6严重的税收抵触情节使得物业税征收阻力重重

因文化传统、法制环境以及现行财政体制的制约，中国目前征收物业税的社会条件并不充分，物业税的课征势必会遇到巨大阻力。这种阻力主要来自以下两方面：

（1）纳税人难以接受。中国的法制与文化环境与西方发达国家完全不同。新中国成立后，虽然对一些应税项目开征过财产税，但因私人财产一直缺乏充分的合法地位，财产税的税源过小，致使中国财产税体系建设迟缓，公众纳税意识薄弱。另外，物业税的课征不像所得税那样能从收入源头上进行代扣，它需要纳税人定期、直接缴纳，这就使得纳税人对物业税的敏感度更高。据搜房网的一项调查显示，支持开征物业税的人数仅占被调查者的8%，而不支持者的比例则占到了90.75%。^[4]

（2）地方政府的抵制。开征物业税势必会对房地产市场需求造成一定的冲击，土地出让金随之“水降船低”，地方政府财政收入便会大幅减少。如果有办法把土地出让金并入物业税中一起逐年回收，等于每年可收取土地出让金基本没有了，地方财政收入规模就会大大减少，形成“塌陷”，直接威胁到地方政府的生存。这触动了地方政府自身利益，使其对课征物业税抱有抵制态度。

 

5 是否具有可行的操作思路？

即使不考虑上述问题，中国大陆目前仍难以征收物业税。一般认为，大多数国家征收物业税的操作路径主要有三：一是根据房地产面积征收，如德国、智利、肯尼亚等；二是根据房地产市场价格征收，如日本、加拿大等；三是根据房地产租金额征缴，如中国香港、印度、澳大利亚等，其实这具有所得税性质，前面讲述香港物业税的说法时已经提及，所以物业税的征收路径只有前面两条。^[5]除此之外，还有一些学者基于中国国情提出三种物业税课征方法，即根据家庭人均住宅面积、容积率以及家庭拥有住宅数量征缴。但这六种课税方式都存有强烈的公平与否的争议，甚至存在征管隐患，不具备操作性。

首先是按照套型面积征收。若将课税依据设定为套型面积，则要对档次、质量、地段各异的同面积住宅征收数量相同的物业税，这显然不符合公平原则；另外，随着城市化进程的加快，城市郊区农地不断被征用，进城的农民大多要求实物补偿，人均居住面积往往高于城市平均水平；加之农村三、四代同堂的家族式聚居形式较多，且享有国家“生二胎”优惠政策，或存在超生现象，其户均人口数一般大于4，以上两大因素使得农村拆迁户所得实际房屋面积过大，[⑥]如果按套型面积征收物业税，这些人势必要承担较高的压力。但进城农民因文化素质较低、市场经济意识不强，很难找到薪水较高的工作，物业税无疑会成为其较大负担，他们会逃税甚至抗税。可见，这个思路不仅有失公允，操作难度也很大。

第二是按房屋市场价格征缴。改革开放至今，中国的城市化进程不断加快，大量人口涌向城市，住房供需关系出现失衡现象，这使得城市住房价格不断攀升。因地段对房屋价格影响巨大，城市房价形成一般遵循杜能的区位理论，由城市中心向四周呈现不断下降规律。市中心的房屋有很大一部分是老房子、旧房子，有些虽早该拆除，但拆迁改造困难重重、成本高昂。在每个城市中心，20世纪七、八十年代的旧房屋都大量存在。这些房子虽然户型较小、质量和环境已经很差，但区位优越，社区配套成熟，所以单价较高。如若按房屋市场价格对其征缴物业税，应纳税额也会较大，但这些房屋的业主大多为低收入阶层，工作不稳定且收入较少，有些甚至处于下岗状态，高额物业税会成为其巨大的经济负担，征收难度也很大。

第三是按房屋租金水平征缴。与西方国家不同，中国大陆多数住房为自住房屋，中小城市的住房租赁市场规模很小，并不发达，房屋租金难以准确衡量。由于租赁活动较少，可参照的合同就少。另外，为了逃税或逃避政府监管，大部分租赁活动处于地下状态。比如有很多住房名为借用，实为出租。商业项目的租赁状况好一些，但也存在阴阳合同问题，这都给这种思路的实施带来了难度。

第四是按容积率征缴。按容积率征缴看似公平合理，但仔细研究便会发现也面临巨大困难。中国正处于大规模城市化阶段，一些经济发达地区（如珠三角地区、长三角地区、环渤海区域以及直辖市、省会城市周围等）城市规划面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，形成大量“贫民窟”与“城中村”。另外，各个城市还都存在大量未改造的平房区和低层住房区，这些区域容积率较低，若将容积率定为课税依据，这些房屋对应的税额就会很高。但这些房屋的业主收入往往很低，较难负担高额税款，按容积率征缴物业税不仅难以保证公正性与公平性，而且还面临巨大的执行困难。

最后是按家庭人均住宅面积或家庭住宅套数征缴。每个社会都会存在鳏寡孤独者，他们在住房问题上往往很困难，尽管可能只有一间房，但人均住房面积可能较高。这些人实际收入微薄，将家庭人均住宅面积作为课税依据，淡化纳税人的工作及收入状况，势必也会对社会公平造成一定冲击，引发征管矛盾及其他社会问题。而若将家庭住宅套数作为征税依据也有一个公平不公平的问题。比如规定对第二套及第二套以上的征税，对第一套免税，则拥有两套60平方米小户型住宅的就需要缴税，而住别墅或180平方米大户型住宅的却可以免税。另外，缴税多少与家庭拥有住房套数直接挂钩，还会诱使家庭分户和假离婚等现象大量涌现。

      

6 结语

       当前人们呼吁开征物业税是面对房价不断高涨、居民购房负担日益加重局面的情绪反映。但通过上文分析便可发现，物业税既不具备基本开征条件和征收操作性，也不能抑制投机活动和房价过快增长。解决高房价问题在根本上还需从市场供需入手，增加供给量，改善供求关系。因此，必须调整宏观调控的思路，改善调控质量。只有这样才能稳定房价，推进中国房地产市场的健康发展。

 

参考文献：

[1] 约翰·伊特韦尔，墨里·米尔盖特，彼得·纽曼.新帕尔格雷夫经济学大辞典（第三卷）[Z].北京：经济科学出版社，1996.1034.

[2] 季勇，朱道林.我国不动产税收政策的拉弗曲线分析[J].上海财经大学学报.2004(6).12~17.

[3] 金成晓，马丽娟.征收物业税对住房价格影响的动态计量分析[J].经济科学，2008(6). 100~112.

[4] 搜房网.物业税能否抑制房价[EB/OL]http://poll.soufun.com/soufunvote/vote.votestat.aspx? voteid=18258/2009-10-26.

[5] 北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究—理论、政策与可行性[M].北京：北京大学出版社，2007.109.