商业地产风生水起

商铺投资渐成热门

 

近期笔者在采访过程中发现由于股票及其他投资型产品前景不明朗, 一些手中有些闲钱的人就萌发了投资商铺的念头。许多市民开始将目光瞄上了商铺产品，与此同时，商铺受到越来越多投资市民的追捧，为此，笔者前往几个热销商铺进行了采访。

 

 

汽配市场吹响集结号

 

7月29日，在龙运国际汽配城笔者采访了哈尔滨金安地产开发有限公司董事长、龙运国际汽配城总经理——满国金。

 

据满经理介绍，龙运汽配城位于哈尔滨龙运物流园区东区，京哈高速公路哈尔滨出口处。距环城高速路500米，距京哈高速出口500米，距平房开发区1公里，距哈尔滨铁路南站2.8公里，距哈尔滨太平国际机场30公里。未来的地铁站途经此地。通过环城高速公路可直达省内12个区域中心城市及边境口岸。交通畅达，位置优越。

 

龙运国际汽配城是以汽车零配件、汽车装饰用品及相关产业为核心，致力打造集商品展示、采购、报关、交易、仓储、配送、电子商务等多功能为一体，以实体平台与虚拟平台相结合，通过对汽配产业链上下游的延伸和整合，成为一座现代智能型的汽配采购交易中心。

 

龙运国际汽配城可容纳1000多户中外经营商家，将以独特魅力吸引来自省内外的汽配大军齐聚此地，投资创富。

伴随着哈尔滨西客站和平房航空汽车城的发展，这里将成为哈尔滨西南部的第三商圈，还要成为哈尔滨“南大门”最具特色的产业集群。龙运物流园区和龙运国际汽配城的开工建设，将整合汽配市场现有资源，重塑汽配消费崭新格局。这里将打造哈尔滨西南部汽配物流名片，将是哈尔滨西南部商流、人流、资金流、信息流的漩涡中心。

 

当晚，由黑龙江交通运输管理局龙运物流园区龙运国际汽配城承办的以“献给最可爱的人”作为主题的慰问演出在五常成功举办。

 

本次慰问演出由龙运物流园区慰问团、龙运国际汽配城慰问团、龙运国际汽配城业主慰问团省青联、五常市慰问团共同组成，来自社会各界的人士齐聚一堂，为了我们伟大的人民空军庆祝生日。作为本次活动承办方，龙运物流园区龙运国际汽配城在本次活动中倾尽了巨大的热情的力量，作为省重点工程，哈尔滨公路货运主枢纽站的二期工程，龙运国际汽配城坐落在交通部确定的全国179个公路运输主枢纽之一的龙运物流园区内，是省政府确定的“十一五”期间重点建设项目及哈大齐工业走廊首批建设项目之一。得到了省、市政府有关部门的大力支持，工程一期预计在今年11月初交工，届时，这一个省内最大的汽车用品交易采购中心、被业内人士称之的“龙江汽配第一城”将初现雄风。

 

 

地铁商机，一触即发

7月24日，在“2009哈尔滨之夏房地产成果展”上，人和商城五期的展位吸引了众多的购房者。笔者对哈尔滨地一大道（人和商城五期）的销售经理刘莹进行了采访。据刘经理介绍，地段一直是市民选购商铺关注的重点，而地铁商铺能靠地铁吸引人流和物流的汇集，因此受到了投资者的青睐。

 

现在投资商铺的市民越来越多，地一大道（哈尔滨）人和商城5期，自6月26日公开认购以来，吸引了大批的投资者，而且推出的‘首付9万，即可拥有花园街原始商铺’的促销活动也受到了众多投资者的欢迎。  

 

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是华人首富李嘉诚投资房地产的名言，被众多市民当作选购商铺的首要标准，而随着地铁项目的开展，地铁周边商铺价格因优越的地理位置在悄然上涨。据了解，哈市南岗商圈原先80000元就可买下的铺面现在需要200万，而广州步行街2万元/平方米的店铺现在每月租金20万都很难找到一个铺位。不少发展商和业内人士认为，由于地铁沿线尤其是地铁站口附近的楼盘，有着较强的保值功能和升值潜力，地铁商业的租售市场与投资前景也会随着地铁建设的推进而日渐看好。

 

刘经理表示，判断一个项目是否地段占优、潜力巨大是要对于环境特别“敏感”。从保值增值、抵御资金缩水的角度来看，作为不动产，地铁商铺的抗跌能力和保值性是所有投资产品中最强的，而且国内其他城市的地铁商铺价值都在随着经济的发展稳步上涨。目前在哈尔滨，人和商城商铺无疑就是这样一个极具潜力的投资环境，而且随着地铁一号线的建成，未来该区域商铺也将有大幅的升值空间。

 

对于购买商铺，不少的需求者处于茫然状态，不知该了解些什么、注意些什么，因而时常发生有投入无“产出”的现象。那么，购买商铺都有哪些需要注意的问题？

 

 

小区商铺经营要注意规划限制

 

商铺可以细分为小区商铺、商场铺、临街铺及专业市场铺，投资者多投资前三类商铺，其中小区商铺因价格较低，投入成本低、客源有保证而受到不少买家的青睐。相比商业繁华路段临街铺7%的投资回报率，目前小区商铺的投资回报也达到5-6%左右。

 

小区商铺的地段很重要，相对成熟的小区，购买价格会贵些，但回报稳定。而不太成熟的路段，虽然价格便宜，但业主“守”的时间会长一些。到底选择哪种小区铺，就看买家自己的意愿了。买家要多了解物业所属的开发商，其品牌号召力及影响力将直接影响小区商铺的投资前景。小区的规划也要多了解，这一点就和一般买住宅差不多。此外，物管的素质也很重要。像铺面装修、办理证照都需要物管的协助与配合，如果物管素质不高，将给后续的投资带来很大的阻力。

 

投资商铺不等于马上赚钱

 

专家分析认为，不论是在江北购买新区的商铺等待升值，还是在江南老城区置业出租，最关键的是看商铺能否高价炒出去，或租个好价钱，这才是成功的投资行为。据调查，哈尔滨的多数投资者都是贷款置业，靠的是经营收入或出租收入还贷。投资咨询人士认为，衡量投资是否成功，标准就是还款金额与经营能力能否达到收大于支。

 

投资商铺，要注意时机的选择

 

投资商铺，也要注意时机的选择。比如大家耳熟能详的福顺尚街，在笔者调查走访中，发现那里还是车少人稀，对于想长期投资的人来说还可以考虑，经济实力不强的还是要三思而后行。所以，个人投资者要学会调查研究，选择时机，不要盲目跟风，不轻信他人介绍。

 

注意租金调幅

 

以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。

 

购买商铺须认“五证”

 

福顺尚街的一位购房者向笔者介绍，福顺尚都的证件基本没有，贴在墙上的那块板子上面的五证不是指的正在建设中的福顺尚街二期，而是已经居住的1、2号楼的证件，要求看相关证件只能拿出消防安全等没作用的文件，经理回答是由于改建工程所以不需要五证了。

 

而事实上在购买商铺时，一定要看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，其中重点关注《国有土地使用权证书》和《房屋销售（预售）许可证》这两个关键证书。开发商在取得《房屋销售（预售）许可证》之前必须先获取前“四证”。

 

若开发商在没有取得《房屋销售（预售）许可证》情况下就进行商铺的内部认购或销售，是违反相关规定的，投资者将无法获得商铺的产权。那么，您所购买到的商铺也就无法顺利办理产权证。其结果将影响到您对商铺权利的正常行使，也影响承租者的工商登记和正常经营。