“百日剧变”为何没有发生？ 2008年对房地产行业来说无疑是一个冬天，很多开发企业甚至到了生死攸关的十字路口，即使09年上半年突然的暖春持续到炎夏，很多开发商还是对后市不敢乐观，可见这个冬天的余威尚在。回顾去年对市场的预测，悲观者居多，其中最著名的莫过于潘石屹的“百日剧变”说。一方面销售下降，另一方面融资受阻，以08年3月20日恒大地产IPO搁浅为标志，潘石屹认为国内开发企业的资金状况极为严峻，在各种融资通都堵塞的情况下，未来100天将有很多房地产公司发生剧变。 “百日剧变”是08年最有代表性的悲观预测之一，很多学者专家对开发商进行深入分析，列举出了可能发生“剧变”的企业名单，比较著名的如碧桂园、恒大、富力等等。理由很充分，论据很可信。根据这些企业的资产负债率和现金状况，按照标准的财务分析体系，这些企业很可能出现资金链断裂，进而导致企业破产或重组，至少也要大规模清理资产和债务，从而出现“剧变”。然而，一年过去了，这些企业不但没有发生资金链断裂，反而都缓过劲儿来了，甚至于可以出手再度高价拿地。其他开发商也没几家破产清算的，相对于受金融危机影响更大的出口型企业，房地产企业真算是日子很好了。是老潘和专家学者们分析预测错了，还是其他什么原因造成这种情况呢？老潘没有错，专家学者也没有错。数字是基本正确的，理论是有依据的，推理是有逻辑的，结论也应当是正确的。可结果却不同。一定有某个地方出了问题！问题出在用来分析研究的经济理论体系，这是在西方完善的市场经济条件下才好使的方法论，而我们是有中国特色的社会主义市场经济，西瓜和冬瓜是有很大不同的，虽然都叫瓜。就如用X光看是否有肿瘤是否骨折可以，用X光看为什么性冷淡就不一定灵光了。资金链为什么会断裂？打个不很准确但形象些的比喻：我们把企业的收入和负债比作两根立杆，中间的链条看作是资金链。如果这二者是匹配的，资金链就相对正常。如果负债的杆很高而收入的杆变短了，资金链条就会绷紧，超出一定限度就会断裂。这在西方国家是天经地义的事。而在中国情况却会不同。关键在于我们的这两根立杆不是刚性的，而是有弹性的。就是说同样的资金链条，如果立杆很硬，只能链条绷断；而如果杆是有很大弹性的，那链条就不那么容易被拉断了。在西方国家，法律体系完善健全。很难想象企业贷款可以到期不还，工资可以拖欠，材料款可以垫付，税款可以减免延期。这些东西都让他们的立杆刚性十足，一旦收入立杆不匹配链条就岌岌可危了。而我们恰恰在这些方面柔性十足：银行贷款可以延期，工资可以拖欠，出让金可以分期支付，施工费可以垫支，销售跟不上可以内部人认购后从银行按揭……，政府最近又出台了降低自有资本金比例的政策。当然，这些大企业不会做违规违法的事，而是很多柔性本来就是合理合法的。但这么有弹性的立杆存在，那根中间的链条怎么会轻易断掉。所以在中国做房地产开发很有意思，既有政策的多变和限制，规则的不明晰和人为因素引起的不确定性，也有通融和容忍以及不规范带来的操作空间。享受它的好处，也就要接受它的条件。想起昨天在三亚参加的一个闭门地产会议，专门有一个主题讲如何抄底美国房地产。大意是美国房地产市场到了历史谷底，现在是抄底的好机会，鼓励大家去美国投资房地产。抛开所有的支持理由和好处不谈，有几个疑问：我们具备这样的能力吗？美国人比我们穷吗？他们看不到机会吗？我们比美国人更了解美国吗？就如用西方经济理论来分析中国经济现象会有好多搞不懂一样，在中国特色的社会主义市场经济条件下发展成长起来的企业和企业家们，到美国特色的市场经济里抄底，我怎么都觉得有点儿悬。