外资正在享用中国楼市盛宴吗
发表于本期《中国地产市场》
外资是否潜入了中国楼市，最近一段时间自相矛盾的消息很让人迷惑：一方面是有外资在大肆抛售物业，比如上海多个高端物业项目近日传出整售消息，出售方有凯雷集团这样的美国投资银行，也有中粮地产等中资房企巨头，还有李嘉诚在上海的持有型物业“四季雅苑”也积极转租为售等等；另一方面又是从去年年底开始到现在，很多外资都进入了被称为“全球避风港”的中国楼市。
逃走的外资是吃了五颗枪子弹
到底是外资是在大肆撤离中国还是在进入中国，从整体上来看，是有进有退，但进的要比退的多。外资撤退，是在特殊的背景下发生的。
首先，金融危机发生后，全世界的流动性都在吃紧，国际资本后院起火，一些大跨国公司纷纷贴现救急。从2008年金融危机蔓延开始，很多外资就受到影响，抛售上海楼盘套现资产。上半年上海楼市的情况表明，仍有更多人愿意套现撤出。这种套现是战术性撤退，而非战略性的撤回。
第二，外国投行在龙湖等上市遇阻的情况下，在2008年开始做空中国的地产，华尔街的地震之后，中国房企海外上市的念头彻底被堵死，只是到了今年上半年的五月份，中国房地产市场和土地市场都迎来了真正的大反转之后，国际投行才开始真正的看多中国楼市。
第三，2008年危机发生后，非美货币大跳水，导致国际资本回流美国，而且，国际大宗商品也玩了一次蹦极，从最高处跳到最低处，到了今年二季度，才是开始有了回升的势头：最具有标志性的是国际原油价格在冲高到146美元后，一直跌到32美元，二季度才真正确立上升通道，现在是在70美元左右徘徊。现在来看，国际资本大有积极买进资产以升值的势头。
第四，人民币升值的问题已经难以炒作，现在是美元有问题，中美关于汇率的主导权多少有了改变，这使得外资妄图再演一场“广场协议”以便大赚特赚的想法泡汤，而且，他们发现中国和日本不一样的地方在于，中国刚刚处于城市化进程和工业化进程的初中期，而且内需很大，这和日本完全不一样，还想象刺穿日本泡沫那样只能是妄想。
最后，2007年推行的限外令，也在部分渠道堵断了外资进入内地楼市势头，当年的11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》，于2007年12月1日起正式施行的新《目录》明确规定，限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。这确实给予外资进入中国楼市比较沉重的打击，随着危机发生后，外资抛售物业更是不断发生。
潜进的外资也是冲着大饼来的
外资进入中国楼市很难有真正的统计，但很多迹象都表明，在外资有来有往的过程中，外资潜入全球最安全的避风港——中国楼市并不在少数。7月份的贸易顺差和外商直接投资分别是106.3亿美元和53.6亿美元，因此当月流入国内的热钱规模可能达到了163亿美元左右。显然，海外资本有回流的倾向，现在中国的市场比较好的就是楼市和股市，有理由相信，这些热钱大部分都进了房地产市场。
举一个例子来说，今年上半年，外资对武汉楼市的兴趣较去年同期明显加大。该市工商局外资处公布的相关数据显示，上半年，外商在武汉新设立了5家房地产企业，投资总额为2.8458亿美元，注册资本2.5372亿美元，各项指标环比分别增长66.7%、226%和557%。外资加速进入武汉楼市的迹象已十分明显。
野村证券、摩根士丹利、瑞银、摩根大通等外资投行，都是中国房地产市场的积极鼓吹者、舆论唱多者。但他们也有边唱多边抛售的，但我们很明显的看到，这种抛售只是一种战术行为，战略行为是在积极的买进。
随着楼市的火爆，上海二手房成交中投资比例显著上升，其中外资购房比例也有大幅度提高。根据中原成交数据统计，从2009年1月到6月，外资购房比例显著提高，从1.7%上升至3.6%。但从上下家客户类型来看，上家为外资的比例较高，显示上半年外资正在撤离上海楼市。撤离中国楼市的原因除了上述五个原因外，还有一些外资确实害怕中国政策有反复，中国楼市再次陷入滞涨或者是萎缩，将资本套死在所持物业上，而今年的流动性虽然在各国注入流动性下并没有根本改变短缺的局面。
外资积极的进入，也有几个很重要的因素
第一，中国的房地产市场在2007年第四季度到2009年第一季度的调整已经比较充分，而且，刚性需求在连续的持币观望后并没有真正获得多少好处，特别是成本的刚性不容市场继续深度调整，这种情况下，不少外资冒险潜进中国楼市，特别是金融危机发生后，中国楼市虽然在当时很低迷，但要比其他地方还是更安全。
第二，中国的城市化进程和工业化还没有完成一半，根据麦肯锡发布的信息显示，未来15年内中国预计将有3.50亿人移居到城市，而中国虽然现在是世界的加工厂，但随着财富的积累，中国肯定也会成为世界消费的最大市场，这样的前景让外资们垂涎三尺，因为在其他地方很难再找到这样保险的生意了，于是，危机入市的外资不在少数。更重要的是，中国的城市化和工业化很大程度上是通过房地产市场的扩张而加速的，再加上房地产产业关联50多个产业，是国民经济的支柱产业和龙头产业，中国的有眼光的人都不会任凭房地产市场陷入崩盘的困局，外资们有着强大的分析调查能力，他们不会看不到这一点。
第三，限外令的松动也为外资进入中国楼市提供了一个契机，一季度楼市依然很低迷，消费信心严重不足和扭曲，在这种背景下，暂停限外令是必要的，当时有地方暂停了限外令，比如说北京。2009年1月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、规委等九部门联合下发《关于贯彻国发办（2008）131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（业界简称京43号文或京15条），公布了15条促进房地产业健康发展的重要新政。该文件被看作是北京市政府为贯彻落实国务院发布的2008（131号）文件稳定楼市宗旨的积极回应，而京15条对2009年暂停“限外令”的相关条文。广东省政府在今年3月3日出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第十二条规定：港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策。这意味着广东将取消自2006年开始实施的港澳台居民只能购买一套房的“限外令”。限外令的部分松绑，确实为外资抄底楼市提供了方便，但需要说明的是，解除限外令在当时是非常必要的和正确的，不能因为后来的一线城市楼市冒火，就否认前期的政策，事实上，一线城市的火爆主要不是外资推动的，外资只是一个小小的溪流而已，形成巨流的是产业资本转移出来的投资资金和刚性需求的集中释放。
第四，中国楼市向来是外资猎钱的主战场，前几轮周期中，外资赚的是盆满灌满，随着中国房地产市场进入上升通道，外资进入中国楼市不足为奇。中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明认为，下半年中国或将面临更加汹涌的短期国际资本流入，考虑到2009年上半年中国信贷新增供应7.37万亿元，一旦更多的短期国际资本流入，则中国资产市场在内外流动性过剩的夹击下，很难避免产生新一轮的资产价格泡沫，对此应格外警惕。笔者认为，这种担忧是多余的，资产价格上升并不代表资产泡沫，再说，7月份和8月份中国的房地产市场正是在泡沫论、诛心论的影响下，改变了政策，导致了楼市成交量集体缩水，这种的做法很危险，现在楼市仅仅是回到正常状态而已，至于一些冒火的楼市，需要的是个案化处理。
第五，国际大宗商品价格开始回升，伴随美联储超常宽松货币政策，市场出现美元流动性相对过剩供给。很多外资开始从抛售资产转而持有资产，资产价格上升不可避免，这种背景下，外资还是希望到遍地黄金的中国楼市来淘金。
最后，可以警惕地猜测，外资入主中国楼市，也是继续做着“广场协议”的美梦，但是，这种美梦连门都没有。一个因素是人民币和美元基本保持同步，缓解了中国出口的压力，特别是在消费短期无法大幅提高的情况下，出口的稳定无疑对中国经济的增长十分重要；另外一个因素是中国和当年的日本的人口、面积以及所处的历史阶段不同，当年日本处于创新衰竭期，而且还是进入了后工业和后城市化时代。但外资虽然不能企图有这种美事，他们还是希望分享中国高速发展的一点红利。