27日，国家颁布了房地产资本金下调的消息，本次保障性住房和普通商品房开发资本金由自有资金不得低于35%，降至20%。这一消息无疑是对房市的一大利好，第一，开发商准入门槛低了、融资成本和申请贷款的门槛低了，有利于房地产市场的复苏；第二，对于政府来讲，土地出让加速，城市建设步伐加快，资金流加速，对经济复苏有一定的带动。但对未来楼市来说能带来什么，圈里讨论的却是一团糟。

    的确，资本金下调是开发圈的话题，但资本金决定一个行业的准入条件，它的调整直接决定了这个行业的发展，从而也会影响到市场。尤其是在市场信心尚未稳定的阶段，有将会引发媒体评论，随后就是市场对房价趋势的猜疑。所以资本金话题无疑又将掀起一段“观望”态势。这种观望的心理转折时期内，市场又将波澜不惊。

    不断有专家认为，开发商资金压力得到缓解后，开发商没有必要继续采取促销实现去化，故而房价会有一定的上涨趋势；还有一方认为房地产准入门槛降低，加剧开发商之间的竞争后造成房地产价格下降。我自己的观点认为两者皆有可能是取中间值，一是房地产资本金下调与在售项目没有很大的联系，相反门槛的降低会带来一定的新市场供给，房价不会有太大的走高趋势，其次本次降低的仅仅是资本金，政府处于缓解开发企业前期资金压力而出台，并没有实质上降低开发成本，故而竞争也不会无序，价格也由于成本因素不会继续走低。但目前来看从市场中还找不到明确的答案，终归就是猜测。

    首先要明确的是，为什么国家要在所谓的“小阳春”之后迅速公布放宽降准入制度，降低前期投入（而不是成本），缓解开发商一定资金压力的政策呢。

    我认为有两点，一是，经济危机与楼市不景气迫使一部分开发企业无能力继续拿地、无法办理贷款，融不到资金就没能力继续开发，行业与管理按行业均面临发展危机，直接与国家经济链条挂钩，这也是本次为什么包括钢铁、石油等皆进行了资本金调整的原因，再说国家一直鼓励保障性住房建设与普通商品房投资的；其二，就是由于目前大多数区域市场在售的新项目有限，皆为遗留房源，由于新企业、新出让土地的减少，在一段消化之后，供应市场将会出现一段时间的供应空挡，市场需求得不到满足，房价必定会有上涨，因为房地产项目从拿地、规划到开发建设直至完善交房至少需要2-3年，目前市供应存量即便再多，这段时间也会消化个八九不离十，所以国家鼓励开发企业投资，拿地也是处于稳定房价考虑。

    但是无论如何，资本金并决定不了开发成本，单单一项土地出让金怎么也得超过整个投资总额的20%了，所以开发企业仍然需要度过“银根“关。即便度过了，成本也随着出让金、利率等因素在不断上浮。未来还有多少需求释放，还有多少眼睛正在观望，我想那位专家也不好猜想。如今沉积的刚性性需求消化近尾，虽说是新的需求不断发生但对房价的迷惑、渺茫充斥着他们。信心的建立更显得重要起来。虽说一度的降息、一套房政策等不断赐教消费，但房价才是他们最终的指南针，随着资本金调整又一度曹成指南针的摇摆时，开发商即便是得了便宜也够呛能卖乖，因为降低的毕竟不是成本。