供需双方的心态决定房价涨跌

——政府平抑房价，须从改变供需双方的心态入手

吴其伦

一直以来，房价涨跌总是牵动着几乎所有人的心，也在时时触动几乎所有人的神经。

普通百姓关注房价涨跌，是衡量自己及家人的积蓄是否能换来一套房子；地产商关注房价涨跌，是盘算自己还能攫取多少暴利；地方政府官员关注房价涨跌，是谋划能否用地产经济所堆积的所谓政绩能否给自己换来更大乌纱；专家学者关注房价涨跌，是打着研究地产经济的幌子通过为地产商摇旗呐喊谋取不义之财；地产民生派关注房价涨跌，是期待房地产市场尽快步入理性发展通道。

对于导致房价涨跌的决定因素，不同的人也有不同的看法。有成本决定说，最具代表性的是地价推高房价，反之亦然；有人口决定说，最具代表性的是外来人口大举进入城市推高了房价；有城市化决定说，最具代表性的中国城市化进程太快，房价长期上涨是必然等等。表面看来，这些观点都有些道理，也能找到一些支撑，可细究起来，这些都不是导致房价涨跌的决定性因素。成本决定论忽略了几乎所有商品交易都有亏本的事实；人口决定说隐瞒了绝大多数外来人口不具备买房能力的事实；城市化决定论掩盖了大多数地方政府盲目规划透支未来的真相。

那么，是什么决定房价的涨跌呢？吴其伦认为，供需双方的心态是决定房价涨跌的最重要因素。

商品交易过程是买卖双方的心理较量的过程，决定成交与否的重要因素就是双方的心态。比如说，一个苹果在农贸市场卖，可以卖到1元钱，在这样的场所，买苹果的人还可以讨价还价。而同样的一个苹果，在礼品市场可以卖到5元、在KTV做成果盘可以卖到20元，在这些场所，讨价还价的可能性几乎为零。

再比如说，一只平常只卖1.5元的口罩在非典期间可以卖到20元，一桶（5加仑）纯净水平常只卖5元，可在无锡水危机时卖到30元却遭抢购。为什么会出现这样的局面呢？吴其伦认为，唯一合理解释就是买卖双方的心态决定了上述商品交易成功。

试想，我们在农贸市场买苹果仅仅是买水果供食用，而在礼品市场买苹果却是为了送礼，在KTV消费则是为了面子，尽管产品的本质没有改变，可叠加在产品本身的概念却发生了巨大的变化，正是这些概念的变化令买方的心态发生了巨大的变化。非典期间的口罩、无锡水危机时的桶装纯净水都是在产品概念发生重大改变的情况下导致买方的心态发生极大巨大的变化。也是买方心态的巨大变化，导致了产品的成交。

同样地，商品房也是如此，每一次房价的涨跌都伴随着买卖双方心态的变化。今年上半年，在政府救市政策的触动下，各地楼市在成交量都出现了较大幅度的增长，房价也出现了疯狂的上涨。究其原因就在于，政府出台救市政策令房产商吃了定心丸，认准政府不会打压房价，于是乎，哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈的恶行又随处可见；政府救市政策令银行觉得千载难逢的获利及表现机会到了，于是乎，违规松绑二套房贷、零首付、假按揭等行为多了起来，于是乎，有了上半年金融机构无论如何都难以找出合理的解释的7.37万亿天量信贷；政府救市政策令炒房者、投资客、消费者都认为房价会涨，于是乎纷纷结束观望投身购房大军。

当然，在房地产领域，影响供需双方的心态的因素除了政府政策外，还有部分地方政府的土地财政依赖心理严重、部分无良专家的煽动、房产媒体的推波助澜、房产商的谋取暴利的奸商本性、房产供需双方的实力悬殊和信息不对称等。

综上，吴其伦认为，供需双方的心态是决定房价涨跌的最重要因素。故此，政府欲达平抑（或曰稳定）房价之功，须从改变供需双方的心态入手。