金融危机并不是国内房地产低迷的罪魁祸首

蒯振诠/文

     现在比较流行的说法是国内房地产出现低迷，是由于当前席卷全球始于美国华尔街的金融危机造成的。我个人并不赞同。目前国内的房地产低迷，我个人认为不完全是因为目前的金融危机，最主要的原因是中国房地产市场本身走到了一个需要调整的阶段，同时在美国次贷危机显现之前，国内政府为了调整过热的房地产投资和各地过快上涨的房价，而实施的一系列紧缩政策。金融危机只是影响了国内居民的“消费信心”，实质上，在国内持币带购的刚性需求并未消减。

不同区域和不同城市，其房地产市场的发展轨迹是不同的。因此，我相信，可能整体经济还没有完全走出低迷，国内的一些区域或者城市的房地产市场就已经先走出这轮调整阶段。当然，同理，也可能，整体经济走出低迷，某些城市的房地产市场仍未走出这轮调整。这主要还是看当地的房地产市场整体发展情况和供需情况。2009年2月20日“21世纪经济报道”就报道过西北四城市异军突起,房价涨幅位列全国前列。国家发改委、国家统计局发布最新的调查显示,1月份新建住房销售价格同比上涨的城市有42个,其中涨幅较大的主要城市包括:银川8.8%、西宁4.8%、乌鲁木齐4.1%、兰州3.9%和海口3.7%等。“补涨”的西部城市位列榜首的银川从去年下半年开始,就已经凸显涨势。和银川情况相似,乌鲁木齐、西宁、兰州房价也在过去几个月中连续上涨,房地产成为当地经济发展的重要力量。刚性需求在一定程度上支持了西北城市的房价。和中、东部一些较早完成住房分配制度改革的城市相比,西部很多城市的“福利分房”时代结束的较晚,新增的刚性需求较多。

由此可见，一方面，国内房地产市场特别是沿海地区城市房地产交易量的下滑，有其正在调整的必然性，不完全是金融危机造成，只是金融危机加快和加大了这种调整，国内房地产市场“崩盘”更加是杞人忧天。而且，另一方面，房地产市场具有很强的地域性，不同区域和不同城市，其房地产市场的发展轨迹是不同的。国家发改委、国家统计局发布最新的调查显示,1月份价格下降的城市中深圳-16.5%、广州-9.0%、厦门-5.6%、南京-5.2%和昆明-3.9%等，各城市的房地产价格调整幅度是差异非常大的。住宅购房者和商业地产投资者没有必要对不同城市进行相互比较，这本身也不合理，而因着眼于根据所在城市甚至是所在区域所看中项目的供需情况来加以决策。

回过头来看杭州的房地产市场，这也是造成目前，某些项目开发商降价或者低价开盘后销售旺盛，而某些项目降价后也未必能有良好销售的重要原因。关键还是在于该项目的品质和价格是否合理和匹配。就我本人所熟悉的商业地产领域，在2008年年底，杭州临平桂花城项目的社区底商在定价合理的前提，调整了销售策略后就全部售罄。

综上所述，开发商要卖房子卖商铺，针对自己的项目做合理的价值价格分析，了解自己项目在市场上真实的供需状况，制定合理的价格和销售策略是根本。住宅购房者和商业地产投资者要买房子买商铺，更要理性分析，期望太高只会导致失去最好时机。不用去理会美国总统奥巴马在为拯救金融危机做什么、股票涨了吗、上海房价又跌多少等等。有时间，可以学习台湾同胞的买房方式，多去自己看中的项目转转，看看工程进度如何、隐蔽工程的质量如何？售楼部人多不多，都是些啥人在看房子，说些啥？售楼小姐又说些啥，又有些啥政策推出了......。