提要：春风化雨，春暖楼市。今年一季度，我们看到了河北房地产市场再次振兴的曙光：房价基本探底，房市开始复苏。一是在“城镇面貌三年大变样”和市场因素的双重推动下，我省房地产投资转暖迹象明显，供应方信心逐步恢复，房地产投资增速呈现探底回升走势；二是商品房月均销售已接近2006年水平，房地产市场成交量明显放大；三是大部分县城房价未出现明显下降，说明当房价处于合理区间时，购销才能长时间维持两旺。因此，当前的房价应当属底，理性的消费者和房地产商已迎来“协调联动”的最佳时机，并宣告了房地产暴利时代的必然结束。为此建议，抓住时机鼓励单位集资建房、适当松动二套房政策、改进公积金贷款方式，并面向进城农民工、未正式就业的大学毕业生、外来经商人员等群体扩大廉租房供应，让我省城镇以更大的包容性接纳“新市民”，从而加速推进城镇面貌三年大变样进程。
作为国民经济的支柱产业，房地产承载了太多的功用，不仅要解决“天下寒士俱欢颜”的基本福利义务，更要实现“全面小康社会居住舒适”的递进追求目标，还要发挥桥梁和纽带作用带动相关60多个产业的发展，这近乎给它带来了“一荣俱荣、一损俱损”的“中坚”地位，尽管国家未能将其列入“十大产业振兴计划”。换句话说，无论是为了宏观层面的经济繁荣，还是为了微观层面的百姓福祉，房地产必须振兴。可喜的是，进入2009年二季度，我们已经明确看到了房地产市场二次振兴的曙光：房价基本探底，房市开始复苏。但是，与此前的房地产市场相比，此次振兴将发生本质上的改变：质好价才高的高利润时代取代暴利时代，更细致的分流市场状态将悄然成型。
一、我省房地产价格基本探底
经过近一年的博弈，房地产市场不断走低，开始实现新一轮的“供需平衡”：进入2009年一季度，我省房地产价格触及谷底，新的“供需妥协”内外部条件基本成熟。主要表现为以下三个方面：
（一）房地产投资明显回升。2009年1-3月，我省房地产开发企业完成投资160.58亿元，同比增长23.6%，其中住宅投资完成122.51亿元，同比增长16.3%，增速双双为探底回升走势。说明在市场因素和“城镇面貌三年大变样”的双重推动下，我省房地产投资转暖迹象明显，供应方信心逐步恢复。这一迹象表明，对房地产商而言，并非只有暴利才做；只要有相当利润，房地产商不会坐失良机。
（二）商品房月均销售已接近2006年水平。判断整个房地产市场是否真正转暖，房地产开发投资是首要指标，此外还须考虑供应量、成交量和成交价格。以省会石家庄为例，2008年10月国务院出台《促进房地产市场健康发展措施》以来，全市商品房月平均销售11万平方米，接近2006年月均销售13万平方米的水平。2009年一季度，石家庄市商品房新开工面积60.4万平方米、竣工面积88.5万平方米、销售面积39.3万平房米，同比分别增加11.6%、7.7%和17.9%。从省会的数据可以断定，我省房地产市场成交量已明显放大，住房需求持续保持在较高水平。这一迹象表明，住房消费者的生活需求具有“不可或缺的刚性”特点，只要认为合适就可购买，尤其是在大中城市住房均价回落近千元的情况下；如果等到有低价无房源那刻，消费者就会陷入被动。
（三）大部分县城房价未出现明显下降。省委政研室的专项调研表明，金融危机以来，县域房地产市场所受冲击并不明显，房价基本稳定。如故城县均价1500元左右的商品房保持稳量销售；黄骅市的商品房价格则继续保持在2800元左右；平泉县的商品房价格平均上涨70元；三河市的房地产市场则仍处于几近供不应求的状态。这一迹象表明，当房价处于合理区间时，购销才能长时间维持两旺；同时也预示着在大中城市，相比县城而言，当前的房价应当属底，理性的消费者和房地产商已迎来“协调联动”的最佳时机。
二、对我省今后房地产形态的框架性判断
房地产是一种特殊商品，房地产市场是一个特殊市场。由于房地产本身的需求刚性、保值增值性和矛盾心态的统一性（拟买者希望最低价位购入，已买者希望最高价位持有或出让，而拟买者一旦实现预期，则立刻加入后者行列），致使此前的房地产市场呈现出更多的投资、投机（炒房）特质，以致房价不断攀升至背离常理，我省房价收入比最高时达到20倍。从这一角度观察此前的房地产市场，不断虚升的主因似乎不应片面归于房地产商，不能片面批评政府的土地财政，而更应从消费者的角度去发掘责任，这样才能更为客观、真实、超前地看待现在和未来的房地产市场。由此判定：
（一）房地产的刚性需求将始终存在。2008年6月份以来，我省房地产市场进入调整期。这种调整应定位为健康的、理性的市场波动，是对2005年以来房地产价格大幅上涨的纠正。实现房价的软着陆，将有助于消除房地产价格泡沫，有助于房地产市场长期的稳定发展。房价下跌对投机性需求产生挤出效应，但房地产的刚性需求将始终存在。中华民族的“家”文化将是支撑房地产市场的永恒力量，河北当然不会例外。房屋成交量的下降并不意味需求下降，而是源于消费者普遍存在的“买涨不买跌”的心态。一旦房价探底成功，房地产市场将必然迎来第二个春天。
（二）房价进一步下调的空间不大。成交量与房价的同步上升是房地产市场全面回暖、健康发展的重要标志。以省会石家庄为例，2009年1月房价首次出现同比下降，2009年3月新建住房价格更是同比下降7.2%，跌幅位居全国第三。但这样的房价下跌，应视之为房价的理性回归：房价的下跌同时伴随着成交量的放大，说明刚性需求在不断放大。我省房地产价格必然要经历一个价升无量——价跌无量——止跌量起——价稳量升——价量相宜的过程。我省房价仍处于下降趋势但基本调整到位，进一步下调的空间不大。
（三）房地产暴利时代基本宣告终结。未来房地产市场的回暖不等于房地产再次进入暴利时代，这是由我省的省情决定的。长期以来，存在这样一个悖论，因为城市土地的稀缺性，因为农民进城的需要，所以房地产价格将不断上涨。换句话说，就是通过城镇化建设来发展房地产市场。事实上，河北省应通过房地产市场来推进城镇化建设。2007年全省的城镇化率为40.25%，2010年将达到45%，这意味着我省每年将有100万农民转化为市民。房屋成本是城市居住成本的主要组成，如果任凭房价肆意上涨，将严重阻碍我省的城镇化进程，进而对我省经济社会发展全局造成负面影响。一言以蔽之，房地产价格将恢复性上涨，但暴利时代基本终结。
三、促进我省房地产业健康发展的政策建议
既然我省房市正在走入一个新的时代，那么就要遵循这个时代的规律，按照细分市场的法则，由政府引导房市回升。主体路径是鼓励集资建房以扩大中间收入阶层的住房消费，扩大廉租房覆盖面以扩大低收入阶层的住房保障，除此之外就是房地产完全的市场经济。为此建议：
（一）鼓励团购房建设。以一个或几个法人单位（政府机关、事业单位或大型企业）的职工为主体，适当延伸到职工的直系或旁系亲属，法人单位可独立开发也可合作开发，建设职工团购房（可更多地利用城中村拆迁腾出的土地，加速城中村改造）。团购房可由职工购买，也可由单位购买职工承租，单位担保零风险开发，但在流通环节较商品房要有所限制。要支持团购房建设集中采购。如建筑施工公司由政府公开招标，在合同书中可明确采购条款，鼓励采购河北本地产品，即优先选用我省企业生产的钢筋、水泥及其他建筑材料，优先考虑雇佣我省的建筑工人。在扩内需、保增长的大环境下，团购房集中采购将对我省相关领域的投资、消费和就业产生积极的拉动作用。
（二）改革第二套房贷款政策。中国人民银行二套房贷政策2007年9月出台，对遏制房地产价格的非理性上涨、打击房地产投机炒作起到了积极作用。但2008年下半年以来，我省房地产市场持续低迷，而各大银行仍在严格执行二套房政策，不利于我省房地产市场的回暖。建议我省金融机构对已还清一套房贷款的二套房购买者，可以适当降低其首付比例，同时给予和一套房贷相同的贷款利率优惠。对于未结清一套房贷的二套房购买者，仍应坚持首付四成的政策，同时给予适当的利率优惠。
（三）创新公积金贷款模式。公积金贷款对广大干部职工的购房发挥着重大作用。而我省公积金缴存量相对沿海各省明显偏小，公积金贷款模式与商业贷款差别不大。建议由建设部门和金融部门联合成立调研组，在公积金适用范围、使用效率、贷款额度上进行积极创新、科学论证并出台具体实施细则，这必将助推我省房地产市场的早日企稳回升。
（四）扩大廉租房建设。经济适用房和廉租房建设是完善我国住房保障体系性的两大途径。就我省的情况看，经济适用房由于商品房房价下跌已变得不再“经济”，廉租房建设无疑将成为保障性住房的“主角”。面向进城农民工、未正式就业的大学毕业生、外来经商户等群体扩大廉租房供应，让我省各市以更大的包容性接纳“新市民”，这关系到我省统筹城乡发展、推进城市化建设的发展大局。
（课题组组长：王书利，副组长：胡冬原，成员：高立峰、李宏民、苏哲、王金峰、张春雷、李景锋、董海岳）
