房地产业的类金融属性与“营消”化诉求

文/管益忻

2009年的中国房地产，在经过08年金融海啸的洗礼之后，业界巨头得出一致结论：住宅市场的高利润诉求或已不再具备持续性。由此，在自始生出的资本利润最大化之原始动力支撑下，包括万科在内的住宅巨头们开始在商业地产上寻找新的利润契机。就今日之态势看来，似乎可以这样认定，住宅旗舰们的“红杏出墙”源于三大原因：一是商业综合体，即公寓+酒店+商场，在这轮金融危机当中受到的冲击非常小；二是商业地产可以使开发商就其作为抵押获得相当于10到11年的租金的银行贷款额；三是在新型工业化、新型城市挤压下的具时代特征的住宅制造业化正在到来。

远离市场上的嘈杂与喧嚣，冷静思考，蓦然发现，沉醉于红尘之中的中国房地产，不再是单纯提供房子的产业链条的总称，就其凸现的主要特点之一来说，它实际上已经成为了一种以房地产为具体形态的金融产业。但由于房地产业在国民经济中所占比重较大，所以，这一“类金融”实业简直成了一个“金融超人”，天天在运作着大批大批的金融衍生品。

笔者以为，现阶段中国的这一怪胎房地产业具有如下特点：

第一个特点，房产投资客的“不务正业”。甭管是温州的炒房团还是染指房地产的山西煤老板，抑或是我们所谓的某些（包括国外的）大战略投资者，甚至我们中央的好多央企大佬也都在那儿炒房。他们的炒房业务俨然已垒建起了令其获利多多的“另类小金库”，而这项获利颇丰的业务早已脱离其主业十万八千里。显然，这种房地产“炒作投资”在很大程度已经是一种“类金融投机”。

第二个特点，炒房资金来源以银行贷款为主。现阶段，不用说商业地产，就连炒房团、煤老板，甚至普通老百姓的小额购房款中，全额性一次付款的也是少而又少，绝大部分是由银行提供资金支持——拿银行的钱来炒房。不可否认，房地产市场的高度活跃与倍受追捧，在一定程度上促进了经济的繁荣，但是，以“两房”为癌点，起源于美国次贷的金融风暴，惨烈的教训实是万万不敢忽略的——美国的伤疤“还没好”，我们不能那么快就“忘了疼”。

第三个特点，房地产完全被当作资本用来炒作。这使得房地产同人们的“居者有其屋”——生活必须品，即刚性需求和改善需求完全脱离了，完全成为了一种投资品。而在一波又一波的大获得、大热炒令人眩晕的气氛中，在许许多多房地产投资客的主观心目中，投资与投机往往很难区分，中国昼思夜想的就两个字：暴利，而面对日益强烈的通胀预期，资产的保值也成为了民众日益迫切的需要。但就房地产业自身的健康、可持续发展而言，完全脱离消费基本面的炒作，必然会成为饮鸩止渴，终将祸及自身。

或许，现阶段的中国经济实在无法回避其自身发展中的阶段性矛盾，一段时间内，房地产的金融衍生品角色也不可能被完全否定。但在笔者看来，“（经）营消（费）”永远都得是一切商业活动的根本所在，房价水平完全超出普通消费者承受范围，最终必定成为无水之渔。而“营消”——经营消费者、经营消费者的消费生活，经营住房者的住房生活，从而密切关注普通民众的住房需求，这才是中国房地产业健康发展的唯一正确方向和唯一正确动力所在。