绝对不是唱反调，更不是泼冷水。

    当下，全国上下尽欢颜，为的就是小阳春与回暖。的确房市最近是有好长一段时间的反弹，价格微张、销量大增，但我认为这看似不争的事实，只是一种“长期”的阶段现象。持续下来将会如何还要看市场整体走势，这就要考验每个开发商的判断能力与操盘能力了。还是老话：这只是一个信号，并不是能偶持续的结果，固执的认为并非是件好事。

    济南最近更是火爆，五月楼市上演“不差钱”但这“不差钱”所形容的量增所涵盖的仅仅反映的是住宅产品，并把住宅、地下室、车库等该有的有，不该有的都统计在里面。我到想价格上涨里所提及的均价是不是也是住宅连同车库与地下室一同平均出来的呢？笑谈。不过眼见为实的是，济南住宅产品相比去年市场整体走势相对好了些，不少项目消化比较理想，但我认为这与全国现象一样，应该是一个结构性的回暖或者叫反弹现象。主要是去年到今天为止正常的需求在政策不稳定、市场信心欠佳的环境下得到压制，形成了积蓄，今年绝大多数的需求客户看到他们所期望的市场走势，反而呈现出违背的苗头，故而集中释放了出来；再就是济南的市场存量当中绝大多数的项目品质上乘，加上开发商“高频小量推盘”与“大优惠，小幅涨”的操盘策略制造出火热、回升的“假象”，沉默了一年的客户在急于满足刚性居住或者改善居住的需求下很容易上钩。种种因素相互配合，济南的房地产市场固然显得比天热。

    从统计数据方面来细细观察，目前济南市媒体的统计数据都是同比，拿现在的水平与去年相比，在这种冰火两重天的去年与今年对比肯定强烈，基本没有什么持续的可比性。记得4月份一个媒体公开的数据当中称全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，其中，济南房价同比上涨1%，环比与三月份保持持平，同比上涨才1%，环比持平，怎能说是绝对上涨了？又是一个笑谈。即便是销售量增长飞速，价格没有上涨也不能说明回暖的现象就是真实的。

    另外，济南房地产市场进入2009年以来，住宅类商品房从2月份832套到3月份环比翻番的1663套，再到4月的1894套，以及刚刚统计的5月份2240套，销售量上的增加我个人观点还是刚性需求相对高一些，因为近期正恰开发商打折优惠进行时，所推房源也多为中小套型，正好符合刚性需求价格敏感、房型适度的置业倾向。从这个角度来思考，开发商即便是大量去化产品，实则没有多大的利润的。一段时间以后，这些、适市的项目、适价产品、低价产品一旦去化完毕，或者需求释放到尾声，一贯认为的“暖意”还能维持多久还是比较难定论的。

    在怎么说，回暖是一定的，价格再次下跌的理论是值得否定的。但是价格上涨，量势必不会大增，这是一个决定了回暖不会明显也不会短期实现的矛盾，再者，价格上涨需要良好的产品支持和需求支撑。济南不缺少良好的产品，从目前在售和潜在推盘的项目来说济南单单住宅产品的产品线还是很丰富的，绝大多数产品品质很高。而这些产品绝大多数定位的应该是改善型需求，济南未来的真正回暖不得不看这些二次甚至多次置业需求与各项目斗争的结果了。但是，目前从国家政策角度，针对多次置业的条条框框还很不利，高首付、高利息、高契税都在多少影响这部分客户的购买情绪，济南若想从长远实现回暖，还得继续先有价格的回归、产品的优化入手，期待新的利好政策出台吧。

   (认知有限，个人观点)