一剑封喉：论近年房价高胀的本质动因

　                            ——兼评“到底是谁推高了房价”？

　　

　　房价一路飞涨，民怨愈积愈深。房企、商会、学者、媒体、政府部门齐发言。7月28日，央视栏目“新闻1+1”针对当前地价占房价比等社会热议问题，邀请学者进行讨论，以期辨析真伪。“到底是谁推高了房价”！是这期节目的标题。“到底是谁推高了房价”？这是一个很好的问题。如果说房地产市场有一千个难题，九百个都和这个问题有关。要破解现时房价飞涨的迷局，就不得不深究这个关键问题。可惜，这样一个好的话题，一张嘴就走入歧途。在节目的开始，他们是这样引述的：你来我往，政商对质，地价、房价究竟谁冤枉了谁？面对越变越晕的房价成本，究竟谁才是房价疯涨的祸首？[i]

　　话题的起源，源于今年两会期间，全国工商联房地产商会在政协会议上的一份发言稿——《我国房价何以居高不下》（下称‘发言稿’）。房地产商会说，“房地产开发的总费用支出一半流向政府”。此言一出，一石激起千层浪。上海市市长韩正在“两会”期间就曾直言“不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误”[ii]。有关部门陆续发表意见称有必要进行核实以驳斥工商联的“谬论”。近日，随着《中国国土资源报》刊发的一篇文章《掀起你的盖头来——国土资源部专项调查揭秘房地产项目地价房价比》，这一问题又引起热议。

　　事实上，“谁推高了房价？是政是商？”这只是一场由开发商为自身“洗黑”挑起的无聊争论。发言稿的数据的客观性本身就值得推敲。明眼人心知肚明，房地产商会不过是开发商的代言人，发言稿的背后站着的就是开发商。其目的就是要颠覆其在公众眼中所固有的暴利形象，以期为自己“洗黑”。事实上，暴利并没有错。难道某一个行业或企业通过塑造自身核心竞争力而获得了远高于社会或行业的平均利润率的利润就是奸商吗？在市场经济的环境下，没有那家通过提高自身产品附加值而实现高额利润的企业会担惊受怕，也绝不会有要洗涮所谓暴利黑名的动力。开发商群体作出这种“洗涮暴利黑名”的举动正是掩耳盗铃，恰恰说明其中暗有玄机。正如成思危在谈及发言稿所指出的那样，核对的结果，……开发商的利润占30%，开发商这30%里头有一部分是灰色成本，说白了，就是行贿的成本。

　　对于推动房价上涨的问题，政府、房企自言自说、互相推诿。事实上，他们之间也不可能有答案。即使有答案也是谬论，如任志强之流所谓“用高价的面粉是很难生产出廉价的面包的”。在市场化的背景下，高成本并不意味高价格，高利润也只可能是高价格的结果而绝不可能是原因，这些都是微观经济学的基本常识[iii]。在房价高胀的背景下，探讨成本、利润等是否合理也并非一无是处。关键在于不应当将这类问题与推动房价上涨的真实原因相混淆，扰乱视听，误导公众，贻误调控，引起社会的不和谐。

　　回到问题本身，到底是“谁”推高了房价？需要说明的是， “谁”推高了房价在本文是指“谁”推动了房价不合理的快速上涨即远高于居民支付能力的增长速度的上涨。另外有两点需注意。（1）是要与房价在长期内呈上涨趋势的形成原因相区别。（2）是要与住房制度改革全面推行的初期（98年-01年）时的房价上涨的原因相区别。再看问题，答案可以用一句话概括：住宅市场并没有对投资需求及附着与其的投机需求进行合理、有效的隔离。也就是说不是市场的某一个具体参与方（政府、房企、消费者等）推高了房价，责任也不在广大的投资者包括投机者，而是一个制度安排与政策调控的问题。所有的市场参与者都是在制度与政策的框架下追求自身利益最大化，他们任何合法的行为都是无可厚非的。在当前的制度安排下，住房市场就是一个活生生的投资品市场。在货币与产能双过剩的宏观背景和现行的制度政策下，在较长的一段时间内，大城市的住宅仍能是很好的投资品。如果民众能心甘情愿接受这一个事实，像对待股票、黄金一样认同住房是投资品的属性，对房价的飞涨也就不会怨声载道了。问题是住房它不仅是投资品更是极其重要的、必需的、影响千家万户的消费品。在一个任由住房充当投资品的国度里，我们很难想象她的国民不会怨声载道，那里的房价不会暴涨暴跌。因为住房的第一属性是消费品而不是投资品，人类可以没有投资品，但绝不能没有栖居空间。所以，我们反对对住房投资属性的放任自流。

　　 既然如此，知道是投资性需求的惹得祸，那为什么不治理呢？有两点需要说明，（1）是政府在治理，国六条之营业税政策正是对症下药。但就像吃感冒药一样，药力显现有一个时间差。去年又恰逢金融风暴，房市低迷，为顾全大局政府又陆续出台一些利多政策，这也是当前市场快速回暖的一个原因。（2）是投资性需求不可能杜绝，只可能遏制而且只要我国货币与产能双过剩的局面不改观，投资性需求的压力就不会减弱，也就是房价上涨的动力还在。最后，需要说明的是，当前部分大城市部分区域量价快速回升，与今年的短期刺激政策是密切相关的。在货币不大幅贬值的前提下，主要城市明后两年的房价不会像当前部分区域或06、07年那样快速上扬。更为重要的是中央政府对房市调控的已经形成了成熟、清晰的思路：有保有压、保障民生。现在中央政府已经能娴熟驾驭各项宏观调控手段和住房政策，微调房市——四两拨千斤。就像有了青霉素，炎症就不那么恐怖。有理由相信，在未来一旦房价显现全面快速上扬的苗头，中央政府必定择机决策，相机应对。

　　

　　[i] http://space.tv.cctv.com/podcast/xinwen1jia1。

　　[ii]《成思危透露开发商30%利润中有灰色支出》，http://www.cnr.cn/metro/fxkd/200903/t20090323_505279431.html。

　　[iii] 值得一提的是在我国的某些领域，价格与成本和利润是相关的。因为“价格”是在成本核算与利润核定等基础上由价格主管部门制定的，而非通过市场化的方式形成，比如电价等。