周末就要召开经济工作会议了，今年经济工作会议的主要议题，必定是为来年货币政策定基调。
    纵观历届调控的珍贵启示，参见前文《历届房地产调控的珍贵启示》，从2004年以后的调控过程中，中央不仅动用了金融手段，其中包括利率、存款准备金率、公开市场业务等；还运用了调节财政指出的财政手段，包括减免税收和调整政府支出；而且对于国际、国内形势的反应更加迅速，最典型的例子就是在国际金融危机爆发后，中国人民银行和银监会对房贷政策迅速做出调整。   
    对于09年的经济工作会议，由于法律手段和行政手段不会轻易使用，财政手段就是4万亿的后续工作，主要是地方政府资金陆续到位和企业跟进的问题。除过前两种手段，核心问题就是金融政策（手段）了，而金融政策里最最核心的是货币政策。
    近来，笔者对09年全年信贷总量、开发商资金链的现状、资产泡沫的严峻性、国外热钱涌入苗头，以及房地产新开工面积还在恢复等，这五方面综合来分析当前的形势，得出货币政策的出台将面临“四、险一难处境”，抓住了楼市当前的这个主要矛盾，不论是未来货币政策的基调，还是还是调控的主要手段，抑或是内容，都可以有一个大致的判断。具体的四险一难如下：

一险：09年信贷总量庞大，各行业资金呈现结构性矛盾
二险：开发商资金充裕，楼市将成为强势的卖方市场
三险：通胀预期强烈，资产泡沫加剧
四险：国外热钱流入，风险加速集中

一难：房地产新开工面积还在恢复

    “四险”都需要信贷“收敛”一些，而“一难”则需要信贷政策的连续性，也就是继续宽松，以防出现项目资金断裂造而造成停工以及烂尾楼。

一险：09年信贷总量庞大，各行业资金呈现结构性矛盾
    今年前10月已经投放信贷8.92万亿元，同比增长5.26万亿元，预计今年全年新增信贷有可能超过10万亿元，而去年不过4.9万亿，总量比去年将近增长一倍。另外，前10个月，我国流入房地产市场的信贷总额达到15282亿元，占贷款总量的16.7%。加上外贸出口还在艰难恢复，使得其我们这个制造业大国的资金以各种方式，源源不断的流行房地产行业。不论是煤老板还是温州炒房团，都已死灰复燃。这种资金量庞大，并呈现结构性矛盾的现状，让“调结构”的宏观基调无法实现还在其次，更加严重的是资金的过于在一个行业集中，必然容易形成资产泡沫，事实上今年放假之所以能够猛烈反弹，其实质就是资产价格在结构性通胀下的泡沫现象。这个稍后分析。

二险：开发商资金充裕，楼市将成为强势的卖方市场
   1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。
   另外，截至8月4日，已披露的13家房地产上市公司中报显示，报告期末，这些公司经营活动产生的现金流量净额共计144.23亿元，而去年同期为-52.2亿元。据13家已披露中报的房企，2009年上半年经营性现金流量净值为144.23亿元。统计还显示，13家房企中，上半年资产负债率同比有所下降的共有10家，占比达到76.92%，平均负债率为59.53%，同比下降5.42个百分点。货币资金共计336.25亿元，同比增长71.53%，企业的资本结构有了很大好转。
综上可知，房地产行业的支出源源小于资金来源，行业的资金富余量将达到上万亿，而08年的行业资金缺口达到1.2万亿的情况下，房企尚且死扛而不轻易降价，更何况未来在手里有充裕自己的情况下，房企是断然不会主动轻易降价的，这就会让楼市在2010年，成为一个强势的卖方市场。

三险：通胀预期强烈，资产泡沫加剧
    受此轮“烧钱过冬”救市法的影响，社会流动性空前充裕，通胀预期异常强烈。豪宅持续热销，拉动房价整体激励反弹等原因。投资性和投机性需求将提前大量入市。以成都为例，从04到06年的2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。略高于平常年份的涨幅。07年12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。然而，到了09年，短短不到一年时间，成都市区房价从年初的5100多元，上涨到10月份的6300多元，平均每平米足足上涨1000多元。这还不算已经调高，但还没有成交多少的给算进来（楼市的价格统计方法具有滞后性）。在海量信贷的基础性带动作用下，在居民投资渠道狭窄，只能朝股市和楼市聚拢的情况下，充裕的社会流动性快速的向楼市和股市集中，导致了强烈的通胀预期和资产泡沫。

四险：国外热钱流入，风险加速集中
    素有“热钱桥头堡”之称的香港，如今已经有5000多亿港元进驻，导致豪宅价格飙升，新股也相继录得巨额认购。同时对人民币升值寄予强烈的预期，大量的境外资产尤其是美元进入中国。我国三季度外汇储备增加了1410亿美元，但外贸顺差加上FDI共600亿美元，还有810亿美元来源不明。美元流入多少，央行就得发行相应的人民币，加上乘数效应，这810亿美元相当于增加2.7万亿人民币供应量。
    回顾98年亚洲金融危机，其前奏便是国外热钱流入炒作房地产和股市，从而借助不成熟的市场制度形成“股地拉扯”，等到股市和楼市都达到一个顶峰的时候，外资突然撤离，留下一个千疮百孔的烂摊子。虽然，我国的金融制度还远没有和国际接轨，但热钱流入的苗头应该引起警惕和注意。尤其是受此轮全球范围内的救市政策影响，资产泡沫问题已经引起全球，特别是新兴市场的密切关注。
     在国内，股市在经济基本面未彻底恢复，外贸艰难的情况下，竟然从1000多点重新杀回3000点，而楼市的销售量和销售金额则创造了历史性的记录。70个大中型城市房地产价格也快速反弹，仅10月就同比上涨3.9%。优于经济基本面的增长完全正常，但脱离主题经济的增长则是非常危险的，这一点也是今年经济工作会议要重点考虑的问题。
 
一难：房地产新开工面积还在恢复
    按照惯例，房地产行业的新开工量不仅反映了企业对未来市场的预期，还是当下楼市现状以及未来供应量的体现和决定性因素。
    1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，比去年同期回落5.7个百分点。而正常年份的增长量一般在22%左右，可见今年的投资还处在恢复的阶段。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%，增幅比1-9月提高1.0个百分点；房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正；房屋竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，增幅比1-9月下降1.9个百分点。其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增长25.1%，比1-9月下降1.6个百分点。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。
    由于房地产投资还处在恢复阶段，而且这个行业的建设周期长，必须依赖后续资金的支持才能持续恢复，否则工程停工、烂尾楼现象就很难避免。从这个角度来讲，2010年的信贷政策还必须保持连续性，也就是保持适度宽松，切忌反转和收缩过大，否则之前的调控也将前功尽弃。

    综上可知，2010年的货币政策面临“一难、四险” 兼顾的难题。一方面要防止资产泡沫和强烈的通胀预期成为现实，另一方面也要保持政策连续性，其“度”的把握是否恰到好处，直接关系着当前经济向好的局面能否延续，房地产能否继续健康稳定前行。至于如何把握这个度的问题，也就牵扯到了调控的角度和思路的问题了，这个问题后续会跟大家交流、探讨。