一线城市住房成交量大增刚性需求回暖

2009年04月18日 CCTV《经济信息联播》

    今天的季度经济观察我们要看看一季度的房地产市场。一线城市北京、上海、广州、深圳的房地产市场具有一定的示范效应,而今年一季度,以上各城市的交易量都大规模放量,业内人士普遍认为,这是在房价有所松动之后,前期积压的大量刚性需求有一部分得以释放,给久经寒冷的楼市带来了暖意。

　　据统计,今年一季度,除去经济适用房、限价房等保障性住房成交量,北京实际成交的期房商品住房为22088套,成交面积为233万平方米。环比2008年第四季度,期房商品住房成交套数上涨了52.3%,成交面积上涨了41.2%。同时,一季度现房商品住宅成交量也明显上升,数据显示,一季度北京共成交现房商品住宅5442套,成交面积为71.5万平方米。环比2008年四季度,分别上涨了32.9%和30.5%。上海楼市共成交商品住宅281.7万平方米,与去年一季度同比上涨34%,而较去年第四季度的成交量环比增长38.4%。特别是在3月份,上海楼市出现爆炸式增长,住宅成交达到22248套,成交面积达到231万平方米,成交面积环比增长98%,接近翻番。一季度,广州楼市新房成交量达157万平方米,同比增长近一倍。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩说:“毫无疑问房地产市场是回暖了,主要的证据和表现就是量价齐升。”

　　上海市民表示:“像我们小孩上学的话,肯定要提到日程上来了,所以现在肯定要来看房子买房子了。”

　　深圳市民表示:“去年结了婚,今年就考虑这个问题了。”

　　专家指出,在2007年年底之前,一线城市楼市为投资主导市场,投资性需求所占比例都在一半左右。而楼市今年一季度的放量源于楼市价格在市场调节作用下的理性回归,最急迫的刚性需求得以释放,房产投资客却很少看到。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀说:“我们可以看,90平米以下的成交量,占到了总体（成交）体量的65%到70%左右,而作为投资需求,普遍来说是在130平米以上的一个量才仅仅占到了10%。”

　　有信息显示,进入4月份,一些改善型需求也在进入市场。

　　我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖说:“我们可以看到这个月（4月）上半月的数据表明,同样套数在增加,成交面积也在增加,但是成交面积上涨的比例大于套数上涨的比例,也就是说,单套的成交面积在上涨,这就明显地表明改善型需求在进入市场。”

　　楼价走向仍受“八面来风”影响

　　居民买房的“刚性需求”更确切地说,房市的刚性需求其实更应该称之为“迫切的实际居住需求”,不同于其他商品,只有在有购买力的情况下,居民对房屋的刚性需求才能释放。因为这种需求带有价格弹性,所以当因为价格因素和心理作用不能释放时,只能是一种潜在需求。

　　专家认为,一季度,国家出台的一系列政策减轻了购房者的负担,加上价格的松动,使得最迫不及待的潜在需求得以释放。

　　中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁说:“为什么这么多买盘拥出,包括一手房二手房的,主要是相当多的人想享受这个政策。”

　　记者注意到,在季度末,一些地方的开发商基于市场回暖的判断,迫不及待地开始提价。数据显示,3月份上海商品房成交均价环比上升了14.8%,广州一手住宅均价每平方米8288元,环比上升了3.5%,北京、深圳也都有楼盘悄然提价。

　　深圳某楼盘项目经理说:“调幅基本都控制在15%左右。”

　　关于价格走势是涨是跌,各方判断和看法存在分歧。楼市的价格水平受供求关系影响,我国正处于城市化进程当中,潜在的住房需求巨大;但是全国目前有超过1.6亿建筑平米的控制商品房,大量的商品房空置,表明供求双方在价格上存在分歧。在房市回暖的同时,土地市场的动向引起一些专家的注意。去年下半年以来,一线城市房地产开发投资出现大幅度下降,开发商拿地意愿下降明显,去年深圳出让的3块居住用地全部流拍。

　　上海房产经济学会副会长张永岳说:“土地在拍卖当中流标的现象比较厉害,一个情况说明我们的一些开发企业呢,对于下面一轮拿地,以及他现在手中可能有的资金。在这方面呢,还存在着矛盾和犹豫的地方,那么另外一个角度呢,从整个市场来看呢,我们希望这个问题得到缓解,因为房产市场要持续发展,也需要能够有一个持久的供应量。”