新"地王"频繁亮相 中国房地产市场泡沫越挤大
2009年07月01日07:22 来源：中华工商时报记者 童芬芬
6月30日下午16时40分，北京市朝阳区广渠路15号地在北京市土地整理储备中心举行竞拍。经过约45分钟的激烈角逐，至17时19分，中化方兴投资管理有限公司力逐10位知名开发商竞买代表，最终以40．6亿元竞得广渠路15号地的居住建筑使用权，再次刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。
中化方兴的负责人表示，凭借40．6亿元的价格拿下广渠路15号地是在意料之中，“虽然价格有些高，但是北京房地产市场长远向好的发展趋势仍表明15号地物有所值”。据了解，15号地占地面积约为15．59万平方米，综合、商业建筑面积约为7．21万平方米，中化方兴计划将该地块打造成精品住宅。
近期，北京土地竞拍价格不断创出新高。6月25日，北京华美地产旗下北京祈连房地产公司，以17．4亿元竞得通州区九棵树大街地块。一天之后的6月26日下午，成都中泽置业以19．6亿元竞得北京奥运村乡地块。剔除保障性住宅面积后，其楼面价高达15216元／平方米，成为北京今年总价和均价双料新地王。
与此同时，上海、广州等地的“地王”之争也在相继上演……在整体经济尚未全面复苏的背景下，土地市场的瞬间崛起到底意味着什么？
在得知新地王接连出现的时候，正关注买房信息的朋友小胡不无感叹地说：“本来就觉得压力很大，房价再涨上去就更没希望了。现在北京‘地王’频频出现，是不是预示着房地产业又要火了？”小胡的担忧想必是时下许多欲购买住房的市民的普遍心声。北京“地王”频现向公众传递的更多的是涨价恐慌信息。
事实上，地价和房价之间的关系也并非一个非常复杂的理论问题，而是早已为实践佐证了的简单实践问题。也就是说，无论地价与房价之间的比是多少，土地成本必然会打入房屋价格，换言之，高地价必然推动高房价。
以2007年为例，这一年可以说是中国“地王”频出、地价暴涨的景观年。据公开的资料显示，东莞诞生26．8亿成交的广东“新地王”；广州一地块以10．9亿元天价竞得，成为史上最贵“新地王”；杭州一公司以14．76亿元价格夺得某地块，楼面一举刷新此前纪录；南京出让一块土地尽管成交总价才3．85亿元，但楼面价格成为全国土地价格最高地块。
再来看当年的一组数据，据国家发改委和国家统计局联合发布的调查数据显示，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％，创两年来新高。
7月26日，焦点网发布了12城市2006年以来楼盘涨价排行榜，其中，广州某楼盘涨幅高达212％，也就是说在差不多一年半的时间里房价摇身一变就成了原来的两倍。老百姓的恐慌心理不言而喻。
那么，正值全球金融危机的背景下，此番“地王”频频出现，是否会印证老百姓的担忧而再度导致房价水涨船高，房地产泡沫再现？
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾在搜房网2009中国家居产业百强研究会成果发布会上表示，1－5月份销售数据表明，全国房地产转暖趋势明显。开发商销售回款和购房者购买欲望都增强了，这种情况下，政府推出好的土地，一定会吸引开发商积极参与购买的。此后，“广渠门外10号地”、“广渠路15号地”、“奥运村乡地块”等地块一一被挂到北京土地储备中心交易网上，大大地吸引了开发商们的眼球。
政府出让土地通常都是采取招标、挂牌、拍卖等多种形式。在土地出现流拍的情况下，地方政府为了提高土地出让率，全部采取竞价形式，最终结果就是“价高者得”。事实上也的确如此，以6月26日成都中泽置业19．6亿元的天价拍下的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地进行计算，如果去除2万平方米安置房面积，即该地块每平方米的单价为15217元，高成本显然会为高房价推波助澜。
国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞在接受本报记者采访时直白地表示，“地王”的频现，无疑是房地产泡沫的聚拢。”孙飞告诉记者说，“前期银行信贷的释放造成了流动性泛滥，这给房地产企业提供了大量资金。在此支撑之下，这些企业才有钱囤地。”同时，他还认为，现在的房价放到4年后是可以理解的。
举例来说，以北京为例，北京等一些一线城市的房价收入比远高于国际通行标准。北京大约为20倍左右，而国际公认安全数据为5到6倍。此外，北京房地产的租金净收益也不断下降。“如今出现这个高价就是在透支未来。”孙飞担忧地对记者说。
“地王”频现 专家指酿楼市泡沫
2009年07月02日 06:46 香港文汇报 记者 荆才
楼市再升 内地楼市复苏，土地拍卖频现“地王”。6月30日，央企中化集团旗下的方兴地产(0817)以40.6亿元(人民币，下同)夺得北京市朝阳区广渠路大郊亭西北土地，建筑面积达28万平方米，折合楼面地价为每平方米14,500元，刷新了北京卖地的最高总价记录。日前，京城另一地块亦由央企背景的地商投得，并创下单价纪录。有专家和业内人士认为，央企背景的地产商挟资金优势不计成本投地，成为楼市泡沫的推手。
6月30日的卖地中，有多家地产商参加竞拍，其中包括万科、安联、华远、远洋、中信、保利、惠民、华润、金融街、SOHO中国(0410)和方兴等。SOHO中国追价到35.2亿元后却步，该公司董事局主席潘石屹事后接受凤凰网访问时称，对40.6亿元新地王的诞生“出乎意料”，成交价远高于他的预期，所以只能选择放弃。
“开发商为了得到地块，已经不计算成本了。”潘石屹说，“这对房地产市场是非常不健康的，因为老百姓看房价趋势，主要就是从地价情况分析。现在开发商拿到的地价已经非常高了，未来房价会更高。”
成本转嫁市民推高房价
潘石屹认为，当前在土地出让中不理性的地产商，主要集中在有央企背景的地产公司，“那些公司拿到了政府的很多投资，譬如国家的4万亿投资。很多资金到了他们手里，但有了钱却没有更好的投资项目时，就会把目光转到房地产业，去买地。”他又指，“不计成本拿地，会把地价、房价抬得很高。”
另外，据《中国证券报》报道，6月26日，“黑马”成都中泽置业以19.6亿元夺得北京奥运村乡地块，创造了北京单价最高的“地王”，楼面地价达每平方米15,217元。据了解，中泽置业是中国电子产业开发公司下属子公司，而后者则是央企中国电子信息产业集团的全资公司。
国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞在接受《中华工商时报》访问直指，地王频现无疑是房地产泡沫的聚拢。“现在的房价放到四年后是可以理解的”。
房地产背离经济基本面
潘石屹指，包括万科等大企业都有份参与6月30日的拍卖会，但最后都没有下手，因为该众企业对市场很熟悉，已经算得很明白，风险太大就不会出手。
日前，律师出身的专栏作者马光远在北京的报纸发表署名文章称，在流动性充足和政策的鼓励下，房地产走出了一轮背离宏观经济基本面的走势。“地王”频现，并不一定意味房地产市场的繁荣和景气。相反，在某种情况下更意味一轮危险的赌博。对这样的风险，如果在政策上不能预先予以重视，一旦调整真的来临，受损的可能是整个宏观经济。
祝万事如意！
著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！
著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]
中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任
国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席
东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长
国 巨 资 本 国 际 控 股 集 团 总 裁 首席经济学家 孙飞博士
中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事
美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集 团 执 行 董 事
美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家
电话：010-85911700 手机：13701199269 E-MAIL：[email protected]
国巨资本国际控股集团：http://guojuvc.com
中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/
全国干部培训网：http://www.chinape.org/
孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei
孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
或发EMAIL：[email protected]咨询