调控指向——房价继续上涨，交易人群萎缩
丁允
这两天 地产调控降温政策密集出台，收紧倾向明显 一类的文，频现传统媒体，表面上看很多政策已经明显不利于地产开发商，出现政策收紧倾向。
下面我们来认真分析一下这些政策，放下一切的浮躁，用学术和研究的眼光仔细分析一下，究竟这一系列政策会导致什么样的结果。
十七日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。（而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。）
很多媒体评论文章认为，这个通知，主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。
很遗憾的是，这样的分析在逻辑过程和大方向上都是错误的，先说逻辑过程的错误，首先对于政策的针对性，我们不做评价，因为表面上说针对的是什么并不重要，重要的是能够得到的结果。对于通知能够起到提高开发商的资金门槛的结果，我们是认同的。但是提高资金门槛，就能必然迫使开发企业加快住房销售和回笼资金吗，明确的说结果是不一定的，提高资金门槛可能会让部分企业加快住房销售和回笼资金，而对另一部分资金充裕的企业而言并不存在这样的问题，而对所有的企业而言，有一个更加重要的后验结果就是，今后的拿地将更加谨慎，从数量上看也就是因为资金首付增加的原因，将导致以后的拿地数量必然会直接减少。那么请问一下，短期挤出大量资金有点问题的开发商出局，进而导致的短期供给增加，同长期的土地供给必然减少相比起来，长期市场趋势会怎么变动呢。这个情况类似于看到市场上的鸡蛋卖得贵了，就让一定比例的养殖户杀鸡取蛋来卖，短期或者会有小幅下调，但是长期的供给不足却成为了必然。可笑的是，居然这些评论还认为这样的举措能够缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面，如果现在是供不应求了，那么以后的长期土地供给将更加谨慎，能够得到的结果只能是更加供不应求。
更奇怪的是，这一类评论认为房地产市场供求关系的紧张状况缘于开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地，也不可能形成一个有序的土地市场供求关系。
这一类理论的最根本错误在于，把价格涨跌，简单归结于主观谋略论，简单而错误的认为，价格上涨的原因在于可以卖出的供给方拒不出货一类的投机行为。
如果这一理论成立了，那么是不是也认为股票价格的上涨也是缘于持股股东的拒不出售，沿着这个拒不出售的思路推演下去，我们不难得到上涨时应该交易量稀缺，因为他们都不出售，难道不该交易稀少吗？但是，我们看一下真实的市场数据，就会发现，事实上，在市场向上的时候交易量往往数倍于市场下跌和低迷的时候，如果你不相信，可以翻阅地产市场的历史数据，也可以翻阅股票或者其他大宗商品市场的历史数据。
在学术上，所谓的更高交易价格导致的交易量减少，是出现在短期横向比较上，才会更加有效的，对于长期市场而言，价格的大幅度上涨其背后的代表的是消费意愿的长期看好，所以往往会伴随市场的高度热情和更大的交易量。反过来说，价格的大幅度下跌往往代表了消费意愿的长期看淡，也就自然会伴随市场的长期低迷。
在一个消费看好的市场，价格上涨同囤货行为基本无关，就算你不允许任何人囤货了，所能达到的效果也仅仅是把现有的囤货逼出来，长期地看，消费的看好并不会因为中间囤货的取消而进行任何改变。相反的因为中间囤货的取消，反而会导致中间进货的谨慎，进而减少供给，在一个长期看好的市场，当供给出现减少，会有什么结果，已经不言而喻。
至于本月七日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。” 主流评论的看法停留在房价过高上，对此我们只能说这些评论在问题认识上显得相当肤浅。价格是双方认可的东西，现在现象是价格很高了，而且还有更高的趋势，85%的家庭认为无能力买房，但是价格还是这么高，其中必然有问题，但是问题不在价格本身，而应该在为什么价格这么高，为什么85%的家庭无能力购买还能维持这么高的价格，这两个问题上面。
对于为什么价格这么高，前面已经说过，长期的价格高企，往往是消费长期看好的结果，那么为什么消费能够长期看好呢，其实原因很简单，那是因为有能力的消费者手中钱越来越多了。为什么钱会越来越多呢，这涉及到货币的增发一类的货币政策出现了问题，比如，我们能够看到，除去债权后的净所有权货币越来越多。我们目前的货币增发，或者说所有权货币的新增，往往来自于外汇结算以及小部分的大额坏账顶端金融冲销。这一类问题主要归结在于货币政策上，除去这个源头，想要从其他类似供求领域在根本上解决通胀以及房价一类的问题往往是用处不大的。
至于第二个问题，为什么85%的家庭无能力购买，房价还能维持这么高？这个问题的根源只在于分配机制上。如果社科院这个蓝皮书的结论正确的话，那么已经说明目前情况下的财富分配，以及新增所有权货币的财富分配，对于85%的家庭而言是相当不利的。那么是什么原因导致了这样的结果，这85%家庭原本应当得到的财富分配被截流到了什么地方，为什么会被截流到那些地方，那些截流者都是什么原因什么理由能够顺利的得到更多的财富。这才是我们需要认真考虑的问题的根本，而不是头痛医头的认为是因为价格高了才导致的这样的问题。
至于“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”，大多评论认为这一类政策的根本目的在于抑制投机。然而，姑且不论限制交易自由是否在法理上应当，是否符合市场经济的主题思想。难道简单的限制出售年限就能够起到降低价格的作用了？就说前面意图打击地产商囤地，后面却要求个人强制囤房，这岂不显得矛盾。再者，难道限制了更长的囤房年限，价格就会下来。这个规定的目的无外于要求大家别去没事一天就卖房玩，难道卖房的人少了，供给更少了，价格反而还会下来，这样的逻辑也太离奇了吧。还是前面那个解释，房价所以会上涨，是因为有钱的人有更多的钱去买房，而这些钱来自于新增的货币，以及相应的分配方式。现在却简单地认为是因为有更多人在卖，所以价格就高了。这样的荒谬逻辑居然满铺了很多媒体评论。如果事情这么简单，何不组织几千万人去美国炒房去，或者，干脆去美国转手中国鸡蛋，因为我们人多，炒的人就多，中国的鸡蛋就能炒到100美元1个了？要是几千万人过去还不行，就组织上亿人去炒，总能炒到100美元1个了吧？再次为国内的经济学界感到悲哀。
那么这样的一系列政策，能够达到什么效果呢，首先是不少开发商资金更加紧张了，有资金的开发商也会更加谨慎了，所以开发商供给会减少，其次个人的二手房供给也因为营业税5年的问题而减少，而需求方面，一贯的货币政策没有任何改变，一贯的分配渠道也没有任何提及，其结果最终会让地产向奢侈品方向发展，也就是价格上涨，能够购买的人群同时缩小，交易量也很可能缩减。长此下去，对开发商不利，对消费者也没有好处，那么谁获得好处了呢？明确说，没有人获得好处，因为这是计划经济倾向严重的左倾路线，从根本上就是违反经济规律的。自然不会有人受益。