近期以来，住房和城乡建设部组织了实力强大的团队，调研十年房改的得与失，似乎预示着下一步的房地产改革将呼之欲出，由此激起了市场的广泛关注，“二次房改”的争论喋喋不休。对于“二次房改”的提法，笔者感觉有失偏颇，房地产改革是根据不同时期的经济形势逐步调整并发展成熟的，是一个连续的时间过程，不应该进行次数的划分；同时，未来房地产政策的变化不可能是根本制度性的，国内外的实践都证明了市场化是正确的方向，住房由政府全盘买单的想法是不切实际且不合理的。可以说，当前我国房地产市场需要的仅仅是政策的调控与完善。

 

房地产的使用价值在于为人们提供了安全稳定的生存居所以及生活与活动的空间，其基本功能是满足人们的居住权，属于生活必需品的消费范畴。然而，房地产中主要生产要素土地的稀缺性，使得房地产同时又成为了一项重要的投资品，投资需求的介入导致传统的供需理论失效，自由的均衡价格无法促使市场出清，所以，房地产市场是一个失灵和失效的市场。无限贪婪的投资与投机需求不断的推高房价，挤出自住的实际真实需求，形成了资产泡沫，给经济安全带来风险。

 

我国房地产市场所有问题的根本同样在于市场的失灵和价格的虚高，这一方面剥夺了普通大众的居住权，形成民生问题，另一方面也给经济与金融各领域的安全埋下隐患。目前我国房地产的政策是市场与计划并行，即在加强市场调控和监管的同时，建设经济适用房和保障性住房。然而，我们要看到的是，保障性供给只占很少的部分，同时受制于财政负担以及计划供应的固有缺陷，决定了其只能起到望梅止渴和扬汤止沸的作用；纵使能够有所奏效，但也只能解决民生问题，市场化部分的风险仍然无法消除。所以，市场化调控应是我国房地产管理的着力点。

 

对于“失灵”的房地产市场，从理论和现实角度都要求政府必须加强监管，其中的关键和重点在于控制房地产价格这一决定供求的“无形之手”。抑制价格的主要手段又在于控制和打压扰乱市场出清的投资和投机需求。

 

具体措施来说，抑制投资和投机需求的根本在于扭转预期，刺破房价只涨不跌的假象和神话，引导资金合理流转，然而房地产市场的特点决定了房价下跌的代价是高昂和不可收拾的，所以在预期上有所作为是相当困难的。在预期难以改变的前提下，政策层面所能做的只能是堵截和打压，这要求政府采取和强化一系列措施。包括：其一，二套房政策应进一步收紧，尽可能的压缩真实需求外的投资；其二，采取房屋购买的审批制，加强对个人和企业实际需求的考核，抑制过度的需求；其三，控制其它领域的投机资金进入房地产业，限制外资的进入和炒作，加强企业投资房地产的监管，对于保险等金融资本的进入也需谨慎并实时监控。

 

在实际操作中，投资和投机需求是无法绝对控制的，还需要在推高房价的其他方面发力和行动。主要包括：首先，开发商的捂盘和哄抬是房价高企的重要原因之一，相关部门必须采取措施进行控制，对开发商的开发时间、定价等全程监控。其次，土地拍卖制度也是高房价的推手，在高价格风险几乎全部由消费者买单，而参与者是开发商的竞价模式下，拍卖的结果必定是新地王不断的推陈出新；所以相关政策上必须有所创新和完善，例如可以采取由政府确定土地价格，开发商报最终房价，最低者获得土地的方式。再次，一定程度上控制地方政府的卖地冲动和哄抬参与。目前房地产价格组成大致是“四个四分之一”，即建设成本、土地成本、开发商利润和政府税费各占四分之一，可以看到高房价的最大赢家是政府，在经济利益的激励下，地方政府开发房地产的热情毋庸置疑；对策上可以加强中央审批和计划控制，对于土地收入采取一定的方法反馈于民等。

 

总结起来，我国房地产市场存在的主要问题是投资和投机需求扰乱了真实的供需均衡，房价的“无形之手”偏离了市场出清的均衡点，从而引起市场失灵。失灵的市场要求政府的介入并有所作为，而解决问题的关键和重点在于抑制房价，促使其回归均衡；手段上，根本点是抑制投资和投机，同时对于推高房价的其它环节亦需加强监管。