经济适用房应当退出
发展廉租房
作为保障性住房的主体，对于经济适用房的概念，城镇的老百姓都不会陌生。在1998年的房改方案中，经济适用房的建设面积，原来的计划是要占到住房建设规模的80%。不过，由于2003年国务院18号文的颁布，经济适用房被列入保障房计划，其主体地位逐渐被商品房所取代，且在房屋供给中被边缘化了。即使算上1998-2003年，我国1998年全面房改以来经济适用房投资在同期住宅总投资中的比重，大约只占到不足4%的比例。由此，由地方政府和开发商共同构成的商品房垄断卖方，在这一轮史无前例的“房地产春天”中，以“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”为借口，通过地价征地、高价卖地卖房，迅速将房地产业发展成为“国民经济的支柱产业”。
不过，与地方政府、房地产开发商、炒房集团一路狂欢相对应的，是汹涌骇人的房价高涨势头，房价也越来越脱离绝大多数老百姓的家庭收入，从而注定了房地产危机的来临。房市出现拐点以来，来自开发商利益集团的官员、学者等，开始寻找并声讨导致房价、成交量增长回落甚至萎缩的“元凶”，先有地方政府和开发商之间因地价、“税费”引起的互相指责，信贷紧缩政策、二套房政策被指为导致房地产衰退的主要因素。当地方协力中央政府救市，上述矛盾逐步消除之后，横亘在地方政府和开发商面前最大障碍，就是从“拾遗”到“重建”的保障房计划。可以说，一旦政府潜心通过保障房计划解决民生问题，对于房地产开发商而言就意味着巨大的痛苦。不过，生存于市场一线的开发商们，毕竟是明察秋毫，他们清楚地感觉保障房中的不同部分对于自身利益的利弊。在开发商那里，“普通小户型商品房”和“双限房”列入保障房计划，是他们最乐意看到的。因为在高房价条件下，大户型、高档商品房的市场已经逐渐消失。经济适用房这种与商品房具有同等使用价值但价格相差悬殊的保障房供给扩大，是开发商不愿意看到的。
对于所谓扩大廉租房供给而言，因为各地严格控制在低收入群体范围，一部份家庭有住房但是缺乏收入来源，他们显然并不在地方政府廉租房救助的范围。只要严格限定受益人群的范围，地方政府就可以以极少的投入，实现应保尽保、全面覆盖低收入群体的廉租房计划，从而得到上级部门的嘉奖。老百姓有什么理由不满意呢？
社会上最困难的那部分人群。因为我们的财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是十几个人挤在一小间里的人。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人，而不是要关注买经济适用房的人。所以我赞成发展廉租房。最困难的人根本买不起房，因为他们的收入远远够不上买房。他们迫切希望的是改善一下特别糟糕的住房条件。好有一比。假定你有一万块钱，准备捐给慈善机构。请问，你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房，还是用于穷人的医疗，教育，住房?要花钱的地方非常多，而钱又是非常有限的。所以只能排队，先用于最紧迫的需要。等我们国家人均收入达到两万美元左右的时候，应该考虑大家买经济适用房。但不是今天。有人认为经济适用房不需要政府补贴，它应该是微利房。但也不光是房子要微利，一切商品都应该微利。要达到微利的目的不是靠政府的管理，而是靠市场的作用。马路边上的煎饼摊为什么没有暴利，不是他们心地善良，而是因为竞争。房地产有暴利是因为竞争不充分。为什么房地产不能像煎饼摊呢？因为房地产要用土地和大量资金。这两样都不是竞争得到的，而是要通过关系得到的。所以房地产商大多都有一些不好公开的秘密，完全从市场得到土地和资金的不能说没有，但是我猜大多数是靠拉关系来的。然而这不能完全怪房地产商，不能说房地产商都是商人中的坏人。更不能说赚了大钱的人都是剥削来的。这个问题涉及到我国土地市场和资金市场的商品化，涉及到整个政治体制改革，因为土地和资金是掌握在政府手里的，他们的商品化绝不是简单的事。总之，现在的所谓微利房一定是政府干预的结果，是售价低于市场价的房子，转手就能够卖高价的房子。也就是供不应求的房子。不是一般的微利房。
经济适用房应当退出，是因为我们决得有更好的制度可以取代它。制度之一，大力发展廉租房制度。我们的政府首先要解决的问题是最低收入人群最迫切的住房问题。而且我们认为，如果建设的是廉租房，由于只是对房屋有租赁权利，并没有所有权，这样会使大量的富有阶层放弃购买房子的想法，而且也不宽敞，从而使得虚假申购减少。此外，廉租房不用像经济适用房那样要求低层收入人民一次性地拿出大量的钱对房子进行首付，从而减轻低收入人群生活负担，也可是低收入人群将省下来的钱投入子女的教育等支出，从而早日摆脱贫穷的困境。而且廉租房也能够激发起低收入人群的上进心，激励着他们为早日能够搬出廉租房而奋斗。如果是他们已经购买的经济适用房则不会起到这个效果。另外，在退出机制上，廉租房更加的灵活。所谓穷不过三代，穷人是可能变成有钱人，如果他们购买的是经济适用房，那么当他们变有钱后，再购买更高级的商品房后，这套房子怎么办，你都变成了有钱人，还应该让国家为你的住房进行补贴吗？那么又国家在购买回来，可是购买价格怎么确定，低了，你不卖，自己租，定价高了，国家不是亏大了。而在廉租房制度下，你变成有钱人后，就可以搬走，空出来的房子，在又国家继续出租给需要的低收入人群。