拒交物管费纠纷引发检方抗诉

　　本报讯记者 蒙志献

　　备受社会各界关注的南国花园商城部分业主拒交物业管理费连败官司一案，1月13日出现转机：自治区人民检察院以终审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误为由，要求法院依法再审。南宁市中级人民法院当天对此案进行了再审。

　　案情——

　　2002年11月27日，刘启元和广西阳光嘉园房地产综合开发有限责任公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，购买了位于白沙大道南国花园商城C3栋24号房，面积126．52平方米，其中住宅面积97.5平方米，商铺面积29.02平方米。
　　2003年8月18日，开发商与南宁市双生物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由开发商聘请物业公司在南国花园商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，服务合同自合同生签订当日起至小区业主委员会成立止，物业管理费定为由物业公司按建筑面积每月每平方米0。5元向业主或物业使用人收取；经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。

　　2004年1月17日，刘启元与物业公司签订一份《前期物业管理协议书》，刘启元同意按时缴纳物业管理各项费用和维修基金。

　　2004年3月1日，开发商同物业公司又签订了一份《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，规定物业管理费按连排单栋独户住宅计算为每月按0。9元/平方米收取，经营性用房的物业管理费每月按1元/平方米收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行。此后物业公司一直按这一标准收费。

　　2005年5月16日，南宁市物价局向物业公司作出《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，载明该商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、质量、成本，以及收费项目、标准和违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职职责和义务。

　　在物业公司收费过程中，刘启元刚开始照常交纳各种物业管理费用，直到物业公司按新的《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》收取物业费后，刘启元于是予以拒绝。物业公司便将刘启元等多位业主提出诉讼，要求这些业主支付拖欠的物业管理费。

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　　法院观点——

　　一审法院：根据商城开发商与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》及《补充协议》中的收费标准有效，刘启元等多位业主接受物业公司的物业管理及服务，应当支付相应的物业管理费。故判决：刘启元等人支付拖欠的物业管理费和维修资金，以及拖欠缴费所产生的滞纳金。

　　二审法院：驳回上诉，维持原判。

　　检察院意见——

　　    当天，检察院对上述判决提出抗诉，认为终审判决认定物业公司向刘启元收取单排独户住宅０．9元／月／平方米物业管理费，以及经营性用房1元／月／平方米物业管理费行为依法无据，属认定事实和适用法律错误。

　　2004年3月1日，开发商与物业公司签订《补充协议》，将物业管理服务费变更为：物业管理费按连排单栋独户住宅计算，每月每平方米收取0。9元；经营性用房按每月每平方米1元向业主收取。物价局对该补充协议条款的批复明确“商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、质量、成本，以及收费项目、标准和违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务”。其中的“双方”，因业主已经入住，且物业管理服务费用由业主缴纳，故不应理解为是开发商和物业公司，而应该是业主和物业公司。物价局的批复阐明物业公司和业主的服务合同要经双方协议，签订合同，实际上是强调了补充条款合法有效可行的前提条件。因为《补充条款》中收费标准的变更，不具备该前提条件，加大物业管理服务费的收费标准，未经业主认可，所以这一变更行为侵犯了业主合法权益，应视为无效。

　　判决书中只阐明了前期物业管理服务合同经过业主认可，但没对补充条款并未经业主认可的事实只字不提，将两个文收混为一谈，认定事实明显不全面、不客观。

　　此外，虽然业主与物业公司签订的前期的业管理服务合同进行了认可，但对物业公司与开发商签订的《补充协议条款》不予认可。在未征得业主同意的前提下，判决按照补充条款计算物业管理服务费，对一方当事人明显不公，且不利于在实际履行中的执行。

　　再审法院意见——

　　法院再审认为，希望原被告双方进行庭外调解以解决实际问题。

　　当天，原被告双方也表示愿意接受调解，共同协商解决问题。