谁在导演“抢地闹剧”？
焦点重庆房地产网 cq.focus.cn 2009年07月04日 08:32 朱艺 张自慎
来源： 投资者报
"本来是去拍地的，结果没拍到就回来了。"
6月30日，因亲赴现场竞拍广渠门15号地，SOHO中国总裁潘石屹 迟到了半个小时才在前门大街商户集中签约仪式上露面，他半开玩笑地化解着迟到的尴尬。
作为此次竞拍的大热门之一，潘石屹只举了一次牌就放弃尝试--参加拍卖的开发商似乎失去了理智，当价格超过40亿元后仍抢着举牌。
这只是今夏"地王"疯狂的一个缩影。短短几个月时间，开发企业似乎对市场都变得信心十足。在开发商眼中，土地为何突然变得如此炙手可热？
多重"诱惑"
事实上，整个经济大环境是撩动开发商投资热情的重要因素。
对投资者而言，上市房企的土地储备情况，始终是影响其进行股票投资的重要因素。因此，土地储备越多，股票越会大幅上涨；土地储备越多，越能得到投资者的青睐。
国信证券房地产首席分析师方炎指出，对于那些土地储备不多或储备土地质量不高的房企来说想要IPO，"在一级土地市场上攻城略地是必要的"。
购地热潮重现的另外一个外部原因，是市场目前对巨额信贷放量可能在未来引发通货膨胀的恐慌。"这令大量资金为了规避风险投向房市。"中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为："当前经济形势下，部分民间资本并无更好的投资机会。在预计可能出现通胀的情况下，资金寻求保值增值，转而流向房地产市场。"
值得关注的是，大量原本并不从事房地产开发的企业，正在将资金投入土地市场。
"不过，在信贷放量和救市政策刺激下新的土地泡沫，将令土地存货进一步扩大。新一轮土地热潮的背后，可能是一个还没来得及化解，却被人为因素再次催生的更大的泡沫。"李文杰说。
"拿地当然可以抵御通货膨胀，但不是主要原因。"广州一位不愿透露姓名的开发商说，"其实，比起拿地，开发商有其他方式应对通货膨胀。毕竟拿地是有风险的，当没有回笼资金支撑的时候，土地'吃'起资金来更可怕。"
土地储备的减少，也是诸多房企急于拿地的原因之一。
"手头没地，自然要继续拿地。"北京华业地产(600240)副总经理陈云峰(陈云峰博客,陈云峰新闻,陈云峰说吧)告诉记者，"目前开发商没地已是普遍现象，现在最急的就是没地供后续开发。"以金地为例，拿地之前，它在上海市场的土地储备仅35万平方米。按照金地2008年38万平方米的销售能力，不到一年就会卖光，因此溢价八成拿下徐泾地块的也就不奇怪了。
抢地的"底气"
"土地市场回暖的根本原因，是房地产商在政府和银行的帮助下，暂时度过了流动性危机，并获得了较为宽松的融资环境。"建设部一位不愿透露姓名的官员指出。
2008年底，银行对大型房地产开发商到期贷款进行了延期和展期，令房地产商度过了短期债务危机；地方政府则推延了开发商缴纳土地出让金的期限，甚至将本应全部缴清的出让金，转为分期缴纳。一些资金链濒于断裂的房地产商，得以起死回生。
仅今年前5个月，我国新增信贷总投放量就接近6万亿元，远超去年全年4.91万亿元的新增贷款额总数。加上低息和银行动辄几十亿或数百亿元的授信额度，房企的腰杆自然硬了许多。
在短期危机缓解后，自有资本金比例下调的新政策再次让房地产商的资金变得宽裕起来。一些大型房地产商不仅能够轻易获得银行的项目贷款，而且能顺利在资本市场获得了新的融资。
这一切条件，令大型房地产商开始走出漫长冬季的蛰伏期，重新启动融资、圈地、再在资本市场圈钱的既有发展模式。
另一方面，依靠土地财政的地方政府，也在不遗余力地将开发商重新拉回到土地市场。
从2008年开始，各地政府就纷纷调低了土地出让价格，还放松了土地出让的各项条件。此前为控制房地产价格而出台的多项严格打击囤地的规则，已在大部分城市废弃。直到如今，一些地方政府甚至许诺，开发商可先进行开发，再分期缴纳土地出让金；或暂不开发，即可暂不缴纳土地出让金。
"现在政府与开发商是一种比较微妙的平衡。"据接近上海市政府部门的一位人士透露，"政府首先要把主动权拿到手上，不能被开发商牵着鼻子走。现在政府的底线是地块肯定不能退，开发商可以缓交地款，或者只交一小部分地款。"
地王梦魇
经历了2008年之困后，开发商理性了许多。
广渠路15号地拍卖一结束，记者致电该地块附近的一知名开发商老总，听到的不是高兴，该负责人认为"价格太高"，担心政府会秋后算账。
他说，目前楼价本身就已经在不断地上涨，如果再频频出现"地王"，政府对楼市的判断可能就会发生改变。一旦经济好转，政府对楼市就会收紧，"市场有可能会重蹈2007年的覆辙"。
有这样担忧的，远不止一个开发商。华业地产有关负责人也认为，"地王"的出现，可能会打破目前的局面，如果政府对楼市进行调控，抽走原先让楼市回暖的支撑，楼市可能会再陷僵局。
开发商担忧，专业人士同样担忧。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)认为："土地市场似乎又回到疯狂时代。"
这些担忧是否是杞人忧天？
当楼价影响到民生、当楼市回暖造成实体经济的衰退，而"地王"还在频频出现、楼价还在节节上升时，政府很难坐视不理。
日前，国家统计局"摸底"楼价成本，市场风传"摸底"后将会出新政；上海、山东、浙江等地的银监局，也开始纷纷叫停放松的二套房贷政策。证券人士分析："这是政府给予房地产的'黄牌警告'。"
回望两年前，"地王"频现之后，中国房地产市场随即进入调整期，教训其实并不远。而从这一轮疯狂圈地的轨迹看，和2007年并无二致。
2007年的广州是"地王"被刷新频率最高的城市之一，如今来看，地王之"梦"，似乎正成为富力、金地、保利等多家开发商无法释怀的"魇"。市场和政策的瞬息万变，也让"地王"们的命运更显扑朔迷离。
对于经历过2008年低谷的开发商来说，在如此高价的"地王"面前，不能不战战兢兢。
金融专家、国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事孙飞则表示："'地王'频现，无疑是房地产泡沫的聚拢。开发商应吸取争做'地王'之教训，不要重蹈覆辙。"
编辑：舒会
祝万事如意！
著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！
著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]
中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任
国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席
东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长
国 巨 资 本 国 际 控 股 集 团 总 裁 首席经济学家 孙飞博士
中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事
美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集 团 执 行 董 事
美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家
电话：010-85911700 手机：13701199269 E-MAIL：[email protected]
国巨资本国际控股集团：http://guojuvc.com
中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/
全国干部培训网：http://www.chinape.org/
孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei
孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
或发EMAIL：[email protected]咨询