济南发展从来都是一副温吞水的架势，作为山东的省会城市，得之幸也，失之幸也？这个城市从来是消费收入两不旺，待全国一二线城市房价屡创泡沫记录，数年间起伏跌宕（当然整体态势是走高）之时，济南房价虽然也有一定幅度的上涨，但始终慢慢悠悠以至于并没有机会创造吸引眼球的房价，房价几乎关系面子名声了，价格不够高似乎说明城市经济不够活跃，比如青岛因地利和政策优惠经济一路走高后，房价被各地涌入的高消费阶层抬高了，青岛本地人民一方面被房价压着喘不过气一方面打肿脸充胖子说着“我们经济发达”有面子，以至于梦想如最近网上蹿红的“被自杀”一样“被直辖”。

     房价涨的慢，本是好事，对于普通刚性需求、对于投资者、对于开发商多方都是个好事，因为慢慢涨价符合市场承受能力，毕竟济南的人均收入不是年年翻翻，不要太快的涨价一方面可以保持开发商不断的利润增长，又不至于一桶水把脆弱的刚需火苗浇灭，同时连绵不绝的缓慢涨价更给了人们对未来不动产升值的信心保证。大家都有得赚，岂不正好。在全国各大城市房价火爆的数年中，这样理想市场的预期怎么能真的出现在济南的楼市中并延续达？

     其实，这是因为前几年济南房地产市场化的步伐比较慢，楼市缺乏真正的开发商品牌和产品品牌，市场供给的产品和消费者的居住理念都还未达到较高层面。这里并不是在为房价飙高叫好，房价上升时市场发展的一个并行事件，作为济南这样一个城市，其地位应该成为区域性房地产市场的标杆，在产品理念、开发理念、居住理念和消费水平方面应该有更高的空间，同时济南作为省会也应该有更完善的居住保障制度和机制，这样有天价的好房子留给能消费的人，也有便宜的适用房留给需要安居的人。而不像以前的济南楼市，有钱有品位的买得到地段却买不到真正的高档住宅，缺钱的群体又住不起房子，只有中间段千篇一律的各类小区和胶着的房价。一个市场化日渐成熟的市场，其分化是应该的，其房价的分化也是正常的。而这一切才刚刚轮到济南……从去年起的房价上涨在经历08年底的低谷后09年继续创出新高，万元房价早已突破，而普通住宅产品的市场均价也是一路走高，每平米售价7000~8000元这一档的项目也是越来越多，济南房价开到了前所未有的高速路上。

     可是如同小沈阳所问的“这是为什么呢？”，为什么是现在呢？济南经济的发展和外来人口不断地涌入，城市规模扩大带来大量刚性需求是房产市场提升的第一波动力，而外部经济大环境的变化，众多一二线城市的品牌开发商开始发现济南这个锅温吞水——有消费力、有需求、市场产品空白和高标准运作空间都很充足，因此08以来，众多品牌地产（这里不再列举）入驻济南，自拿地伊始虽然有的要快速开发、有的要长远图谋，但毕竟把更高档次的运作理念带给了济南，其品牌的内涵和实际价值都给济南市场更多新东西，有品牌则有更高的风险承受能力，因此更能创造高价高质产品开辟新市场，济南人有了更多选择，房价在需求的不断释放中一路走高。也许是经验使然，人们觉得——房价泡沫终于轮到济南了。

     当然任何经济动向往往含有双重影响，物价上升与流动性泡沫很难分的太清晰，否则也就没有货币政策对经济的刺激这一说了。

     房价飙升带来两个挑战：一、保障性住房的供给会受到冲击，因为高利润的商品房开发会吸引更多资金，而适用房的开发政府一定要承担更多责任。二、经济大环境尚未出现否极泰来的形式，扩张性财政和宽松货币政策对于任何经济体来说都是必然有限度的，09年之后济南房产市场同样不可过于乐观。

     高房价只代表了楼市的一个方面，现在轮到济南了，无论是消费者还是开发、投资者都应该以成熟心态去面对它带来的方方面面结果。