和谐共赢的房价机制研究
任凌云，
提要：分析了我国房价高企的原因，发现稀缺资源行业反垄断必须用价格控制数量的方法，以土地出让价格控制土地出让数量，解决目前大城市中房地产行业供给寡头垄断的问题，还提出一种通过减少空壳农户增加耕地的政策，目的在于达到房价下调，政府增收，耕地增加，百姓无忧的效果。
关键字：房价 土地出让 机制 耕地 改革研究
一、我国房地产行业存在的问题与原因
1、房地产业价格高企，诱发矛盾重重
合理房价有一定之规，它是城市居民家庭年收入的一定倍数，我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线3：1，世界银行的合理房价指导线5：1，我国的大城市几乎均超过10：1甚至更多。在北京与上海等大城市的市区，家庭年收入与房价之比，超过15倍，甚至接近20倍，这说明现有的房价严重偏离价值。由于房价的高企又诱发了严重的社会问题：一是房价持续走高导致贫富悬殊愈来愈突出。近几年来，由于房价的超高速上涨，富人通过资本运作，投资房地产业，获得了更突出的暴利，中低收入阶层购房，用一生的辛苦劳动，养活一套房子，财富从中低收入人群向富裕阶层倒流。中低收入阶层距拥有一套房子的目标愈来愈远。二是城市化进程中会出现严重的障碍。现在中国在大规模走向城市化，但房价高涨导致城市化进程受阻。大量的农村人口成为城市的弱势群体，收入普遍较低，居住情况也很差，不能在城市里面扎根。这样的一大群人在城市里生存状况不好，回农村又缺少发展的空间，成了前不巴村、后不进城的两漂人群。与此同时，农村的社会问题也会愈来愈多，大量的青壮年劳动力进入城市，老弱病残以及妇女儿童在农村，农村的种田收入在减少，农民工给农村带来的回报也不能增加，农村中的社会问题也越来越多：生老病死、子女教育、社会保障、留守儿童的成长问题等等，这些情况说明，房价暴涨使城市化进程无法顺利推进。
2、房价高企的原因分析
⑴房价的组成分析。国土资源部调查，全国地价占了房价的平均比例为23%。这个调查结果是基本上合乎情理，与我私下调查的结果基本一致。如果加上直接进入成本的各种政府部门收的费用会达到30%左右，另外建安成本和经营费用大约占30%（大城市的比例会低得多），剩下的40%就是利润，上缴利润的25%所得税，实际上房产企业的净利润为30%，由于房地产是这样一个高利润的行业，企业只要有关系拿到土地，他们占房价60%的成本可以全部贷款，年利息7%，如果让他们做10亿元销售额房产项目，他们不拿一分钱，三年可以赚（4－6×7%×2）×75%=2.37亿元的税后利润。有的人更绝，他们有关系拿到土地后，没有能力开发，就直接转让给其他有实力的开发商赚差价，像10亿元项目可以赚0.5~1亿元的差价。在实际中，所得税一般能够交一半就不错了，政府部门的管理费一般也要打一点折扣，10亿元的项目税后利润接近3亿元。当然开发商不可能独吞这些利润，他们可能会拿出5~10%的利润给腐败官员，这个比例不能太大，他们需要让腐败官员认为他们也没有赚太多的钱，因为这些官员是喂不饱的象。按照实际土地出让金和政府应收的税费，政府所得大约占整个销售所得40%（包括10%所得税）左右，实际上政府可能还得不了这么多，部门的各类管理费是要打折的，房地产行业实际利润40%，但是上报利润往往只有20%左右，所得税也就要减半了，政府实际所得大约占整个销售所得35%（包括5%所得税）左右。工商联向两会提交的“房地产企业开发费用”报告里，全国工商联房地产商会就全国9城市的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%，而房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。土地成本占直接成本的比列为58.2%可能没有问题，只是房地产行业的间接成本和利润太高，占了销售额的60%左右。由此，可以看出我国的高房价是由23%的土地出让金，12~17%的税费，30%的开发商的建安费和营运费，30~35%的开发商利润（其中的5~10%给了腐败官员）。
⑵房价高企的两个直接推动因素。
一是不断推高的地价。城市地价不断被推高的根本原因在于地方政府财政收入得了房地产土地出让金依赖症。在许多大城市，固定资产总投资中，房地产的投资已经占半数以上了。近些年来，我们有的城市新增GDP将近一半来自房地产及其相关行业，财政收入新增部分则主要来自房地产相关产业，有的甚至占到整个财政收入的40%以上。为什么地方政府财政收入会得房地产土地出让金依赖症呢？一方面，地方政府财政支出膨胀，主要就是地方政府自身利益的规范与约束不足。财政收入，除了形象工程之外，公款建设豪华办公楼，过度改变办公条件，多发滥发奖金与补助，大量增加编制与临时借用人员，公费出国，扩大了的公共消费与公共开支。另一方面，房地产行业偷漏税严重，公共资源浪费惊人。房地产行业偷逃税款问题严重。根据财政部2006年11月3日对39户房地产企业进行检查的通报结果显示：资产不实达93亿元，收入不实达84亿元，利润不实达33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。[i]城市公共资源浪费也是惊人的，比如一个10万人城市的出租车行业管理的得当，所得财政收入增加5倍左右，达到800万元，实际上可能只有100~200万元。自来水供应也可以为政府带来100~300万元收入，实际上自来水供应每年要倒贴200万元。象殡葬业、公交公司、有线电视等都是暴利行业但是为财政做得贡献很小，甚至是负贡献。在教育、医疗领域效率低下，浪费惊人。由于政府可以增收的地方不能创收，可以节约的地方不能节约，结果导致地方政府财政收入对房地产土地出让金依赖性更强。
二是超额垄断利润。首先我国的建设用地都是由政府垄断，由于我国对农用地改变成非农用地进行严格限制，就造成了非农用地的稀缺性，用于住房建设的商用地就更加稀缺，然后政府把这些稀缺的土地转让给企业时，由于机制设计的问题，导致这些稀缺土地只有少数的开发商通过关系才能廉价的拿到，形成了寡头垄断，土地的稀缺性就造成了房源的稀缺性，使得那些垄断土地和房源的寡头们在与消费者谈判中处于绝对优势，他们就可以向消费者漫天要价。
⑶推波助澜的因素。
由于我国房地产行业的特性，只要拿到地就可以获得超额垄断利润，又进一步诱发房价高企的推波助澜因素。
①不避风险的房地产贷款政策哄抬房价。由于我国房地产行业的机制问题，导致我国的房价只要机制不革新，房价只会不断被推高，就导致了我国的房贷政策都是不避风险的房贷政策，因为没有风险啦。不避风险的房贷政策致使炒作成风，房价不断暴涨，而房价由于机制革新导致下降的风险又全部压在银行，而中国的银行大部分股份都是国有股，又导致政策投鼠忌器，始终不能科学调控房价，致使房价轮番走高。
②房地产行业普遍存在腐败问题，推高房价。从土地出让的过程来看，整个过程存在大量的猫腻，与官员的关系如何决定成本如何。因为按市场的牌理出牌，政府应该把出让的土地尽量切割得很小，让能参加拍卖的单位尽可能多，价格才会上升，而且会干净利落的获得全部出让资金。但是我们看到，许多地方的拍卖不是这样。政府往往把土地地块做得很大，以至于一笔成交额达几十亿，让能参加招投标的企业越少越好，尽管中国的房地产企业有数十万家，但是往往一块土地拍卖，政府官员总是要搞得只有有几家来举牌。而且，拍卖成功后，政府在多数情况下只拿到少量资金。然后，在开发商的开发过程中，先支付少量的土地出让金，获得土地使用权证，土地抵押获得银行贷款，并且再用建筑企业垫资的办法，用售楼花的办法，用购房者的资金来参与建设。之所以出现这种情况，还是土地出让机制设计缺陷造成的，现行机制让开发商和腐败官员有空子钻。[ii]
二、和谐共赢的房地产政策
1、减少空壳农户，增加耕地面积。建立健全农民社会保障机制，把农民转化为市民，减少空壳农户，使其宅基地变成耕地。农民社会保障机制包括教育、医疗、养老、低保等。教育实行12年制的免费教育，医疗实行所有这个公民不交保险费就能享受70%不限额的基础医疗保险制度，养老保险对65周岁的老年人实行国家每月300元养老补助，地方政府根据本地的情况给予适当补助。有了这些社会保障机制，农民成为市民，农村的留守老人和儿童就可以跟随子女或父母。对于一次性前往城市使其自留地和宅基地化为耕地的农户，还给予一次性补偿使其在其居住的城市能够购买人均35平方米的住房。
2、用出让土地价格控制住房土地供应。目前的控制住房土地供应的作法明显推高房价。新的做法就是通过调整土地出让价格控制住房土地供应住房土地数量。这种做法的最大好处就是一个合理价位上，住房用地变成无穷多，不存在垄断问题，使得开发商只有合理利润，没有了垄断利润。
3、控制单个地块的规模，改变地块的定价方式和出让方式。城市出让土地的地块大小要严格控制，特别是出让商品房用地，应该设定上限：10万人口级城市5万平方米，50万人口级城市10万平方米，100万人口级城市15万平方米，500万人口级城市20万平方米，1000万人口级城市25万平方米。地块定价方式：一是参照周边楼盘定价，按土地出让金占销售价的30%确定，新规划区按附近楼盘30%确定。定好价格的地块在没有转让出去前可以参考周边楼价调整，实行只涨不跌的策略。地块出让方式：资格审查合格就可以申购，等到申购的企业达到规定数目以上（县级城市10个，市级20个，省级30个，直辖市50个），再要求申购企业交10%保证金，最后采用抽奖的方式确定申购企业，申购企业按事先约定的价格支付土地出让金，就可以办理土地出让手续。
三、共赢分析
1、政府增收，领导干部受益。在房地产业增加值占我国国内生产总值（ＧＤＰ）比重超过５％，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用[iii]。房地产的销售额超过我国国内生产总值（ＧＤＰ）的10%，2008年全年GDP（国内生产总值）为300670亿元[iv]，2008年我国房地产销售额达到3万亿元以上。如果按着新土地出让机制，政府的土地出让金为9千亿元以上，考虑到由于房价经过相对充分的市场竞争可以下降20%，住房的需求量会上升，从而推动他的需求量上升，如果房屋的需求弹性为1的话，住房需求可以增加20%，政府的土地出让金会达到1.2万亿元左右。按原来的机制政府一年土地出让金9千亿元左右[v]。新机制下我们领导干部手里经费就更多，而开发商再也没有暴利了，只能得到市场平均利润，弄得不好还可能亏本，这样我们的领导干部就再不会眼红开发商了，也就不会因为眼红向开发商索贿，客观上保护了我们的领导干部。
2、房价下降，老百姓受益。以前的土地出让模式，很容易导致大宗地块交易，实际上每个城市交易的地块很少，就容易造成寡头垄断，房价必然会越走越高。比如：2009年第一季度，上海市共成交地块82幅，其中包括住宅4幅，商办类9幅，工业用地69幅[vi]。而且住房用地才4幅，以此计算，一年也就12幅，上海市近2000万人口，一年就交易十几幅地，你说会不会形成垄断。新模式下，按规定地块规模上限切割地块进行转让，上海的一年至少可以交易住房用地500幅以上，就能相对充分的竞争，使得房地产也只能得到资本市场平均利润，房屋价格就可以下降20%左右。老百姓当然从中受益。
3、所有投资者都受益。原来模式下，只有与政府官员关系密切的人才拿得到地，普通投资者要拿地只能从土地贩子手里拿，和政府分出的价格相比已经涨了50%以上，有的甚至翻了几番。新模式只要有实力就有可能拿到地，不需要通过土地贩子手里拿地。这样所有资本可以分得房地产行业的一杯羹。
4、监管部门和其工作人员受益。新模式监管部的经费全部来自政府，不需要与违法开发商分赃，工作人员可以堂堂正正做人，从而提高监管部门的形象和工作人员的社会地位。
5、促进我国城市化进程。新机制下，房价下降了，城市土地供应充足了，社会保障机制建起来了，那些城市农村的两栖人就可以转化为市民，那些空壳农户就可以转化为市民。
6、健全我国社会保障机制。新机制下，政府收入多了，建立健全社保机制的资金困难可以得到解决。我们国民就可以后顾无忧，也就敢放心大胆的消费了，也就能拉动内需，促进经济快速协调发展。
7、耕地增加，粮食生产能力增强。从全国平衡来说，农民进城，农村原有的宅基地即行闲置，外城市的人口流动到其它城市，原的住房也可作为调剂。从宏观全局来看，城市化是土地利用率更高，人均使用土地更少。在农村，户均占地可能是300平方米以上，在小城市可能是100平方米，在中等城市，户均占地面积可能是不足60平方米，在大城市，由于容积率等因素，户均占地面积可能是不足30平方米。从这个意义上说，城市化可能促进土地利用效率大幅度提高。实际上采取新的住房用地政策后，我国的耕地反而会有所增加。粮食产量也会增加，粮食产量增加的来源两个地方：一是耕地增加；二是原来的空壳农户占用耕地，但种地的效率非常低（60岁以上的老年人还怎么会有效率），转让出去后，专业种植户可以大幅度提高土地的生产能力。
[i]房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究2007-12-15 来源：江苏国税 作者：谭泽湘
[ii]房地产行业中存在的10大问题http://blog.sina.com.cn/tiancaiwulei[订阅]余常均博客
[iii] 国统局：房地产行业增加值占GDP比重超过 http://house.nen.com.cn 2008-11-10 10:30:21 东北新闻网
[iv] 2008GDP增长9% 创7年新低 来源：[重庆晨报] 编辑：[佚名] 发布时间：[2009-01-23]
[v] 全国土地一年卖9000亿 地方政府“吃”地为生 南海网 http://www.hinews.cn 2008-03-15 9:46 来源： 南方网
[vi]上海地价止跌反弹高位徘徊影响房价调整http://www.sina.com.cn 2009年04月24日 01:16 21世纪经济报道