专访董藩: 楼市没有泡沫 地王频现是正常现象

　　　

　　网易房产10月31日深圳报道 2009年中国地产年会在深圳开幕，北京师范大学房地产研究中心主任董藩接受网易房产采访。他表示，国内房地产市场根本没有泡沫，住房问题主要是国内收入分配不均造成。对于今年以来地王频现，他认为地王是市场的正常现象，最好的地就应该分给最牛的开发商。对于备受争议的年轻人住房问题，董藩更直言住房保障体系不该包括还没经过奋斗的年轻人。

　　“中国房地产没有泡沫”

　　今年以来，国内房价再次维持攀升的势头，不少一线城市房价更回升至历史最高位，舆论再次将矛头指向楼市泡沫。但董藩却还是坚持了他的看法:“中国房地产并没有泡沫，绝大部分二三线城市房价依然很便宜，仅仅是极少部分城市价格偏高而已”。

　　“什么才算是泡沫？我认为买了房子后在短期内不住也不租便卖掉，这种现象比例很大才算是泡沫，但从目前来看我国的比例依然非常低”，董藩认为，只要房价一涨舆论便大喊泡沫，这是一种不正确的思维。

　　“每个国家都有买不起房子的人，我举个例子，在欧洲仅有50%的人有自己的房子，这意味着有一半的人都没有自己的房子，所以我们不能用穷人的眼光去看中国房地产市场”，董藩表示，中国住房问题更主要的是收入分配不均造成，而不应该一味去指责“泡沫”。

　　“地王频现是正常现象”

　　今年以来，全国各地出现地王频现，“面粉比面包贵”的现象再次惊险，但董藩表示，地王频现是市场的正常现象，最好的地就应该分给最牛的开发商。

　　“今年以来房地产市场回暖迅速，房价涨了，开发商回笼了大把资金自然是把钱用来买更多的地，更高的低价自然促使房价上涨，因此中国房价绝对是长期上涨的”，董藩表示，即使政府把地价降低来卖，开发商也不会让房子降价卖给老百姓；相反土地买了个高价，还是有一部分的钱可以回流到社会，

　　“所以我认为，面粉和面包根本不是同一个时点的东西”，董藩还表示，像中海早前70亿元勇夺上海长风地块是正常的现象。“最好的土地就应该给最好的开发商，如果是随便找一些不知名开发商来建房子，你敢住吗？”

　　“住房保障范围不应包括年轻人”

　　随着今年以来房价的持续攀升，高房价导致老百姓住房压力与日俱增，越来越多人加入“房奴”大军，众多年轻人更是面临着无房可买的困境，不少专家建议政府应该加大保障房建设力度以解决年轻人的住房问题。

　　“我认为住房保障体系不应该包括年轻人”，董藩认为，在全世界任何一个国家年轻人都需要一个奋斗期，在国外不少年轻人都是工作了很多年才开始买房，住房保障保护的应该是社会里的弱者，那些经过拼搏依然处在社会低层的人。

　　下一页：视频文字实录

　　主持人：各位网友大家好，欢迎来到2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛网易访谈间，今天我们非常荣幸地邀请到北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董潘教授，董教授你好。

　　嘉宾：各位网友大家好。

　　主持人：我们知道董教授在房地产研究领域，在近年来特别是在几年里面，对房地产舆论、房地产政策都是有着非常巨大的影响。您一直非常看好中国房地产发展趋势，今年以来房地产出乎意料有非常大的反弹，一、二线城市有一些城市的房价已经达到历史高位，有些人就认为泡沫产生了，您对目前楼市的泡沫持有什么样的观点？

　　嘉宾：我认为总体上是没有什么泡沫的，个别城市有一点点热，也有一些炒房者身影出现，从全国来看这个占的比重非常小，一般没什么问题。

　　当然很多人买了3、4套，甚至5、6套房子出租没有关系，任何一个完整的市场包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在租赁市场一定是这样，一方连着富人，一方连着穷人，一方连着本地人，一方连着外地人，一方连着中老年人，一方连着刚刚毕业，刚刚走上工作岗位的年轻人，这些中老年人，有积累的富人把他们的钱拿出来再买房子，租给暂时买不起房子，或者暂时不想买房子、不能买房子的人，这个是非常正常的。假定没有这一部分房子进入市场，他们租不到房子，第一居住很困难，第二政府压力是非常大的，所以一个完善的租赁市场，实际上会大大减轻政府在保障方面压力，也对人口流动、消化的进程、就业方便，就业机会区域之间调配创造了这种条件，所以这个是非常合理的，而且也是一个发展方向。

　　当然在这个过程当中，也有极少量的人在个别的区域，比如说由于楼市有调整，希望逢低买入，逢高卖出，这些主要在长三角、珠三角有这样一些身影。当然这里面还有很多人，买了又不卖，也不一定会形成泡沫，因为这个需求是稳定的，他买了不卖形成一种实物储蓄，就像钱存在银行一样，我存这个比存钱合适，这个也不可怕，顶多是房屋有点浪费，但是你又没有办法，因为是商品，既然是商品有自己决定使用的权利，什么叫使用？我们说不明白，我们认为使用这个房间住5、8个人，富人是认为这里面可以放一点东西，当个仓库用，所以这里面大家的理解是不一样的，甚至有人买了房子看着高兴就是使用了，就像买个玩具似的。

　　所以我们这个社会已经进入多元化的时代，已经进入财富巨大积累的时代，我们不能拿穷人的眼光来看待富人的生活，不能拿过去的眼光看待今天的生活，拿着计划经济思维标准看待今天市场经济，看待今天高速发展的中国，我们所面临一系列问题，否则的话一定就是错的。今天为什么房地产产生这么大冲突，也是因为这样的原因。在法国住房满意度达到98%，为什么？他们20%人住廉租房，还有很多人租住私人房屋，住房发展也可能也就是一半左右，但是达到这么高的水平，是因为什么？因为他们在认识上基本是统一的，他们没有计划经济给大家带来的这种影响，带来这个冲击。当然我们还要承认我们目前贫富差距有点拉大速度的加快，低端家庭压力大，这点跟房地产本身没有关系，这是政府收入分配调节的问题，所以一定要把它分开，不能搅成一锅粥，说我们都住不起房子了，这是不同的问题。

　　主持人：如果从您研究学术判断来讲，怎么样的楼市才算是有泡沫的市场？

　　嘉宾：什么叫泡沫？这里面牵涉到一个定义，在经济学上有很严格的定义。回到房地产当中来，我的理解给大家阐述一下，买了房子短期之内不住，也不出租，也不是说他特别有钱，多买一套房子不在乎偶尔住一下利润率很低，是买了之后很短时间再把它倒掉，卖掉，这个需求是不稳定的，这个比重大的话就会有泡沫。但实际上我们发现不是这么回事，在很多中小城镇甚至普通二线城市中，没有人买了房子在短期内卖掉的，有的时候一年之内连产权证都办不下来，我再举个例子，大家都说北京有泡沫，房价很高，但是北京07年二手房只成交了7.6万套，08年是8.4万套，北京存量住宅，至少有600万套，他们只1.2%—1.4%，即使这些二手房全部是炒作的也只百分之一点几，当我们分析二手房的时候，我们会发现不是这样，95%都超过五年以上，原来的人都住了五、六年，要更新，要换代，要调整，可能要离开北京等等。这里头不到一年的，远远不到1%。

　　当你分析这不到1%的时候，你会发现他也有特殊的理由，并不一定是炒作。比如说他们原来想出国，因为出不去了，自己买房子了，突然又接到芝加哥大学录取通知，想想还得去，刚买了房子，还没装修呢，再卖到，这是有可能的。比如说我一个人刚买了房子在海外有亲戚，有一个姑姑说你来这里养我的老，我的房子将来留给你，当遗产留给你，他要去，一方面要养老，另外还有一笔财产在等着他，真要这么分析的时候，就不是这么回事了。很少在市场上看到像炒股票那种，炒股票绝对有泡沫，实际上并不是这样。所以这么多年来，我们总是说有泡沫，其实有很多代表性人物，老百姓也说有泡沫，但是他们的话从来没有被验证，是泡沫一定会被破灭，我们采用这么强的政策来打压他，叫什么泡沫，踢都踢不出去，是铅球，你踢他会会报复你，把你脚指头整伤，所以这个需求是非常旺的。

　　既然我们所认为的泡沫特点，在生活中，在房地产当中，都仍不了，是不是我们思维出了问题，恰恰是我们思维出了问题，我们对房地产了解非常非常有限，我们把房地产联想到泡沫，把买不起房子就等同于泡沫，其实买不起房子，有一部分是买不起房子是非常正常的，欧美国家都是这样的，美国是最发达国家，有三分之一人口要租房子住，或者住廉租房，政府的或者私人的。在欧洲一些国家，是40—60%，欧洲也是非常发达的，他们有40%-60%有自己的房子，剩下的一半是没有自己的私人房产的，他们是住私人的房子，或住政府的廉租房，欧洲很多，只要上规模的城市，他的房价也是很高的，四、五、六万，甚至十多万都是很正常的。当然我一直认为中国的收入在收入分配上有很大的问题，另外在收入的评估上有很大的问题，我们有大量的兼职收入、灰色收入、福利收入，但都说没有钱，政府买房的时候一个房子几十万上百万送给大家的，你算不算，如果打到你工资里会有多少。我们现在很多单位都可以报销500、1000块钱的出租费，我们进成本了，实际上是你的收入，大量的兼职收入、灰色收入、福利收入，这些没算进去，甚至还有一些黑色的收入，假定把这些算进去话，我们会发现用收入金钱来衡量房价收入比，一定是失真的。为什么大家说买不起房子，但是房子哗哗就没有了，并不都是当官的买了，也不都是企业家买了。

　　主持人：在收入结构上有一些灰色的收入？

　　嘉宾：不在我们考察范围内，也不一定是完全是灰色的，还有福利性的收入，过去包括政策性收入，你像房产房，一下送给大家一笔，你像单位内部的集资建房，一下送给大家一笔。

　　主持人：政策调控方面，今年年底也是一个时间的敏感点，因为在去年秋季以来，中央和地方一直出台了很多刺激房地产消费的政策，就是救市的政策，到今年年底很多就到期了，你觉得这些政策取消的可能性有多大，如果取消了对楼市会不会有大的影响？

　　记者：这个政策就像宋祖德的嘴，你不知道明天会弄出什么事，但是我个人的观点认为，形式上看还不具备取消的条件，还有一个实体上经济的恢复还是有一个漫长的过程，这个过程中唯一恢复或者没受太大影响的，就是房地产和汽车两个行业，这说明什么？只有这两个行业市场没有饱和，所以启动消费拉动经济增长就靠这两个，就像一个家庭，你像我们在家庭中正好是主力，是收入的主要来源，父母退休了，小孩还没成长起来，你说收入靠谁？靠小孩，还是靠父母，都不可能，就得靠我们。现在房地产行业既是主导产业，又是支柱产业，又是先导产业，如果我们在经济没有恢复的时候，不倚仗他，仰仗他，我们没有招。建筑工地工人有多少，将近4千万的民工。只要我们房地产业一动荡，工地就得停，4千万民工就没工作，我们钢铁行业有多少，五、六百万人，水泥行业有四、五百万人，加进去又是1000万，只是这三行业就500万的就业和房地产相关，只要房地产不动，他们就不动。其实房地产业关联的产业太多了，有人说40个行业，有人说50个行业，说不清楚，谁要能说清楚，一定是假的房地产专家，为什么？我告诉你去年的盐业都垮了，盐业为什么会垮？盐业都是专营的，一般都不会垮的，对不对。因为盐除了食用盐之外还含有大量的化工原料，要用到玻璃和PPT管等这些化工原料，当工地停下来的时候，建材就不消耗了，建材就不能生产了，建材不能生产的时候，当然也不会采用化工原料，盐业也完蛋了，盐业从来没有联想到一起的时候，我们都发现他们有这种联系，这些问题我们也希望媒体去引导，让老百姓认识到这个行业有多厉害，就像在一个家庭中上有老，下有小的中间那个人，这个产业在西方成熟国家仍然是支柱产业，只不过运行情况和我们不一样，主要表现在二手房交易和房地产抵押信贷活动中，不再表现在一手房的开发中。我们开发商为什么这么大？那是因为中国过去的缺欠太多，我们在房子方面有巨大的亏空，我们不得不去建，不得不去补这个课，我们过去没有衣服穿，所以一有钱当然要多买几套衣服，当大家衣服都很多的时候，现在给你发一万块钱奖金，你会不会到商场买衣服，不会的，当年的情况就是这样的，有了钱一定要买穿的。

　　主持人：今年以来随着房地产的回暖，土地市场也是非常热闹，楼市拍卖经济会有，但是也有的情况说之前的一些地王还在晒太阳的情况，这是前段时间，可能现在也在慢慢改善了，地王频现对我们的楼市和房价会带来什么样的影响？

　　嘉宾：没什么影响，是正常的反映，因为房价肯定是越来越高，房价肯定要拉升地价，房价和地价的关系就是当房价高的时候开发商有钱可赚，开发商有钱可赚，开发商就希望赚更多的钱，开发商想赚更多的钱，就必须建更多的房子，开发商要生产更多的房子必须买更多的生产资料，土地是其中的生产资料之一，他想买更多的地，所以地的需求就上升了，所以地价就会拍出来，你们相信拆迁成本会降吗？不会相信吧，会逐渐升，你们相信政府从土地中拿走的税收和相关的收费会降吗，也不会吧。你们相信土地会越来越宽松而不是越来越短缺吗，也不会吧。所有的因素都决定没有降的可能，财富是越来越多，这块地价值的上升是正常的，人尽其才我们已经可以理解了，你看媒体中也经常的调整，从这个媒体到那个媒体，那个媒体给我更高的职位或者更高的待遇。一亩地应该拍出3000万，就应该是3000万，而不是1500万才好。当然这个钱拿到政府去，我们要关注这个钱怎么用，大家去监督政府钱的使用，是不是有很多用来保障低收入的住房，或者说是不是吃喝掉了，我想这是关键的问题。这块地是公有的，就应该越高越好，如果我们让利给开发商，你认为将来他的售价会降低吗，不会的，毕竟政府拿走了，还有一部分会转化成大家的工资、福利、研究性的支出，当然这是好事。也不要去怀疑这些开发商一定没有能力驾驭这块地，拿这块地的都是最大的开发商，最大的开发商为什么干得最大，一定是最聪明的。我们总是外行人在评价内行人，你说他傻了吧，干了这个地，一定要死掉。当然我们也看到有的地，现在楼盘地价很高，但是回过头来说到面包面粉的问题，我跟他们的想法是不一样，面粉和面包从来不是一个实体上的事，很多房子盖出来的时候，用的这个地是前三四年，五六年，甚至更长的时间，拿地是一个价格，商品房又是另外一个价格，你应该用这个去比，不是现在出多少，现在的房价是多少，他的生产有一个过程，而且这些地王都是大的地块一般要经过一、二、三期的开发，即使第一期勉强低一点，二、三期的时候收入可能就上来了，而且这是最好的地，一定要给这些最牛的开发商去做，它才能达到最好。如果是农村包工队进来，这块地你放心吗？给你们盖南都大楼，你放心吗，不放心。但是富力帮你们盖你们就会觉得他们能盖好。所以我们在谈房产的时候不要情绪化，说高就是错的，为什么大家涨工资的时候都不嫌高呀，越高越好，政府的收入也是这样，越高越好，但是他的使用我们要监督不要浪费了，这是我们全国人民的财富。

　　主持人：因为房地产市场回暖之后，房地产开发的积极性也高了很多，现在大家在加班加点不断的赶造房子，我想明年在后年都会涌现在市场，有一个观点，供应量大的话，会引起房地产楼市价格的调整，有些观点说2010年会重演2008年调整的步伐，你怎么看？

　　嘉宾：所有这些人的预测都将被证明是错的。就像历史上一直唱衰的，他们从来没有认清结论一样，我们回过头来看结论，08年房价也没有跌，但是我说的全国的平均值，当南方有点下跌的时候，北方全面上涨，当下半年有点下跌的时候，上半年全面上涨。我们看到了受影响冲击比较大的几个城市，其他的一些地方可能有一些打折，的确从数值上也跌了一点点，但是我们说的环比的增速从平均值是上升的，上涨了6.5%，因为下跌的时候不成交，下跌的成交占的比重特别小，已经不足以影响长期的走势。所以08年的政府公布出来的数据上涨了6.5%，那个数据是值得依赖的。而老百姓观察的时候有个问题，说房价的时候，看到下跌，08年五月份的时候那个楼盘是12000，现在是10500，这个肯定下跌了，他们是看最高点和现在的点之间的比较，政府是怎么算，是去年和这年的平均值的比较或，或者说去年年底到今年年底的比较，而不是说中间这个最高点，所以老百姓的说法可能不够精确。

　　主持人：我们知道特别是在房地产楼市的领域，在社会舆论里面，潘石屹曾经开玩笑说，发展商可能是各个行业里评价最低的一个行业，其实这里面有和谐楼市的问题？

　　嘉宾：在中国没法建和谐楼市，建不了，这是文化决定的。我们跟西方是不一样的。

　　主持人：一个比较理想的状态是怎么样的，你能描述一下吗？

　　嘉宾：没有理想状态，肯定是为越来越乱的，特别是有你们的加入之后，特别是有了网络媒体之后，所有的人都可以发帖子，不管是专业不专业，所以你就没办法。

　　主持人：如果说政府的住房保障更好一点，解决了一部分人的住房？

　　嘉宾：其实我们没有房子的比例是极少，我们有83%-84%的家庭是拥有私有房产的，我们还有11.4%是住公房的，真正没有房子估计在只有5-6%，主要表现在年轻人，而恰恰是年轻人掌握了舆论，因为没有办法摆脱买者的身份，当他作为买者的时候，希望越便宜越好，所以就没办法的事情。

　　主持人：如果说现在住房保障做得还不太够，很多城市在廉租房这块，像年轻人如果可以住廉租房，可能情绪就没有这么激动？

　　嘉宾：很多地方没有人申请，你们知道吗，所以根本不是大家想象这么回事。而且我告诉大家，中国的住房建设是全世界搞得最好的。你只要我们的住房率，就能说明这个问题。我们的确还有很多工作要做，但是我们看看我们国家真就找不到确实没有房子住的，但是你会说年轻人怎么样，任何国家的年轻人都有一个奋斗的经历，美国、英国大学毕业10年之后，都是首次置房，美国40岁之前，很少有人敢买房子，保障不是把年轻人纳到其中，因为保障是保障弱者和失败者，年轻人还不能说是弱者和失败者，假如你毕业10年之后，确实能力不行，这个时候应该进入到保障的范围内，如果是我们任何人都纳入保障范围内，那就麻烦了，我觉得在住房问题上没有办法做到全民保障。

　　主持人：越来越乱也不是个办法？

　　嘉宾：那媒体就不要谈房地产，媒体谈房地产一定会乱的，要关闭网络。

　　主持人：民主的社会也不能不发出声音？

　　嘉宾：我们是跟西方不一样，欧美国家是信仰基督教、天主教，每个人是诚实守信的，他觉得你开发商也不容易，一定要赚钱，但是我们国家就不一样就觉得凭什么他们要赚钱，我们给人一个认识，我是信佛教，他对来世负责，我们国家就不行，所以缺乏一种约束的力量。所以我们会比较为什么会产生这种大的差别，为什么在西方认为很正常的事情，我们国家都觉得不正常，为什么西方国家说这个人富了，大家都很尊重他，在中国这个人富了，我们一定去研究他第一桶金怎么回事，一定要骂他，很多在经济上解释不了的问题，从文化上会找到答案。