3·15特别策划
业主收楼发现“货不对板”该怎么办？
□本报记者 黄志军
“买楼难，收楼更难！”这一句话道出了宜景康源几十名业主收楼难的无奈。
市民置业购楼，从签订合同协议到收楼的整个过程，都会遇到这样的情况：一个似是而非的条约，一个似是而非的收楼步骤……开发商、售楼小姐当然是引经据典，拍胸口保证按规定办事。没办法，依了他们吧……可结果往往是置业的消费者吃了哑巴亏。
3·15来临之际，本报特以宜景康源业主收楼维权事件为视角，剖析消费者在置业过程中签合同、物业管理等环节的典型维权案例，希望能给大家起到一定的警示作用。
业主投诉
房屋达不到“收楼标准”
业主杨先生告诉记者，他于2007年10月买了宜景康源1单元一套48.56㎡的房子，单价高达8000多元/㎡，总价约40万。没想到2008年10月收楼后发现“货不对板”，房子达不到购房合同上标明的“收楼标准”。“当时买宜景康源就是看中东城中路的地段，也是被美轮美奂的样板房装修风格所吸引。”
杨先生说，2008年10月收楼后，他和60多名业主都发现“货不对板”，房子达不到原先购房合同上标明的“收楼标准”，于是他们都拒绝收楼。
另一位不愿具名的业主表示，自己的房子套内面积只有27.72㎡，而在这样一个小空间里竟有三根大柱、一条大梁。业主杨女士则告诉记者，目前开发商交给自己的房屋其结构与样板房有差别，在样板房中没有柱子，而在自己卧室右侧却有个长约一米柱子。
此外，该楼盘户型设计也存在问题。3单元业主金女士反映，2007年购买了一套顶层复式的房子。按照开发商的承诺，房屋都是按照800元/㎡标准进行精装修。金小姐说，但她验房时发现，所谓的精装修存在很多问题，例如房间内有多处裂缝，空调位设置在卧室内。她说：“更离谱的是，二楼卧室的门仅有1.65米，我丈夫身高1.67米，每次进出若稍不留神都会磕到脑袋。”
“后来我们经过仔细了解，还发现房子不仅装修质量，户型设计也存在很多问题。”杨先生表示，不少业主收楼时发现房子“货不对板”，存在“严重安全隐患”就拒绝收楼，比如开发商原先宣称房屋的交楼时含800元/㎡的装修标准，但交楼的装修标准实际上不超过300元/㎡。“我们业主还多次与开发商协商都得不到明确的答复，如果这些问题还不能得到解决，我们就准备上诉！”。
记者调查
房屋存在问题多多
接到业主投诉后，记者于本周一下午赶赴宜景康源楼盘现场进行了调查采访。
当天下午，记者随业主走进宜景康源楼盘，发现其销售中心挂满了“座落于3公里商业带核心、世界知名物管担纲顾问、东莞财智精英的商务行宫”的宣传标语，偌大的销售中心只有几个售楼员在聊天。
据销售中心工作人员介绍，位于东城中路、世博广场附近的宜景康源项目是一座单体楼，总共规划有住宅792户，该项目2007年10月开盘，至今只卖了约200套单位，目前的销售情况不是很理想。
在宜景康源1单元8楼几个单位，记者发现多名装修工人正在紧张的施工作业，他们在用石灰、水泥重新处理房子的墙面和地板。
走进8楼一间单位，记者看见木地板凹陷下去，明显感觉像踩在海绵上一样。“开发商原先宣称交楼时含800元/㎡的装修标准，但实际上房子木地板的装修简直是豆腐渣工程，估计装修标准不超过300元/㎡。”有业主气愤地说。
在看了业主提供的交楼房子照片后，东莞市建筑装饰协会监察部工程监理师吴奇才也表示，宜景康源房子存在严重的偷工减料，根本达不到800元/㎡的装修标准。
除交楼标准外，记者还发现宜景康源楼盘存在明显的消防隐患，楼盘旁边20米外就是一个加油站，万一发生火灾后果不堪设想。
开发商说法
装修会在合理范围内整改
随后，记者致电东莞市宜景康源实业投资有限公司。该公司张副总表示，宜景康源已经通过相关部门的验收，并取得相应的合格证，符合交楼标准。对于业主提到房屋装修质量问题，他承认个别房屋在装修细节方面存在问题，将会对其进行整改。而针对业主质疑的消防安全隐患问题，他表示宜景康源已经通过消防部门的验收，并取得消防验收合格证。
张副总还强调说，业主之前曾就相关问题整理过一份书面资料，但此次业主反映的又多出一些新问题，他表示目前已经与业主代表协商一致：由业主整理一份意见书，在接到意见书后，如果业主反映的情况确认属实，并在合理范围之内将会进行整改。
截至记者发稿，记者从业主代表获悉，目前数十位业主已聘请了律师，接下来将向法院提起诉讼以寻求法律途径来解决问题。
律师建议
业主可发《拒绝收楼异议书》
就上述开发商“相关验收已经通过，符合交楼标准”的说法，东莞市启明律师事务所易绍洪分析，如果业主在收楼的时候发现，房屋确实存在质量瑕疵的话，业主可以将房屋存在的问题分类列出，并在规定的收楼日期之内就存在的问题以邮递的方式，向开发商发出《拒绝收楼异议书》，如果将来双方需要通过司法途径解决相关问题，那么业主给开发商发出的《拒绝收楼异议书》及其邮寄发票都可以作为呈堂证据。
易绍洪还建议，业主在发出《拒绝收楼异议书》后，如果开发商并没有对相关问题做出答复的话，那么可视作开发商默认了房屋存在的问题，业主可以此作为拒绝收楼的依据。
专家支招
碰上楼盘质量问题怎么办？
回顾历史，2004年到2007年上半年是东莞房地产市场最火爆的时期，其间不少发展商、建筑单位为了在最短时间内建更多的楼宇进行销售，致使不少楼盘的工程质量、装修质量方面出现各种各样的问题，令原本欢天喜地住进新房的业主十分苦恼。
目前，东莞市的购房合同范本都规定发展商在商品房交付使用时，要同时向业主提供《住宅质量保证书》。商品房具体保修期限与保修范围包括：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月等。
专业房产律师易绍洪认为，房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
业内人士还提醒：买家在收楼时，最好能与管理者签订一份详尽的质量保障协议，具体说明哪些质量问题是由管理者承担的，并要明确维修补偿的细则。否则单凭一张质量保证书实在难以完全保障业主的权益。
■新闻链接
房产维权案例逐个数
案例1
开发商广告宣传不实
【案情简介】
东莞某开发商在销售广告中称：“拥有2万平方米中心花园，高达60%的绿化率使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。叶先生受到该广告的诱惑，前往售楼处看楼。售楼小姐介绍：C座为二梯三户带电梯的小高层。叶先生与开发商当即达成预购协议，并于3日后签订商品房买卖合同。2008年叶先生办理入住时发现小区绿化率根本达不到60%，事先承诺的二梯三户变成了一梯三户。叶先生起诉到法院，要求开发商承担违约责任，并赔偿损失7万余元。
开发商辩称，C座两个电梯变为一个电梯是在叶先生签订合同前调整的，双方签定的合同附件的平面图标明电梯是一部，说明叶先生当时已经知道电梯是一部而不是二部。关于绿化问题，根据规划局核准的规划用地许可证，小区总体规划面积3.72万平方米，居住区规划绿化面积1.49万平方米，待征绿化面积为1.57万平方米。包括待征绿化地，绿化率为58%.况且，绿化问题双方在合同中没有约定，谈不上违约。另外，宣传资料只是要约邀请，没有法律效力。
法院审理后查明，待征绿地产权非开发商所有，为公共绿地，不能做成封闭式专用绿地。小区不计算待征绿地面积，绿化率只有40%左右。开发商在销售广告中称："拥有2万平方米中心花园，高达60%的绿化率使小区成为一个天然鲜氧环抱区"。在C座户型图中注明二梯三户，虽然在合同附件上注明一梯三户，但没有告知购房人注意这项变更，造成购房人误解，开发商应当承担责任。广告宣传内容与实际不一致，含有虚假成分。最后，法院判决开发商赔偿叶先生7万余元。
【案件评析】
东莞市启明律师事务所律师易绍洪认为：根据《城市居住区规划设计规范》的规定，绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率。因此，计算绿地率的绿地必须是居住区内的，本案开发商将居住区以外的绿地也计算入小区绿地，是错误的。开发商违反了广告承诺应当承担违约责任。
【律师建议】
易绍洪律师建议：目前，商品房广告宣传中的虚假内容很多，购房人以广告内容决定是否购房，往往上当受骗。对开发商的宣传广告和承诺要注意保留证据。
案例2
商品房面积“缩水”
【案情简介】
万江莫先生为结婚购买了某开发商一套商品房，合同约定建筑面积150平方米，双方合同约定，如果出现房屋面积误差，房款多退少补。入住后，莫先生觉得新房的实际面积小于合同约定的面积，于是便委托房地产测绘部门进行测绘，结果房屋实测面积为140米，与合同约定的面积相差10平方米，面积误差比为6.6%。莫先生与开发商协商未果，起诉到法院，要求解除商品房买卖合同、退房。
法院审理后认为，房地产测绘部门的测绘报告是按规范进行的，其数据可以采信。莫先生房屋实测面积为140米，与合同约定的面积相差10平方米，双方合同约定，如果出现房屋面积误差，房款多退少补。判决开发商退还多收的房款及利息，驳回莫先生解除商品房买卖合同、退房的诉讼请求。
【律师评析】
东莞市启明律师事务所律师易绍洪认为：本案争论的焦点之一是莫先生能否退房。因为双方在商品房买卖合同中约定，出现房屋面积误差，房款多退少补，所以出现了房屋面积误差，房款只能按多退少补的约定来处理，莫先生解除商品房买卖合同、退房的诉讼请求得不到法院支持。
【律师建议】
易绍洪律师建议：按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第20条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房款及利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足；超出3%部分的房款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由开发商返还买受人；超出3%部分的房款由开发商双倍返还买受人。本案的面积误差比已达到6.6%,按照上述规定，莫先生可以选择退房；即使不退房，超出3%部分的房款开发商应当双倍返还给莫先生。但是本案因为双方在合同中另作了约定，只能按约定处理，所以莫先生得不到双倍赔偿。本案提醒购房人，签订商品房合同时一定要参考上述法律规定，作出有利于维护自己权益的约定。
案例3
“认购书”引发的风波
【案情简介】
小文看中了南城某待建的楼盘，经过几番与销售小姐的谈判后，小文决定购买该楼盘的一套房屋，并与该销售中心签定了商品房购买认购书，该认购书明确：认购书签定时小文向该销售中心支付认购金10万人民币，一个月后再支付楼款的80%，签定正式合同时，支付完全部款项………
认购书签定后，小文为了省事，直接将10万认购金与80%的楼款全部转帐给该中心。3个月后，小文要求签定正式合同并明确交楼时间，但销售小姐回答，现在由于公司资金问题，无法签定正式合同，也无法明确交楼的具体时间，经过多次交涉没有结果的情况下，向人民法院提出诉讼，要求确认销售中心的行为为欺诈行为，并要求赔偿损失。
【律师评析】
广东明冠律师事务所唐胜利律师认为：商品房的预售必须取得预售许可证，任何楼盘如果取得预售许可证表示其楼盘已经开发到一定程度，并可以出售。否则是不能出售的，该案件中小文并没有认真审查该楼盘的预售许可证等情况，并在认购的时候，支付绝大多数楼款，显然是不理智的。认购书并不等同于商品房买卖合同，且无法到房管部门进行预告登记与预售登记。因此如果该楼盘没有预售许可证，小文完全可以主张该认购行为为无效的行为并可以主张资金利息。
【律师建议】
唐胜利律师建议：对于预售房屋的购买，购买人应当首先了解该项目是否取得预售许可证，没有预售许可证的，一定不要购买。其次为了购买安全，应当多了解开发商相关资金实力，避免购买房屋不能交付或延期交付，同时要明确的是认购书并不能代替商品房买卖合同，也不是签定商品房买卖合同的前置程序，完全可以不用签定。即便是要签定也要在短时间后补签商品房买卖合同。规避交易风险。
案例4
三年没交物管费还要支付滞纳金？
【案情简介】
张大爷2002年购买了某小区的200平方米的精装住房一套，与开发商签定了《物业管理前期服务合同》，合同期限为一年，购买没有多久就到美国与女儿共同生活，2006年，张大爷回小区居住，但水电都被物业管理公司给停了，理由是张大爷3年没有交纳物业费，物业公司并告诉张大爷还要交纳滞纳金，标准为物业管理费的3倍。张大爷在与物业理论没有结果的情况下，一纸诉状将物业管理公司告上了法庭。
【律师评析】
广东明冠律师事务所唐胜利律师认为：物业管理费的收取不仅应当按照双方签定的物业管理合同来执行，其收费标准也得到物价部门的审批与同意。该案件中，物业公司与业主张大爷签定的合同仅仅为一年，因此物业公司要主张一年以后的滞纳金是没有事实依据的，没有合同依据，更没有法律依据。因此张大爷可以不予支付滞纳金。同时对房屋没有使用的情况下，按照公平原则，可以主张减少物业管理费的支付。
【律师建议】
唐胜利律师建议：对于物业管理的收费问题，是业主与管理公司双方合意的行为，不是物业公司单方说了算的，当然，如果业主一旦与物业公司签定服务合同后，只要物业公司没有违约的行为（过错）业主应当依法支付管理费。
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