清议：近三年银行的售房贷款比重平均仅两成

近年来，国内居民储蓄年增加值出现大幅波动。据央行网站提供的数据，2006年的增加值为2.05万亿元，到了07年大幅降至1.09万亿元，而08年再激增至4.54万亿元。

为什么国内居民储蓄年增加值会像树上的猴子那样上窜下跳？分析的结果是，这与商品房销售数据之间的关系十分密切。来自国统局的数据显示，国内住宅销售额在经历了2006年的小幅增长后，07年的增幅窜升至46.5％，而08年的增幅为-20.1％。这样看来，说居民储蓄的主要用途是卖房一点不为过。

值得注意的是，08年国内住宅销售额之所以大幅萎缩，主要原因还不是受境外金融危机影响，而是央行至07年至12月21日前的数次加息，将商业银行自营个人住房贷款利率由04年的5.31％以及05年的6.12％大幅提升至8.61％。如此高的住房按揭贷款利率，即使打九折，也意味着两成首付20年清偿后的居民还本付息总额合计相当于贷款本金的两倍以上。这当然会严重打击居民购房的积极性，有钱只能存银行。

不过，央行07年过激上调个人住房贷款利率的行动，除了导致国内住宅销售额大幅萎缩之外，还产生了另一个效果，这就是商业银行个人住房贷款年度增加值以及当年新增贷款占同年国内住宅销售额比重（以下简称“当年售房贷款比重”）均明显萎缩。这也是当中居民全款购房比重上升的结果，但全款未必不是部分来自银行以外的民间借贷（其商业模式参见我此前的博文：《加息必促住房按揭贷款“银转民”》）。

以工商银行为例，08年新增个人住房贷款610亿元，较上年的1261亿元相比，萎缩幅度高达52％。与此同时，以08年国内住宅销售额2.04万亿元计算，工商银行“当年售房贷款比重”仅占2.99％，而07年占4.93％。

借助工商银行的上述情况，应当可以推算出全部商业银行“当年售房贷款比重”这一重要数据。由于国内住房贷款集中在工、中、建三大行以及其它股份制银行，其中工商银行的交易量大至占交易总量的22％，据此，08年全部商业银行“当年售房贷款比重”应当不到15％，07年的水平也不过是25％。

虽然08年9月份央行醒悟后逐步大幅降低个人住房贷款利率，并加以较高折扣的优惠，确实促进了商业银行09年新增住房贷款快速回升，但据我分析，09年的“当年售房贷款比重”不过是恢复到07年的水平，也就是25％左右。

如此说来，最近三年，国内商业银行“当年售房贷款比重”不超过22％。

应当说，无论对于央行、商业银行，还是开发商，以及参与购房的居民来说，这都是一个有助于决策的重要指标。

对于央行来讲，既然银行“当年售房贷款比重”如此之低，透过限制二套房首付比例来调控住宅需求及房价，就是弱效的。对于商业银行来讲，“当年售房贷款比重”的下降，实际上意味着国内针对住房的民间借贷的增长。而央行与商业银行都必须明白，一旦再次提高利率，将有更多的住房按揭贷款由银行流向民间借贷，并在“当年售房贷款比例”进一步下降之后削弱货币政策以及银行体系对国内住宅市场的影响力。

对于开发商来讲，较低的银行“当年售房贷款比重”，意味着如何鼓励并争取更高的全款购房比例，将是它们构建面向未来的房地产开发融资体系的主攻方向。只有这样，开发商才能摆脱来自货币政策与银行方面的严重束缚。

对于参与购房的居民来讲，在国内家庭可支配资产逐年递增的情况下，利用亲友之间的互助性民间借贷来降低购房成本及供房成本，显然要比申请银行贷款划算得多。

当然，上述情况也暗示着，国内的民间热钱并不稀缺，既然可以流入楼市，只要机会成熟，未必不会流入股市。