2010年房地产业的展望 2 

理财的艰辛和道德的苦闷

 

不仅中西有文化区别，各个国家地区也有不同的特色而有区别。例如中国小农经济特色加上中国制造业，香港金融，新加坡旅游，台湾房地产，澳门博彩，英国海盗，美国科技，阿根廷现代农牧业，巴西生物能源，智利铜矿，中东石油，迪拜人造海岛，荷兰妓院，俄罗斯军火，北朝鲜的山寨原子弹…

人的皮肤头发颜色不同，但万变不离其宗，都是父精母血的血肉之躯。这就是共性也叫人性。都有一个共同目标：求生存和更好生存。

从中国2009年的房地产业的暴利引起世界关注，显示华人的私有财产明显向房地产栖居的特征。去年一年之间，中国大地从宅地到墓地的价格飙升，成了国际经济复苏的最亮丽的风景线。这一亮丽的经济成就，可视为中国六十年来财产重新回归私有化的世界大同的曙光。。

私有制是人类社会的一种制度。只有中国有着六十年的断层。如今中国也有了物权法，内外市场规律就有了共性。

200年前，资本主义在欧美冲垮传统农业社会时，曾经出现过房地产热潮。。2009年中国爆发房地产热潮，重现了财产挣脱传统农业社会的结构，投向房地产的必然。我始终认为，2009年中央的房地产的战略步骤是正确的。央企为龙头，引动一二线城市房地产价格狂飊，这个硬泡沫提高了民间投资信心，在全世界都缺钱的金融危机中，中国成了吸金宝地。

人类房地永远是支柱产业。

2009年能造成如此的万无一失的“哄动效应”，除了中国集权制的模式，没有其它模式能与之比拟。中国在2009年再次引起世界的震撼。

中国“十二五”规划，以城市化为主线推进发展方式转型。是非常正确的。这是中国农民转型的必然发生的市场变化，应运解决以下四个问题：一是服务业比例的大幅提高；二是城乡二元结构的改变；三是资源环境问题；四是充分的劳动力就业。

人类进化史有力地证明，真正破坏和污染地球的是传统小农经济和手工作坊工业。天津生态城的改建和西方现代化城市的建立，第一是彻底改变了人畜杂居，人与作物争水，排污露天，靠天吃饭除污，和消灭上学就医购物难等“三农”现象。解决中国农民的出路。

第二从人的寿命变化来看，从山顶洞人到“种菊东篱下”再到“不夜城”的现代化城市时代，人的平均寿命提高了4倍。其中，灭绝人性的战争发生频率，进入城市现代化后的国家几乎为零。

第三城市化时代与低碳经济时代是相互融合的，我不赞成城市化是造成污染的根源，这是有误解的。低碳经济是城市化发展的战略选择，而城市化是低碳经济发展的主要载体。为此，推进城市化时代的转型与改革，才有可能走上低碳经济时代的快速发展道路。

理财是艰辛的。道德则更使人郁闷！

城市化属于宏观经济中的龙头项目。中国采用中央集权模式处理，2009年收到了初见成效。财产分配的无法平均又引发了争争吵吵。我认为最关键的是解决了农业现代化后的劳动力就业的大问题。

人的吃穿拉撒和生老病死的自然必需的消费，只有集中于城市化才能合理地低成本地产业化管理。这就是家政产业与人口城市化相辅相成安置农业人口的就业空间。中国9亿农民的出路，房地产业成了国家拉动内需就业的支柱产业。

阿根廷首都布谊诺斯爱丽斯共有六百多万人口，却安置了周边国家近二百万劳动力就业。家佣是其中一项最多的队伍。自助洗衣店有3千多家。家政就业人多与政府的福利政策有很大关系。阿根廷育儿有补贴，社保医保制完善。使家庭用于家政的消费大幅上升。加上白种人传统习惯，没有经历过“打富济贫”的洗脑，私有制未中断，所以，家政佣人制的心态很正常，主仆关系和谐，阿根廷80％的城市居民家政已经社会工业化了，很少自己做饭莱和洗衣服搞卫生。我見过一位在餐厅打工的服务员请有家佣照顾全家起居育儿工作。

保罗。克鲁格曼全力促进美国医保的动机，其中有能解决低教育群体，尤其是拉丁族移民的就业困难的成分。

华侨在海外花高价也请不到中国家政工人，因为出国的中国人都去做大工去了。海外的中国农民工还是很缺乏的。东南亚的菲佣，印度的保安守夜工，巴拉圭的佣工，南美的性产业工人和子宫出租工厂都是国际专业品牌。那种认为城市化就是失业化的看法是对现代化的误解。源于传统农业社会的道德观念。中国正在经历着由农业社会的道德结构向商业社会交换结构转换的阵痛历程。分配永远无法平均，争吵也永远不会平息。只要能解决中国三农困境，不怕唾沫飞溅！

我已经写了很多房地产业的宏观意识的文章了，新年伊始准备写一些具体实战方面的小文章，增加趣味性。

投资房地产是理财中首选产业。世界上大部分的投资家在掘得第一桶金后都向房地产和股市上发展而成为大亨。阿根廷老华侨中的常青树的基业都是名下私有二十至三十栋房产的富人。光租金月入都超过30多万美金。可见购置房地产在华人中不完全是为了居住，而是理财保值生利。

房地产没有泡沫。唯一有破产的切身之痛的人是香港的船王包玉刚。1949年他随他父亲逃入香港，下定决心不投资房地产。他认为房地产是不可移动的政治。共产党解放上海时，他家的房子两栋才换一根金条。如果产权保持到今天，地产权归公的制度下也值上千万。

这里说明一个问题，房地产只有政治性泡沫，没有经济泡沫。引用泡沫一词不离口的一些中国人，纯属哗众取宠，不懂做生意。他们把商业竟争中的浮沉当作了国家制度的存亡。这种“张冠季戴”的幼稚病是公有制向私有制转化中的必然阵痛，不足挂齿。

房地产在和平环境中永不会贬值，除非急用现金。我就用十分之一的价格收购过一栋七个亲属争斗的房子遗产。七个亲属急于争分现金，被我杀价到最低成交。谁急谁亏。这是商业交换规律。

海外华人购房良机是金融危机时刻。2009年美国华人收购了千千万万房子就因为华人平素有存藏现金的习惯。而危机中缺资金周转之徒肯降价卖房。华人趁机占房为王。所以，海外华人不存款只存房。

所谓的财产保值就是经济学上的“时差利息论”。存房比股票风险小，比存款利息高。熊彼特认为，利息来源于时差，与劳动无关。这是错的。经营管理就是创造性的劳动。华人喜欢存房。是因为华人善于微观竟争。白人喜于宏观布阵。所以发现了广义相对论。

有了房地产不懂经营还是不能赚钱。例如，有的人见便宜就买。买下了山野林中的别墅。这类王公贵族的消费品，必须投更大的资金才能运作。如果没有这方面能力而误入宝地，因无人问津又无法承付高昂的管理税费就会破产。这种现象在艺人明星圈中司空见惯。

创意劳动的能力的差别造成私有财产的差别，财产的贫富差别刺激欲火的燃烧。这就是中国目前道德苦闷的原因。也是媒体上借泡沫经济一词浇愁愁更愁的原因。因为无法提高理财的能力。

李嘉诚花24亿捡了北京王府井开发是以一赚百。不用考虑售房的价格，寸金当作寸土让他捡了个大便宜。所以，他连工地都没去视察。广州大亚湾开发亏了本。将农地建成住宅没有人气。后来开发上海浦东，大手笔，商贸住宅一体，以商业城拉动人气，又赚了一大笔。

李嘉诚说：“投资之前一定要先想好怎样卖出去！”

我的原则是，住宅商用让租户有钱付租金。

我购房选底层和三楼以下的层面，临街的改店面，社区内的办家政服务公司分店。西方在大楼底层或顶层建自助洗衣店已成开发配套工程。

一环内的住宅改成公司办公楼补习学校，律师会汁师建筑师和诊所。顶层改成娱乐室和网吧。这是商业社会都市和市中心房子的使用必然过程。不以当时建房人的愿望为转移。

购房应该是一个创业的竟争。不是就业的安居！

香港的市中心大楼价值上百亿，还买不到整栋产权。台湾人购置小单元办成家庭迷你宾馆，在网上推销接散客，四星级环境只收250元一夜，还有厨房煮饭。西方甚至有分租公寓旅馆，住家将一房或两房在网上推销招游客学生打工族分租赚钱。这就是因地段制宜的新创意。

听几位教授聊天说，当购房者买进三栋五间房闲置无用后，就会降价廉售了。读书人难道不了解“韩信用兵多多宜善”的道理吗？

房子是一商业舞台，关键看导演的创意！

房地产业是中国的商业大舞台，老板是中央，制片是开发商，能不能赚钱还要看导演（置产者）的水平。

中国人多消费市场空间大。落后和商业起步晚更为能人留下了发展开发的空白。西方商业社会是过来人，在赚钱事情上，虚心学习和理会西方模式大有益处。中国今天发生的所有事情，除了政党体制外，都在八十、九十年代的香港台湾阿根廷发生过。光金融危机就身历其境三次。一些人硬要将中国传统偏激化并不能使自己致富。这就是2009年笼罩在中国媒体上的“仇房价涨”的泡沫浪潮。

［美］经济学家约瑟夫，熊彼德从资本主义的不足看社会主义时说：“社会主义社会这个概念我们指的是这样一种制度模式，在这个模式中生产手段和生产本身的控制权都授予中央当局。”他认为“社会的经济事务属于公共范围而不是属于私人范围。”事实证明，在经济危机和国家总体经济启动时，中央集权是必要的。无论面对超越个人能力的自然灾害和商业竟争的方向性调整时，集中资源打一场攻坚战是很有成效的。宏观上说，经济事务属于公共范围的特性是否定不掉的。微观经济中的个体利益的“按劳分配”始终起着发动机的作用，这也无法否定。这种宏观与微观的调节如何做到和谐共赢，中西方都在“摸石头过河”。

房地产价格属市场供求关系的符号，中央集权不可能操纵垄断和随意更改。这就是公共事务与市场规律的矛盾。从这一定律出发，命令中央干预房地产价的要求就太幼稚了。也不可能做到。中国拉动内需市场的战略部署会使房地产业继续勇猛向前！