郑风田：土地制度重大变革的临界点在哪？

　　

　　土地制度改革的关键是要厘清目前一刀切的四个“泛”：其一是“泛粮食安全”的政策锁定农村所有的土地太一刀切，必须要改；其二是“泛住房商品化的政策”不区分投机性购房与消费性住房，也必须要改；其三是“泛征地政策”不区分公益性用地与非公益性用地，也必须要改；“泛国有化的城市土地”政策把一切城市化的土地一律改为国有也必须要改。唯如此，才能解决目前愈演愈烈的矛盾与冲突，为我国未来的可持续发展奠定基础。

　　

　　土地与房地产这对孪生冤家近来一直牢牢地占据着我国各大媒体的显要位置，突显房地产已引发太大的问题，已到了非解决不可的地步了。仅以11月30号为例，让我们来回顾一下各报道的主要观点：温家宝：要抑制投机性购房？国土部部长徐绍史：“现行土地管理制度逐渐逼近重大变革临界点”，新华社：房地产绑架整个社会，贡献率被片面夸大，抑制消费负面作用更大？迪拜危机反思，祸在房地产泡沫？“人大代表建议农村宅基地抵押贷款激活‘沉睡资本’”等等。

　　

　　目前土地与房地产政策最大的问题症结在于“泛”字，以下“四个泛”必须要解决，才能从根本上解决目前我国房地产问题：

　　

　　其一：泛粮食安全的政策一刀切锁定农村所有的土地，必须要改。

　　目前的粮食安全政策太泛化，为了保护粮食安全，中央政府划定18亿亩红线，通过征地指标控制来约束地方政府占地冲动，以此来保证粮食生产所需的土地。但目前实际执行的是一刀切的“泛粮食安全”的政策，以这个为借口，把农村所有的土地基本上给封冻起来了，有点象文革时期执行的“以粮为纲”，除此之外的其他都要被当作“资本主义”尾巴给割掉。这在某种程度上给农民所拥有的土地的主要功能都给剥夺了，同地不同权。实际上在广大的农村，真正用来种植粮食的毕竟不是全部土地，除了种粮之外的地，包括农村宅基地、四荒地等，这些土地目前在太泛化的粮食安全政策下，包括不能进行抵押，不能进行很多交易。与城市土地相比，同地不同权，基本上没有任何作为。其实农民的宅基地与粮食安全一点关系都没有。农民其实已经为粮食安全作出了太多的牺牲，未来国家除了对划成基本农田的土地进行严格限制外，在这划定之外的土地的经营应该放开，经营农民自己来经营，让目前愈拉愈大的城乡差距也可以缩小一点。

　　

　　

　　其二是泛住房商品化的政策不区分投机性购房与消费性住房，也必须要改。

　　房产专家易宪容讲“就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。” 我国京沪深许多楼盘空置率达50% ，投机性所带来的泡沫太大了，建多少房都没有用。由于目前我国畸型的社会不平衡现象，一方面少数人通过坐拥土地迅速爆富起来，另外一方面，普通百姓为了那可怜的蜗居要奋斗一辈子。美国如果房子空置率10%-15%就很危险了，而中国的北京、上海与深圳，空置率估计早已超出50%了。目前我国的大城市也出现了住房贫富严重不均的危险状态，一方面少数富人手头掌控着数套房子，每每有新的房子上市，很大一部分就被这部分投机者所购走，而真正需要房子者却难以买到或者根本买不起。

　　所以必须要对目前的所谓“泛商品房”政策进行厘清，不能再坐视不管那些蚁族，要采取切实措施让无房者能够低价拿到房，而让那些投机者付出高昂的代价。如果再象现在眉毛胡子一把抓，不加区分，投机性与消费型购买混在一起，只能对普遍百姓的伤害愈来愈深，建多少房子都没有用。

　　

　　其三是泛征地政策不区分公益性用与非公益性用地，也必须要改。

　　目前是对公益性与非公益性的土地虽然去年的十七届三中全会已经进行了一些规定，但在绝大多数地方政府的实际行为中，还是把各种东西都装到公益性征地的框子里，以此来低价获得农民的土地再高价卖出。所以应该从国家层面进行清楚的界定，对什么是公益性用地，什么是非公益性用地进行清楚地界定，这样弱势的百姓才能够居此来保护自己的利益。

　　

　　其四泛国有化的城市土地政策把一切城市化的土地一律改为国有也必须要改。

　　也不知在什么时候，法律就规定了城市的土地是国有的，农村的土地进行城市化就必须要变为国有的，于是就有了征地程序。政府则依靠征地垄断着农转非土地，以此获得高价的土地涨价收益，并把农民排斥在外。这里面背后最重要的就是利益之争。所以有以后是不是把城市土地必须是国有的这条给废除了？因为这条规定，地方政府可以获得大量的土地财政，导致一方面地方政府在地价低时去炒高地价，在地价高时却坐视不管，长期下去，必然会对整体国家的经济带来致命的破坏。

　　面对小产权房、农地入市、城乡统筹、宅基地抵押与入市、承包地可抵押贷款，国家的土地政策必须要进行大的调整，才能解决目前日趋严重的矛盾。尽早出台农民土地“同地、同权、同利”政策，让农民可以直接在自己土地增值中获利，以此缩小城乡差距，重聚民心，解决社会不公问题。

　　（评论者郑风田为中国人民大学教授）

　　

　　附：近日土地与房价新闻观点

　　温家宝：要抑制投机性购房？

　　首先是新华网在题为“温家宝：要抑制投机性购房 促进房地产业健康发展”报道上讲，温家宝在参观上海市最大保障性住房工程进展情况，讲道“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展”。

　　

　　国土部部长徐绍史：“现行土地管理制度逐渐逼近重大变革临界点”

　　而后是中国新闻网的消息称，国土部部长徐绍史认为，“现行土地管理制度逐渐逼近重大变革临界点” ，“当前，城市与农村争地、工业与农业争地、燃料与粮食争地、住房与庄稼争地”，“我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进”，“土地参与宏观调控的目标、调控工具、传导机制、配套政策到底怎么设计，土地调控如何与国家财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对经济结构调整、固定资产投资规模和社会事业建设进行调节，还需要进一步研究探索”。

　　

　　新华社：房地产绑架整个社会，贡献率被片面夸大，抑制消费负面作用更大？

　　新华网在综合报道“京沪深三地房市：不少楼盘空置率达50%以上”认为,今年以来，房价的快速飙升以及市场巨大的投机风潮，引起社会各界对于房地产行业泡沫的高度关注与担忧。用房产专家易宪容的话讲“就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。” 我国京沪深许多楼盘空置率达50% ，房地产业要挟中国经济，如今的中国房地产市场的情况很难不让人联想起日本90年代初地产泡沫的破裂。许多地方的经验已经证明，将房地产业作为经济支柱产业恰恰是非常不合适、不安全的。房地产价格过高，会直接影响人们在别的方面的消费，影响到普遍的幸福指数。郎咸平表示：“没有哪一个大国敢把房地产业当做支柱产业。拉动GDP主要消费，但如果所有的钱都投入到房地产业里面，那别的地方还怎么有消费。如果全国都不去做制造业，都是炒房炒股，那这个国家怎么办呢。” 高房价已经严重影响了中国经济复苏的过程，靠房地产拉动GDP的增长无疑是饮鸩止渴。我国京沪深三地房价比美国还高，目前渐显全民炒房势头，但在如今房价疯狂上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。大有全民炒房的架势。

　　中华工商时报发表余丰慧的文章“别让房地产绑架整个社会”，房地产正在绑架中国金融。中国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到几十万亿，在这种情况下，金融机构是不敢轻易紧缩房贷政策的。否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险

　　新京报在“拉动经济也压抑消费 别再夸大房地产‘贡献率’"了 ”中认为，房地产的链条虽长，但不能把所有与之有关和无关的概念都纳入其“贡献率”。就房地产本身而言，当我们重视房地产投资对经济增长拉动之时，更应看到扶摇直上的房价对居民普通消费的压抑。

　　

　　迪拜危机反思，祸在房地产泡沫？

　　在反思迪拜危机事件时，不少媒体从房地产角度对此进行了分析，《北京晚报》在题为“迪拜事件引专家热议 中国经济别太依赖房地产”，引用赵锡军的观点，认为从迪拜债务危机的本质看，其经济结构存在很大问题。迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看风险极大。在我国，房地产行业也已经成为经济重要支柱，房地产行业大量资金来源于银行体系，开发商从银行贷款、买房者从银行贷款，风险也不小。中国经济应尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。

　　马光远在《东方早报》，发表“迪拜对中国地产业的‘范本’意义”的文章，认为, 迪拜危机最有的价值恐怕在于这种高度依赖投资和房地产的发展模式和我们的相似性了。站在总结以前教训的角度看迪拜，其没有坚实的实体经济支撑的政府庞大的投资计划和过度依赖房地产的发展模式的确很致命，维持迪拜神话继续的唯一前提是房价上涨。 迪拜的教训有很多，但最大的教训莫过于对于房地产和投资的盲目依赖。迪拜世界所涉及的地产行业，曾是迪拜经济的发电机，也是迪拜繁荣的标记。这种对房地产的图腾崇拜，和一年来流传于中国的“房地产救中国”的论调有异曲同工之妙。中国经济这种过度依赖房地产投资的繁荣的确给经济的未来增加了很多的不确定。如果我们对泡沫不能给予足够的敬畏，迪拜的今天可能就是最好的答案。

　　凤凰网财经发表“时寒冰：迪拜危机是未来中国某一时刻的缩影”，认为迪拜危机震惊了世界。它对中国的全部意义在于：以自己的现身说法，警示中国：任何一个过于倚重房地产的经济体都必然走向崩溃。该文还引用黄卫平教授的观点：“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列，这次下滑完全归结为错误的房地产政策造成的。在世界上大概只有德国逃过这一劫，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。” 迪拜，以自己的惨痛给了中国一个警示，但中国未必买账，因为，它已经踏上不归之路。

　　

　　农地改革，农地的“同地、同权、同利”何时能够兑现？

　　此外《法制日报》还发表文章“人大代表建议农村宅基地抵押贷款激活‘沉睡资本’”，该文认为农民向银行贷款时，很难以房屋作为抵押物，而许多农民又没有其他的抵押物，因此，目前农民用向银行贷款的方式进行融资十分困难。全国人大常委会组织开展的“三农”问题调研发现，农民的贷款要求能够得到满足的不超过30%。温州市农房抵押贷款的开办，不仅有效突破了农民贷款抵押担保难这一制约瓶颈，而且盘活了农民的固定资产，激发了农民创业的热情，同时也相应增强了银行对农民加大放贷的信心。