段拥军

　　一段时间以来，各方面传来的多是令人振奋的好消息，首先是贷款增速猛升，随之是股市反转上行，其后是房地产市场小阳春的到来，众多迹象显示，我国政府刺激经济增长的一揽子政策方案初见成效。

　　但是最近，从人们最为关注的房地产市场情况看，许多消息似乎还不相匹配，或者说还相互矛盾。3月以来，央视的各挡节目明显活跃，关于房地产市场的不同观点和不同角度的新闻信息开始多起来。经济半小时先后报道了北京、上海、重庆的楼市现状，从记者得到的情况看，这几个城市都出现了商品房销售大幅萎缩，房地产商资金吃紧，一些楼盘不知什么原因，房子快盖好了，工程却停了下来，等等现象。这些表现似乎显示：房地产商还处在寒冷的冬季。

　　也许因为这组节目属于近年来少有的直视房地产市场真相的节目，涉及敏感，恐对房地产市场信心不利，在播了三期之后，嘎然而。不久，地方统计部门的数字更有了振奋人心的东西，先是西安房价连续两个月上涨，结果又是宁夏银川房价走势坚挺，再后来就是广州、北京等众多个城市房地产销量大增，据说价格也随之上行。从近两天央视报道的北京房产展销会的情况看房市好像真热啦：购房者人头攒动，售楼人员纷纷宣传楼市见底了，我们手中的房子很快卖完了，只有十几套了。

　　而在此之前不久，还曾传出房地产有可能跻身国家十大产业振兴计划，但是不仅马上被有关方面否定，而且也遭到社会公众的强烈批评和质疑。既然那是房地产还很冷，还想被政府振兴拯救，不几天的功夫就翻转拉？这好像有点令人难以置信。著名经济评论家叶檀写道：“今年一季度，土地市场流标高达40%，房地产商继续减少新屋开工数量，说明开发商自己也不看好房地产后市。新开楼盘虚假的排队购房是一种噱头，据《人民日报》海外版4月6日报道，北京开发商雇‘房托’抢购，一人一天发50元。房地产抄底团大多为炒作，如山西富豪购房团、温州购房团等皆为某房地产网站受命于开发商而组织”[1]。房地产商人的感觉应该比普通人的感觉深刻，比如SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客)就表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。他还指出，资金将成为房地产企业在本轮调整中生存下来的最关键因素，并预言会有大开发商在这轮洗牌中倒下[2]。

　　与小阳春火爆销售场面和销售量飞速增长同时存在的，是近日报纸披露的北京大量退房的现象[3]，不少地方二手房销量同比大增，而价格在下降；北京出现了雇人排队，每人每天发50元当房托的现象；出现房展会上虚假宣传，大放虚假信息的情况，明明房子没有卖出去几套，却说剩得不多了；还出了北京4.6亿元开发商假按揭骗贷案[4]，出现了房地产商零首付和用假名字套取银行房贷资金的传闻。还有那些一直不变的高空置率的问题，据专家说，消化这些房子估计得两年时间。

　　如果这些情况都是属实的，潘石屹这一位身处第一线的有代表性的房地产商，一度以涨价应对房地产销售危机，且现金很充足的人，不会得出那样的认识。既然西安市房地产市场没有下跌就这么快开始上涨，说明西安市政府原先对房地产市场危机的反应太过敏了，一个居然敢冒天下之大不韪，拿公共财政资金补贴购房，以维系高房价的城市，这么快就使其房价掉头上行了！如果西安的统计数字是真实的，反映了西安房地产市场的本质，那么前次西安市政府对房市危机的看法就是错误的，而用纳税人的钱维持西安高房价就是完全不必要的，甚至是错误的。

　　笔者还向进一步究问，如果小阳春的市场反映是真实的，反映了未来的市场走向和消费者的心理预期，那么与此同时雇房托，制造虚假信息欺骗消费者的事，就没有理由出现，而冒巨大风险骗货，将房子卖给银行更是没有必要的。

　　看来，来自房地产市场的各种各样的信息，既不可不信也不可全信。同时还要仔细观察，仔细分析，去粗取精、去伪存真。既然上海、广州、深圳这些城市，这些房地产涨升的龙头，都出现过相当长一段时间的房地产调整，更有的城市房地产价格下降30%-40%，没有见到因此增加了多么大的成交量。而那些没有经过房地产调整的城市，房价扛着不动，就是没有理由的。有经验的城市及其地产商顺势而为，取得了令人羡慕销售佳绩，如广州，如房地产大佬王石。而没有经验的管理者和房地产商却拿什么“我们房价不高，与沿海城市不同”，我们要用财政资金补贴购房者，我们采取让地产商缓交一年地价款的方式，再扛一扛。人们买涨不买落，我不跌价看你买不买。其实，这样的想法和做法都是不负责任的。

　　不能因为金融危机了，房价高企，其水平远远超过老百姓的消费能力，房地产投机气氛浓烈，需要加以规范和调控的中央既定宏观经济政策及其相应的判断就错了，绝不是这样。政府调控的力度或许会在新的形势下有所改变，但调控的方向和对问题性质的判断绝没有错。如果在今天这样的国内外经济环境下，我们对前两年房价疯涨造成的后果还不敢校正，对房地产商垄断房市操纵市场的行为还不能予以打击，人们理性看待房价涨升的观念还不予以大力鼓励，房地产价格有涨有落的正常市场走势还不敢予以公开肯定，那么，新一轮房价非理性上涨现象就一定会发生。

　　不能想象，在美国房地产次贷危机造成的损害如此巨大的教训面前，在政府下定决心坚决调控房地产市场四五年的基础上，在房地产调控政策因严峻的国际金融形势刚刚见到点成效的情况下，会因为心软而放弃既定政策目标吗？显然不会。

　　备注：

　　[1]叶檀：开发商炒作难撑房地产小阳春http://finance.QQ.com 2009年04月09日16:30  中国新闻网

　　[2] 潘石屹反驳楼市回暖论 称大开发商也可能猝死http://bj.house.sina.com.cn

　　2009年03月17日08:23 北京晨报

　　晨报讯 (记者 邢飞) 近日似乎有多种迹象显示楼市正在回暖，对此，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客)却表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。他还指出，资金将成为房地产企业在本轮调整中生存下来的最关键因素，并预言会有大开发商在这轮洗牌中倒下。

　　[3] 经济参考报 北京出现大量退房现象 应高度警惕“假按揭”

　　焦点房地产网 house.focus.cn 2009年04月29日08:03 经济参考报 发表评论(共10条)

　　京城出现大量退房虽然弄不清葫芦里卖的什么药，但同一批房源出现多次退房显然不正常。4月28日，记者统计北京房地产交易管理网“期房退房公示”发现，位于昌平的尚城（查看地图）楼盘从去年12月份至今退房记录有209套，成为今年退房数量最大的楼盘。

　　记者了解到，今年以来，北京楼市一边是热销，另一边则是多个项目出现退房潮。截至27日，北京房地产交易管理网的“期房退房公示”长达118页，共1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计。记者据“期房退房公示”统计发现，从去年12月份至今，昌平区尚城楼盘的退房记录显示有209套，其中3月25日单日就退房56套，有55套集中在6号楼。潘石屹旗下的三里屯soho中心、旭辉奥都等项目甚至退房套数比销售套数还多。今年以来，三里屯soho中心仅销售15套，而退房达到83套，其中4月14日2号楼退房13套。东外公馆（查看地图）有21套退房记录，辰翰府有16套退房记录，东亚上北今年则有15套退房记录。

　　对于大量退房的现象，业内人士表示，一定比例的“退房”是正常的，20套以上的退房就不好自圆其说了。