房产空置率：判断房产价格的走势的一个重要指标

房产是一种兼有消费品和投资品双重性质的产品。纯粹的消费品，如大多数日用品，买是为了消费享受；纯粹的投资品，如黄金，买进只是为了卖出获利。投资品往往出现投机性供需，追涨杀跌。

房产的双重性使它在价格上升时一旦形成价格上涨的预期，就会出现投机性的过度需求。这种投机性的过度需求又成为抬高价格的因素，于是涨价预期就成为一种自我实现的预期。预期的涨价和实际的涨价两者互相推动，形成房价不断上涨的局面。

房产又是一种在空间上无法流动的资产。不可能通过异地流动来平抑不同地区的供求缺口。因此各地的房价走势很可能不一致。

因此判断一地房价走势的重要依据之一应该是当地房产的空置率，既被人买走但却没有被使用（包括买者自用和出租供他人使用）的房产占当地房产总数的比率。空置的房产是纯粹的投资品，是买者为了待房价上涨到一定心理价位、预期将要出现反转时抛售获利。当出现普遍的降价预期时，空置房会被抛售，如果其数量足够大，就会使实际房价走低。而下降的房价又反过来证实了降价预期，从而引起进一步的降价预期。可见降价预期也是一种自我实现的预期。

如果一地的房产空置率是公开的免费信息，那么过高的空置率本身就是抑止过度投机性需求的因素，因为投机者担心一旦出现降价趋势，大批空置房抛向市场会突然增大供给，从而导致房价短时间内大幅跳水，使投机者蒙受资产损失。所以被公众了解的空置率越高，其它条件不变时，愿意继续在房产市场上当多头的人就会减少，投机性需求就会相对缩小，房价的波动幅度就会减少。同时房地产开发商也会根据一地的房产空置率来确定其新建房产的供给。

所以一地的房产空置率是判断房价走势的一个重要参考指标，当然它并非唯一指标。

问题是公众如何了解一地的房产空置率。这就需要地方政府提供相应的免费信息服务。地方政府可以从电力部门、供水部门、以及供气部门了解每段时期不用电、水、气的房产占总房产的比重，综合各部门情况后就可以算得空置率指标。可见得到空置率指标并没有太多技术上的困难。

地方政府愿意收集并公布空置率指标吗？这取决于地方政府的目标。如果地方政府希望当地的房价健康稳定的运行，避免投机行为导致的大幅变化，那么它自然有动力去收集并且公布空置率指标。如果地方政府希望的是通过高房价拉高土地拍卖价，从而掌控大笔机动财力，那么它自然不会愿意通过收集并公布空置率指标来减少房价的涨幅。

一届地方政府的任期往往有限，过度投机拉高房价从而拉高地价会给当届政府带来丰厚收益，至于过高的房价最后导致的恶果，往往会由另一届政府来品尝。所以不收集并公布空置率指标的诱惑还是相当大的。

但愿地方政府都能够抵制这种诱惑。中央政府也可以通过建立与地方政府的土地收益进行分成的制度并根据情况调整分成比例，来抑止这种诱惑。

2008，9，13