房企高息揽金 六大主力银行暂无松动银根迹象
2008年07月18日10:29 21世纪经济报道 张友
“去年行情好的时候，几个朋友委托我帮忙找地，做成了2单。最近这两个朋友又委托我帮忙把去年买的地卖掉。亏钱都要卖。”一个土地掮客在与记者聊天时透露，话语间不无惬意，一买一卖他都可以挣委托费。
小开发商如此，大开发商同样也深陷卖地传闻。
银行大门继续收窄
“上帝关掉一扇门，就会为你打开一扇窗”
在银行贷款大门关闭之后，2008年以来，金地集团、新湖中宝、保利地产、万科A、北辰实业、中粮地产等发行公司债的申请相继获得证监会的审批。对此，西南证券分析师周敏、郇超在以“公司债或成地产行业融资的救命稻草”为题目的研究报告中认为，“债券融资比股权融资在程序上更快捷、成功率更高，比银行贷款成本更低、限制较少、且所融资金的应用更灵活，因此公司债成为房地产企业扩大资金链的首选。”
然而，增发和发债是属于大公司的游戏，更多的小公司只能是这个游戏的观赏者。典当、信托、担保公司甚至高利贷，成为中小开发商的重要融资渠道。这是一个高成本渠道，年利率一般在30%左右。纵然如此，这三个渠道仍然不能满足所有的中小开发商。比如，典当公司的规模较小，如重庆典当行业的注册资本金不过约10亿元，信托公司则对开发商的财务要求比较高。
在融资无门的情况下，开发商还得靠自己。通过自由首付等五花八门的降价促销方式回拢资金是主要手段。但是，消费者似乎并不买帐，在超过70%的项目打折的情况下，重庆的楼市在上周依然是量价齐跌。
银根依然没有松动迹象。
根据重庆国土局土地抵押贷款的不完全统计显示，四大行完全处于收缩状态。中行最为彻底，从1月份开始，居然没有一笔开发商贷款。
农行重庆分行6月则只对重庆海宇置业(集团)有限公司一个公司放贷，4、5月份则无一笔对开发商贷款，3月份对重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司等两家开发商贷款，不过，当月农行注销了7笔开发商贷款。比如，保利(重庆)投资实业有限公司3月27日注销了重庆北部新区经开园D标准分区A-02地块的抵押。
建行重庆分行从4月到7月16日，只有对融侨长江(重庆)房地产有限公司、重庆井泉置业有限公司两笔贷款。
工行重庆分行在此“弱市”下显得比较“强势”。6月份有5笔开发商交投，但依然是在维护大客户。
去年一直放贷汹涌的重庆农商行也略微保守。6月份，其对三个开发商放贷，5月份只对两家贷款。此前，农商行对开发商贷款的交投每月约为10到20笔。
一度成为当地开发贷主力的重庆银行在6月也是偃旗息鼓，只有重庆广阳岛置业发展有限公司6月27日有一笔土地抵押贷款。
中小开发商高息揽金
增发、发债是中小开发商没有办法玩的游戏，他们只得从其他渠道寻找资金。
“2007年下半年，我们觉得大盘行情不好，就把一些证券信托清掉，转战地产信托。”某信托公司人士说。
用益信托的数据显示，5月房地产信托发行创下新高，达到10个。与证券投资类产品相反，今年以来，房地产信托发行稳步上升，其中一月份发行4个，规模4.9亿元，二月份4个、规模4.7亿元，三月份5个、17.6亿元，四月份6个、规模13.6亿元，五月份10个、规模13.4亿元。
台面下的贷款更多。
中信信托2007年的年报显示，2007年其信托一共有1600多个，其中单一信托就有1500多个。“地产信托一般都以单一信托的方式出现，利率一般在30%左右。”长期对此关注的地产信托专家孙飞说。
上述信托人士介绍，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。“一个开发商有很好的项目，但只有15%的自有资金，假如这个项目投资10亿元，那他的缺口是1.5亿元，我们就以股权的方式进入，使其可以获得银行资金。”该人士把这个称为“夹层融资”。
担保公司也被开发商所青睐。“重庆前10大开发商，除金科和龙湖外，几乎都找过我们借钱，25%的年利率是非常有市场的。”某担保公司高管透露，“他们一般是获取短期借款，比如6个月。”
开发商并非都能从典当、担保公司取得贷款。“我们对开发商还是有选择的，首先要财务、项目好，还需要比较高的抵押率，以降低风险。”上述信托公司人士说。
价格战再起
寻求外部资金无效的情况下，开发商只得自救。
据重庆当地媒体报道，华宇全部在售楼盘都是一次性付款八八折，按揭九折。起价最低的商品房是位于江北区北滨路上的北国风光，其此前的最低价格为4800元/平方米，调整之后为3652元/平方米。位于沙区中心地带的西城丽景，同样也是一次性付款八五折，起价也掉到了4000元以下。
有人把此降价称为“名盘裸奔”。华宇为当地三大开发商之一。当地另一巨头金科集团也加入到降价战团。其金科东方雅郡起价4232元/平方米；金科云湖天都起价3956元/平方米。
一线品牌的降价可能会引起整个行业降价的连锁反应。“同样的价钱，肯定会去选择一线品牌，一线品牌相对更有保证。”一消费者如是说。
其他开发商早已开始打折变相降价。有人做过简单统计，去年第四季度重庆有64%到73%的项目打折，今年3到5月则有75%的项目参与打折。
不过，消费者并不买帐。
纬联国际顾问公司的数据显示，7月7日到13日重庆主城成交1660套，较前一周下降22.9%，成交17.83万平方米，下降14.82%，累计成交6.93亿元，较前一周下降32.23%，成交单价为3582元/平方米，较前一周跌20.43%。
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01009137.html
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著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]
祝万事如意！
中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任
国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席
东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 孙飞博士
美 国 万 通 国 际 控 股 集 团 董 事
美 国 万 通 投 资 银 行 执 行 董 事
美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家
手机：13701199269 电话：010-58693592
E-MAIL：[email protected] 或[email protected]
中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/
全国干部培训网：http://www.chinape.org/
孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei
孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
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银行大门继续收窄
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在银行贷款大门关闭之后，2008年以来，金地集团、新湖中宝、保利地产、万科A、北辰实业、中粮地产等发行公司债的申请相继获得证监会的审批。对此，西南证券分析师周敏、郇超在以“公司债或成地产行业融资的救命稻草”为题目的研究报告中认为，“债券融资比股权融资在程序上更快捷、成功率更高，比银行贷款成本更低、限制较少、且所融资金的应用更灵活，因此公司债成为房地产企业扩大资金链的首选。”
然而，增发和发债是属于大公司的游戏，更多的小公司只能是这个游戏的观赏者。典当、信托、担保公司甚至高利贷，成为中小开发商的重要融资渠道。这是一个高成本渠道，年利率一般在30%左右。纵然如此，这三个渠道仍然不能满足所有的中小开发商。比如，典当公司的规模较小，如重庆典当行业的注册资本金不过约10亿元，信托公司则对开发商的财务要求比较高。
在融资无门的情况下，开发商还得靠自己。通过自由首付等五花八门的降价促销方式回拢资金是主要手段。但是，消费者似乎并不买帐，在超过70%的项目打折的情况下，重庆的楼市在上周依然是量价齐跌。
银根依然没有松动迹象。
根据重庆国土局土地抵押贷款的不完全统计显示，四大行完全处于收缩状态。中行最为彻底，从1月份开始，居然没有一笔开发商贷款。
农行重庆分行6月则只对重庆海宇置业(集团)有限公司一个公司放贷，4、5月份则无一笔对开发商贷款，3月份对重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司等两家开发商贷款，不过，当月农行注销了7笔开发商贷款。比如，保利(重庆)投资实业有限公司3月27日注销了重庆北部新区经开园D标准分区A-02地块的抵押。
建行重庆分行从4月到7月16日，只有对融侨长江(重庆)房地产有限公司、重庆井泉置业有限公司两笔贷款。
工行重庆分行在此“弱市”下显得比较“强势”。6月份有5笔开发商交投，但依然是在维护大客户。
去年一直放贷汹涌的重庆农商行也略微保守。6月份，其对三个开发商放贷，5月份只对两家贷款。此前，农商行对开发商贷款的交投每月约为10到20笔。
一度成为当地开发贷主力的重庆银行在6月也是偃旗息鼓，只有重庆广阳岛置业发展有限公司6月27日有一笔土地抵押贷款。
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“2007年下半年，我们觉得大盘行情不好，就把一些证券信托清掉，转战地产信托。”某信托公司人士说。
用益信托的数据显示，5月房地产信托发行创下新高，达到10个。与证券投资类产品相反，今年以来，房地产信托发行稳步上升，其中一月份发行4个，规模4.9亿元，二月份4个、规模4.7亿元，三月份5个、17.6亿元，四月份6个、规模13.6亿元，五月份10个、规模13.4亿元。
台面下的贷款更多。
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上述信托人士介绍，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。“一个开发商有很好的项目，但只有15%的自有资金，假如这个项目投资10亿元，那他的缺口是1.5亿元，我们就以股权的方式进入，使其可以获得银行资金。”该人士把这个称为“夹层融资”。
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