中国经济是V形反转 下面还稍微有点儿圆

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孙飞：中国经济是V形反转 下面还稍微有点儿圆
http://www.funlon.com  2009年07月06日14:33  房龙网
 
国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士
(以下内容根据演讲录音,未经确认)
    孙飞：各位朋友下午好！很高兴来到天津，因为前两天我来天津于家堡建金融中心，我感觉到天津和环渤海的发展的热度。时间有限，我主要讲一些观点，讲一下中国次级城市的房地产投资。
　　京津环渤海地区大部分都属于次级城市，中国一线城市主要是北京、上海、广州、深圳，其他都是次级城市，未来的机遇就在次级城市，这是我要首先讲的。我们的孟晓苏、董藩朱会长都讲了很多，我也要澄清一下，我主要做金融，泡沫是一定存在的，金融业存在泡沫，房地产也存在泡沫，这我要和大家讲清楚。董藩是我师兄，摩根史丹利的首席经济学家也是我的师兄，这个观点是统一的，全国的房地产市场是没有泡沫的，是比较健康的，但是主要城市，一线城市绝对存在泡沫，这个话我要说到这儿，首先股票市场也存在泡沫，是由于它的价格严重偏离价值，这就是严重泡沫，我们的股票市场全球的股票市场都有泡沫存在，只是大还是小，市盈率就是泡沫，市盈率越大，一百倍的市盈率泡沫就越大，一千倍就更大，但是二十倍、三十倍，我为什么这么说，前两天有人采访我，中国一线城市的房地产有30%的下降。我为什么说目前北京和纽约的房价可以看齐，但是几年后是可以的。你在高位进入了，五年后、十年后会达到这个价格，希望大家不要高位投资某个金融产品，或者投资房地产。
　　但是房地产作为住宅来讲，它不但是商品，也是公共产品，政府一定要介入调控，这是我一直在澄清的，但是企业管商品房，政府管保障房这是应该分清责任的，我一定要澄清，泡沫问题就是说这个城市的房地产价格必须和城市的经济地位GDP水平、居民收入水平相匹配，但是我们北京、上海有特殊的购买力，主流购买力还是当地的老百姓，因此泡沫是存在的，看它是大还是小，因此我说全国的房地产市场是比较健康的，因为全国每年增长速度比较平均，为什么存在泡沫？如果我们的北京从2005年-2006年一个楼盘涨了三倍这不是泡沫吗？这肯定是泡沫，这一定是泡沫，它严重的偏离了价值，最终形成泡沫，这我要讲。
　　但另外我要澄清一下，为什么房地产特别是住宅会出现这种大幅度的上涨现象，是由于中国，特别是一线城市的房地产存在着资源垄断下的资源稀缺，我一再讲这个观点，房子垄断在开发商手里，他想提价就提价，供给严重不足，刚性需求很大，刚性需求有的是有效的，比如说你想结婚，这就是刚性需求要买房，但是你买不起就不是有效的，因此我一再强调有效的需求这是最重要的，有效需求有效购买力。
　　由于严重的不对称、不匹配，开发商今天是五千/平米，明天一万/平米，这是有问题的，这是资源垄断下的稀缺，就导致漫天要价，但是中国房地产市场，一线城市的房地产市场，主要由市场来决定，最终是否是泡沫市场说了算，市场说涨不动了，因为没人买的起了，投资投机需求全部撤离，为什么这一轮北京能涨上来？是由于我们的银行信贷增加特别大，一个月一万亿，大量的信贷资金流入楼市，也进入了股票市场，但是股票市场我认为为什么还有投资价值？是因为中国的股票市场作为股指来讲，在三千点到四千点都是具备投资价值的，因为市盈率在三十倍左右都还比较安全，而房地产作为住宅市场，比如说北京买这个楼盘，这个楼盘性价比好就没有泡沫，比如这个楼盘开发商成本只有八千块，他卖三万，那你肯定就是冤大头，这些问题大家要分清楚。
　　我今天以最快的速度来讲一下中国次级城市房地产投资的机遇与挑战。可以这么说，中国次级城市房地产投资背景我认为现在是不错的，中国经历了国际次贷、雷曼风暴、国际金融危机的影响，我们中国楼市的下跌与这个是有影响的，但是实际也面临巨大的机遇，中国现在已经成为全球第三大经济体，今年年底可能超过日本，成为全球第二大经济体，中国正在崛起，可以这么说，中国是拥有现金最多的国家，外汇储备两万多亿美金，我在去年雷曼风暴一出来就说抄底机会来了，赶紧进入海外市场，比如我们的中国投资公司在最高点进入到摩根史丹利，我就说了去年10月份的时候就应该进入摩根史丹利，那时候股价最低，因此海外抄底的关键在于具备不具备这个实力，具不具备风险控制能力，这是最重要的。由于美国次贷一方面对我们中国的金融进行了校正，退市对中国房地产也进行校正，我有一个演讲专门讲“美国金融危机对中国房地产的影响”，美国次贷怎么发生的，就是由于美国房地产泡沫的破裂，导致引发美国金融危机。

    雷曼风暴、整个全球萧条，这就是泡沫，但是中国幸免了，为什么？我说中央政府出台一些政策使中国的房地产实现了软着陆，深圳稍微有点硬着陆，房价很高突然跌到50%，这就是硬着陆，北京上海很稳定，到最高点慢下来，突然再上去这又很危险，大家要注意控制风险，我是做金融的，我把控制风险放在一个首要的位置。今天我要给大家鼓劲，次级城市面临宏观发展非常好的城市，因为我们国民经济处于高增长的周期，虽然从去年年底开始经济开始下滑，到我们今年一季度的增长到6%左右。
　　可以这么说，我们中国由于及时出台了四万亿的经济出台方案、结构性减税、扩大消费等等一些措施的出台，中国今年的经济增长应该说达到8%左右是问题不大的，这些措施有效落实的。为什么达到8%？第一，中国具有世界上最大的内需市场13亿人口；第二，中国的城市化率只有46%，未来要达到70%中国至少三十年，这也是房地产的机遇；第三，中国农村土地流转、土地革命，这都是我们次级城市发展的巨大机遇；第四，就是我们中国的经济处于高增长的周期会做一个调整，我们全球经济一体化出口就会受影响，但是国民经济由于内生增长的动力，必然会使他有比较高的增长，可以说中国的经济如果低于5%就意味着中国有大量的失业，这很可怕。中国的经济从政策上来讲不能低于7%，不能低于8%，因此中国目前来讲，除非中国整个富裕了5%、3%、4%，这都有可能，但是目前是高增长的态势。
　　前两天的“环球国际论坛”我正好也出席了，有人讲中国经济应该是小U形复苏，我不是很同意，我讲的是V形反转，但是V形也不准确，V下面稍微有点儿圆，为什么？中国的经济从二季度开始到三季度基本在驻底的过程，在三季度开始反弹，因此中国的经济已经开始率先恢复，作为欧美慢一些，美国经济最坏的时候也基本过去了，金融体系也稳定了，下半年是驻底，他们却驻底比较长一些，这是我强调的。
　　另外针对人民币来讲还是有升值的预期，再加上我们通货膨胀的预期，前段时间我向媒体表达观点，中国现在不但有通胀的压力，也有通缩的压力，是双压双通，因此为什么这次很多人又抢楼市、买房子呢？他们认为通胀来了，其实通胀还没有来，伴随着有压力。
　　第二，强调一个观点，目前对于通货膨胀国内有很多的误区，国内的通货膨胀并没有纳入房价通胀体系，如果把它纳入的话，2015年北京就已经开始通胀了，那是多少倍？是100倍。因为房子涨了100%、200%，那就是通胀，我们中国的CPI指数，通货膨胀系数是没有房地产。因此，我建议国家统计局也要在这方面做调整，包括现在我们实行的适度宽松的货币政策，也都推波助澜，现在我认为要注意控制风险，要适当的时候调整货币政策，但是现在我们中国为了保8、保经济增长、保民生、保稳定适度宽松的货币政策短期内不会调整，但是我们也要看到由于大量的银行信贷资金流入楼市和股市，这是我们需要戒备的。
　　但不管怎么样，我们现在加入WTO进入全面开放，国际资本流动很快，现在又有大量的热钱进入到中国，为什么？因为中国的经济目前是全球独树一帜的，另外房地产，从长期来看也存在着升值空间，基于这些考虑，就宏观经济背景我们这个次级城市是比较向好的。但是我们次级城市的房地产经济环境不容乐观，金融体制缺位，大家也知道目前金融体制总资产65万人民币，商业资产占60万人民币，中国的信贷资源基本在商业银行体系，包括我们要讲的Rise，包括私募股权投资基金，虽然国务院也出了文件，但是具体的都还没有出来，因此我们的金融产品比较稀缺，信用体系比较缺失。
　　房地产企业严重的依赖商业银行，一旦中国收缩银根房地产业又要面临灾难，因此我们必须大力发展房地产金融市场，建立房地产信托市场，这才最重要的。我们次级城市房地产投资也存在很多的矛盾，首先城市开发用地与保护耕地的矛盾，开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾，政府土地出让招拍挂引发的高价工地与稳定房价的矛盾，未来预期引发炒房及投资置业者之间的矛盾。
　　还有存在的问题在于开发用地供应偏紧，土地供应加剧。一线城市更明显，北京连续出现几个地王，中低价的商品住宅供应不足，房地产供应结构十分不均衡，这是我们房价上涨的一个主要的推手。
　　第三，是市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高。
　　第四，住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足。这个很多年前我就讲了，实际上中国的保障房经济适用房严重不足，在我们的一线城市这个体现的是最明显的，为什么？如果我们的普通老百姓中低收入人群如果可以买到一套住房这个市场就健康了，现在为什么存在着全力寻租的现象，经济适用房，廉价适用房就成了稀缺，但是这个经济适用房在中小城市稍微好一些，因为房价本来不高，这个矛盾不突出，但是在一线城市和二线城市矛盾十分突出。
　　第五，政府职能转变之后市场信息匮乏，不能满足市场快速发展的要求。
　　第六，宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖，但还需要一定时间调整。一线城市的回暖很快，但是我们的次级城市观望期会长一些。
　　可以这么说，我们中国的次级城市房地产投资生态具体体现在京沪绥深之外，出现一窝蜂现象等不稳定现象，同时也具有相对的平稳型，二线城市比如天津、计划单列市省会。但是它的机遇也更大一些，为什么？因为越是待开发的地越说明它的门槛低、价值大。
　　三线城市的房地产产品比较粗放，可以这么说，作为三线城市更应该跨越式发展，在天津我就少讲点儿三线城市，离我们比较远一些。
　　这么说，当前我们房地产投资的现状在金融方面存在着瓶颈，特别是在次级城市，比如星耀五洲，今天孟总说的那个项目，但实际上还是缺乏金融资本的支持，那么大的体量没有很多金融资本支持也是很难做的。我想星耀五洲也不例外。我们房地产缺乏通道和路径，银行一行独大，房地产融资渠道单一风险巨大，因此我们中国的房地产金融亟待构建多元化资本化国际化的金融体系。
　　另外我们次级城市面临前所未有的投资机遇。第一，区域经济一体化；第二，加快城市化城乡统筹；第三，次级城市产业结构优化升级；第四，就是城市总体规划优化升级。第五，中国房地产主战场不再是一线城市独有，一线城市在目前来讲已经透支了它的价值；第六，次级城市基数较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间；第七，次级城市房地产发展空间非常大，随着基础设施完善房价还会上升。天津城铁通了，如果星耀五洲周边社区完善了，现在五六千，未来涨到七八千一万都是有可能的。
　　面临的挑战首先是区位的挑战、城市地位的竞争、综合实力的竞争、政府效率的竞争，这很重要。作为我们三线城市来讲风险就更大了，因为第一它市场容量小、消费能力低、价格平均，三线城市要把六点把握好就可以，如果风险把握不好就会出现问题。作为我们来讲，作为投资者、作为金融机构，应该一手要积极应对宏观调控，加强法制建设，在工业化和城市化上朝向更加集约用地的方向发展，同时就是在次级城市提高开发产业的门槛。另外优化房地产税制改革，运用物权法进一步规范房地产市场。
　　另外，作为我们次级城市房地产投资策略，不能简单复制一线城市模式，应该找新的经济增长点。作为次级城市的模式和优化，我讲几个观点。
　　首先，由于商业银行很大仍然是主渠道，信托是地产金融创新的主流范式，特别是房地产信托这一半年增量很大。另外，信托+银行+证券化+资本市场+PE+REITS是地产融资的主流组合模式，包括比如说美国万通投资银行控股集团、中国国际资本可以为大家提供这些服务。现在很多外资机构进入中国，也是房地产融资有效渠道。
　　随着宏观调控、货币政策、税收政策的深化，国民经济是支柱产业，特别是二线三线城市，未来的发展机遇更巨大，虽然面临挑战，但是随着中国城市化进程不断加快，中国次级城市的房地产业也会获得更加广阔的发展空间，谢谢大家！

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