一、2008年重庆房地产市场回顾
（一）2008年房地产政策分析
房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。
1、保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜
2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求的政策导向。
随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造；根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，2009年建235.92万平方米，2010年建326.94万平方米。
加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。
2、房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房
央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，宣布了中国进入减息期，截止到从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，央行已连续进行了四次降息，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。
2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可降至两成，贷款利率下限扩大至0.7倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。
同时重庆市政府出台了扩大楼市地方优惠政策，2008年11月7日起，对个人购买套内面积144平方米以下普通住房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到1%。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政，仍按现行契税政策执行。
2008年12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。
2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，部分地区终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。
（1）重庆房地产开发投资额、施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积增幅大幅下降
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS）
2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.4%，该比重较2007年度下降了1.48个百分点；房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。
商品房施工面积为10442.9万平方米，同比增长14.7%；商品房竣工面积为1204.08万平方米，同比增长3.3%；商品房新开工面积为2620.38万平方米，同比增长2.4%。
客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产开发投资、施工、竣工面积增幅均放缓，但受2007年市场销售较好影响，因大部分成交商品房为期房，故商品房施工面积和竣工面积均保持一定程度的增长；面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS）
2008年1-10月，重庆商品房销售面积为2041.39万平方米，同比下降17.93%；商品房销售额572.32亿元，同比下降16.51％；销售面积增速进一步下降主要原因是去年同期基数较高而今年市场需求不旺，2007年1-10月商品房销售面积达2487.25万平方米，同比增长92.8%；住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降17.8%、1.4％、29.0％，商业营业用房下降幅度最大。
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS）
2008年1-10月，重庆商品房销售价格为2804元/平方米，同比上涨1.73%；住宅、办公楼、商业营业用销售价格同比涨幅分别为0.63%、4.55%、17.71%，从各物业价格走势来看，商业营业用房价格增长较大，而住宅在经济适用房大量成交下，涨幅明显回落，2008年1-10月重庆经济适用房销售面同比增长91.8%，销售价格为1746元/平方米；写字楼价格在2007年大幅增长后，2008年涨幅明显下降。
（4）重庆市土地购置面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落
数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（CREIS）
2008年1-10月，土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%。土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐；受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。
（1）保障性用房大体量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行
数据来源：重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2008年1-11月重庆主城区商品房新批准预售面积1820.80万平方米，较去年同期减少了93.35万平方米，同比减幅为4.88%。2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导致了2008年1-11月新批准预售面积和去年相差不大。
（2）重庆主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域
数据来源：重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2008年1-11月，重庆主城区商品房成交118984套，较去年同期减少52589套，同比减少30.65％；商品房成交面积1126.16万平方米，较去年同期减少553.82万平方米，同比减幅为32.97％。2007年重庆房地产市场受多重利好影响，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者观望情绪浓厚，导致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。
“三北一南”区域（南岸区、江北区、渝北区、北部新区）依旧为成交热点区域，四个区共成交676.48万平方米，占总成交量60.07％.
(3)重庆主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比差别缩小
数据来源：重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2008年1-11月重庆主城区商品房成交4024元/平方米，较去年同期每平方米增长了735元，增长幅度为22.36％，2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1-8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价逐步走低，和去年同期价格差距不断缩小。
(4)重庆主城区招拍挂商品房用地成交面积下降近七成，土地价格、楼面地价双双大幅增长，渝中区、沙坪坝区、高新区土地成交价格位居区域前三
数据来源：重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2008年1-10月重庆主城商品房用地成交62块，较去年同期减少113块，同比减幅为64.57％；成交土地面积324.40万平方米，较去年同期减少818.42万平方米，同比减幅为71.61％；规划建筑面积946.24，较去年同期减少1683.42万平方米，同比减幅为64.02％。2007年受市场供需两旺影响，开发企业拿地积极性较高，地王屡屡出现，而2008年随着国家宏观政策的调控，银根紧缩，同时市场需求不旺，市场观望情绪浓厚，各项目销售量大幅下降，各企业资金链逐步紧张，拿地扩张实力减弱，导致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，将为后期市场供应带来深远的影响。
2008年1-10月重庆主城区商品房用地成交价格2966元/平方米，较去年同期每平方米增长1107元/平方米，增长幅度为59.57％；楼面地价为1017元/平方米，较去年同期每平方米增长了209元，增长幅度为25.89％。2008年土地价格高位运行，一是2007年来土地价格上涨惯性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，导致了2008年1-10月土地成交价格较去年同期大幅增长。
二、2009年房地产市场展望
根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，2009年建235.92万平方米，2010年建326.94万平方米；其中经济适用住房建设目标为201万平方米，住房建设用地面积68公顷。随着2009年保障性住房大量入市将拉动总体市场成交均价，这种效应已逐步体现出，例如2008年10月、11月重庆主城区商品房成交均价回落至3800元/平方米水平，就是因为经济适用房成交比重增大所致。
我们也要看到，保障性住房政策将对我国房地产市场供应格局发生大的改变，但这将是一个长期的过程，短期内对市场的冲击有限，另外，保障性住房的主要规划和实施的主体是地方政府，这还涉及到地方政府在具体实施过程中是否有足够的资金和土地来实施或实施的意愿如何，最终供应情况也可能打折扣。
从宏观环境看，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑局面，2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远影响。
同时从房地产市场本身规律分析，过去几年成交量增速太快，透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民可支付能力带来房地产泡沫产生，因而房地产行业调整主要通过成交量的萎缩和房价下跌完成，自2007年年底全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，2009年中国房地产市场还就将处于调整期。
（三）房地产利好政策国家层面出台空间已不大，未来地方政府将发挥一定的作用
随着2008年12月17日国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延忧虑没有改变，进一步放松二套房贷，不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策，预计出台的空间不大。
就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中“一刀切”的教训总结。
先行指标显示：2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长虽然达到24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；重庆主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61％，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010 年及2011 年的市场供应量。
存量消化大致在一年左右：截至10月底，重庆主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月去化速度看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09 年一年的消化，2010 年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的企稳。
三、房地产行业贷款风险分析
（一）房地产项目贷款面临的最大风险是房地产企业现金回流困难，流动性风险
造成房地产企业经营困难的主要因素是现金流量不足。如果房地产销售市场长期低迷，开发商资金无法按期回笼，则可能会出现项目资金短缺形成的“烂尾楼”，导致银行前期投入的开发贷款出现风险。以下的各个因素都将会直接影响到房地产企业资金链的状况。
一是市场因素减弱房市购买力，房屋销售进度直接影响到企业的现金回流。部分高房价地区已出现房产交易大幅萎缩，房价大幅度下跌的情况，在一定时期内受消费者房价下跌的心理预期影响，大多数消费者持币待购，观望气氛仍较浓，购买力明显不足。
二是因为房地产行业普遍具有资金运作能力偏弱的特点，对于资金的回流显得办法不多，而且严重依赖银行贷款进行补充。因此，贷款期限是否合理显得尤为重要。若贷款期限较短，还款压力较大，而房屋销售又滞后，企业在无其它资金来源的情况下就很容易造成企业资金链的断裂，出现流动性风险。
三是企业发展的节奏决定着资金链的压力。部分房地产企业发展步伐较大，扩张速度过快，主要体现在企业的在建项目较多，土地储备计划较多上。这种类型的企业资金链的压力较大，在房地产市场疲软的环境下，由于对资金量的需求较大，容易出现短期支付压力。
四是部分地产商存在巨额的民间高利借款情况，债务负担沉重。调查显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间，其中，北京、上海、广东、浙江等发达地区流入的资金占60%左右。据测算，高利贷平均每年要从重庆地产企业抽走约80亿元利息，其中约有50亿元流向外地。据调查，重庆本地上规模的代表性房地产公司，都程度不同地卷入高利贷借款中，部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。
（二）在房地产市场疲软的状况下，应加强防范个人住房假按揭风险
房地产项目贷款的质量，也直接影响着该项目个人住房按揭贷款的质量。在房地产市场持续低迷时，实力较弱的开发商由于项目销售滞后，在需要快速回笼销售资金的情况下，会铤而走险申请办理假按揭。当前，房地产市场的“三假”行为仍将是我行较长时期内个人住房按揭贷款防范工作的重点。
四、房地产行业贷款风险控制措施及建议
（一）严格筛选客户。针对目前房地产销售市场的疲软状况，我行应在市场准入上进行更加严格的筛选，对地理位置优越、市场定位合理、购房对象明确、单方成本不高、配套成熟、中小户型占比大、自有资金充足、还款资金来源能有效监控、并有我行按揭配套的房地产开发贷款项目可进行重点优先支持。
（二）重点调查关键环节。我行应特别关注公司实际控制人的品行，重点调查项目土地买卖、立项、规划等过程中有无违法违规行为，防止企业经营过程中发生非正常重大变故。
（三）优化授信方案。应充分考虑目前的销售形势，对授信方案从如下六方面进行优化：
1、准入条件优化
一是自有抵押物价值一般应在贷款金额的2倍以上，表明企业有一定经营积累，经营管理较成熟，我行贷款后即使经营上短期出现资金短缺，银行再次输血或企业断臂自救才具备必要的前提条件；二是封闭的住宅预测销售额一般应在贷款金额的2倍以上，充分保障我行贷款的还款来源，即使销售形势持续恶化，我行也可督促企业降价销售，降价销售后企业仍然有正现金流入，有主观销售动力。
2、还款方案优化
按不同贷款期限以及不同的销售期制定差异化的还款方案，能够在风险控制、贷款收益以及客户持续发展之间取得最佳平衡。
3、贷款额度优化
贷款资金尽量覆盖项目资金需求，在抵押物充足的情况下贷款额度尽量不留资金缺口，便于后期管理以及保证不出现烂尾楼项目，同时可提高项目资金留存率。
4、按揭政策优化
一是审批程序优化，建议统一全行按揭项目准入条件，增强支行办理按揭贷款的操作性和灵活性；二是按揭条件优化，应参照同行按揭条件执行，特别是封闭项目的配套按揭，风险更低，不应实行更加严格的按揭条件，降低我行按揭贷款竞争力；三是操作流程优化，缩短办理流程的时间，增强我行按揭贷款竞争力。
5、贷款期限优化
在不考虑我行中长期指标的情况下，建议贷款期限完全覆盖项目销售期，由于当前整个行业资金状况趋紧，贷款到期时即使我行同意续贷，企业也很可能无法筹集足够资金进行转贷，我行反而可能陷入被动局面。
6、监管措施优化
加强贷后监管人员房地产行业专业化精细化管理要求，一是掌握房地产项目预算管理及合同管理，熟悉各种款项支付的合理性，二是深入建筑工地了解工程进度情况及工程款支付情况，控制项目资金使用与工程进度匹配，三是建立项目上游供货商联系制度，定期反馈款项支付情况，多角度监控资金使用，达到既不耽误工程建设进度，也不让开发商挪用资金造成缺口，实现管理控风险，管理出效益的目标。
（四）加强封闭管理。针对目前房地产市场资金的紧张状况，我行应执行更加严格的项目封闭管理政策，封闭项目必须在我行开设封闭管理专户，并由我行监管人员兼印鉴，同时确定我行作为封闭项目唯一的预售资金监管银行，封闭项目所有或大部份按揭贷款由我行续作，销售资金完全回笼我行，贷款资金和销售回笼资金均在我行监管帐户中封闭运行，借款人欲支付监管帐户资金，必须将每笔支付凭证报我行监管人员审查、同意并加盖印鉴后，才能支付使用，同时我行监管人员应定期到现场核定工程进度与资金使用情况进行比对，确保项目资金不被挪用，确保不出现烂尾楼。
另外，要对存量项目全面盘查，在控制最终风险前提下，对已封闭项目有“烂尾”风险的要研究“输血”；对资金链特别紧张的项目要及时松绑；对未进行封闭管理的项目，要借续贷之机，设计双方可接受的授信封闭方案，逐步加强项目贷款的流动，掌握介入退出的主动权，否则必须压缩额度逐步退出。
（五）密切监控现金流量。对扩张速度过快的企业应更加关注，特别是在建项目过多、土地储备过多的企业，应重点关注其现金流情况，防止其资金链断裂。
（六）加强合理价格引导。积极引导存量授信项目中存在价格虚高的楼盘合理确定其销售价格，使其尽早按实际价值回归理性价格，增强房地产企业的流动性，保障自身利益，维护市场的稳定。
（七）配套按揭专业队伍。就开发贷款而言“封闭管理”是当前最重要的控制手段，但目前总体来说管理仍显粗放，未能形成相对统一、规范的操作模式，资本利用率较低，规模效应不高，未充分发挥专业团队优势。就个人住房按揭贷款而言防范“三假”贷款为管理重点，应侧重于贷前过程的控制，由于个别支行个贷客户经理少，专业化程度不高，按揭贷款效率较低，贷后管理较弱，没有形成团队营销能力。建议我行成立专业化的个人住房按揭贷款营销队伍或按揭贷款特色支行，既能为封闭运行的开发项目贷款提供较好的后续服务，又能推动全行个贷业务的发展。
（八）落实责任人切实做好风险预警工作。采取行业监管和片区监管相结合的监管模式，在监控部内部落实房地产行业监管人牵头负责，并由各片区监管人员各自负责具体监管项目的合作模式，以便我行有效掌握信息，及时发现风险，提前做好风险预案。
（九）强化行业分析。加强房地产行业信息定期分析，力争在内容及深度上有突破，借鉴专家对全国市场走势判断的方法，结合重庆市场的特点，准确把握重庆市场走势，为行领导及相关部室控制房地产行业风险提供有价值的决策参考。