受惠于就业情况改善、资产价格上升和访港游客增加，2007年香港零售业出现近十多年来少见的兴旺景象。展望2008年，美国“次按”危机对全球经济的威胁尚未解除，金融市场波动将削减甚至抵消之前出现的财富效应，预计将会拖慢香港零售业的增长速度。
2007年零售业回顾
总体情况
2007年香港零售业延续2006年的良好势头，出现近十多年来少见的兴旺景象，并且呈加速增长趋势。受惠于就业情况改善、资产价格上升和访港游客增加，2007年香港零售业总营业额达2477亿港元，上升12.8%，高于2006年的7.3%；总销货量上升10.1%，高于2006年的5.8%，零售值和量均创下1992年以来的最大增幅。年内景气不断升温，四个季度的营业额同比升幅分别为9.4%、9.1%、l5.1%、l7.6%(见附图)。然而，受进口价格上升影响，2007年零售价格上升2.5%，高于2006年的1.4%。
在零售额构成中，以电器及摄影器材、汽车、家具等耐用消费品的销售额占比重最高，达l6.3%。其余依次为珠宝首饰、钟表及名贵礼品店(15.2%)、衣着用品店(13.6%)、超级市场(12.4%)、食品／烟酒(10.6%)、百货公司(10.4%)和药品/化妆品店(6.8%)。
截至2007年9月止，香港共有零售店57240家，同比增长4.5%，共聘用员工23.3万名，同比增长2%，平均每家店铺有员工4.1人。2007年新落成的零售物业共4.8万平方公尺，使年终时香港零售物业楼面面积达到l048万平方公尺。
发展特点
2007年香港零售业持续景气的同时，呈现出以下几个特点：
首先，零售业销售两极分化情况更为严重。自上世纪末亚洲金融风暴以来，香港居民收入呈两极化，影响所及，不同档次的零售产品表现也各走极端。2007年除珠宝首饰、钟表及名贵礼品店营业额增长24.5%，增幅最为显著外，其他高级消费品亦有较佳表现。如汽车及配件增20.8%，衣物、鞋类及有关制品增l5.9%，电器及摄影器材增长15%。但作为基本必需品的食品和超级市场销货值则分别只有7.4%和5.9%的升幅。其中价格升幅较大的肉类及蔬果，销售额分别微升8.8%及l.8%，但销量则分别减少l.3%和4.7%，反映低下阶层购买力正被通胀所蚕食。部分零售商通过调整产品组合以迎合市场变化，表现比较平稳，如百货公司销售额增l2.7%、化妆品增8.3%。
第二，租金及采购成本上升、劳工供应紧张及副食品价格急升都增加零售商的经营压力。经济持续好转，一方面为零售商提供了更多的发展机会，另一方面却吸引了更多零售商加入市场，增加了租金和工资上升的压力。根据特区政府有关部门统计，2007年底商铺平均租金指数已回升至接近1997年的历史高峰，较2006年底上升12.2%，售价指数更上升了20.8%。2007年9月零售业就业人数虽然同比增加2%，但职位空缺仍然多达5100多个，比2006年同比上升l7.3%，行内平均薪金指数也上升2.3%。部分零售商通过加大与营业额挂钩的薪金占总薪金的比例，以减轻基本薪金的压力。同时，港元汇价疲弱，加上主要进口来源地通胀加剧，使香港进口货价普遍上升，其中食品上涨6.2%，消费品上涨3.3%。由于市场竞争激烈，零售商品平均只加价2.5%，部分增加的经营成本只能通过降低利润率和增加高毛利商品比例的方法来消化。
第三,游客购物消费对零售业的影响相对减弱。过去几年香港零售业的复苏，很大程度上是由于内地自2003年7月实施的“个人游”计划，大量内地游客在港购物消费，成为带动零售业务增长的一股重要动力。2006年访港游客的购物开支总值估计约为485亿港元，占零售业销售总额的比率，由2002年的l5.6%显著增加至2006年的22.1%。不过，由于本地消费增长强劲，相比之下，虽然2007年访港游客人数再创历史纪录，达2817万人次，增长11.6%，但是估计平均购物开支有所下降，购物总开支增长将低于香港零售业的整体表现，因此估计游客购物开支占香港零售业销售值的比重会略为下降。
2008年零售业展望
基本判断
展望2008年，香港零售业将持续增长，但增长速度将比2007年明显放缓，预计零售量、值按年升幅将分别为5%和10%，零售价格上升5%。支持零售业继续景气的主要有利因素包括：
第一，经济持续复苏将继续改善就业环境，工资水平可望调升。市民对未来收入前景乐观。据特区政府预测，2008年香港经济实质增长将介于4―5%之间，经济持续扩张将带来就业市场的好景。2007年第四季度香港失业率下降至3.4%，是1998年首季以来的最低水平。第三季度雇员流失率为4.5%，较2006年同期上升1.3个百分点。由于求过于供，估计今年工资平均升幅将超过5%，家庭收入增加将会支持零售业继续增长。另据2007年第四季度的消费者信心调查显示，香港消费者信心指数虽然较2006年同期的88.8分为低，但仍然高企在85.9的水平，较第二季上升l.2分，其中就业、经济、固定收入以及生活素质的得分均有上升。
第二，游客消费将继续支持零售业发展。相对于本地经济放缓，香港周边地区，特别是内地经济将维持较快的增长速度，港元疲弱也会提高本地旅游业的竞争能力，加上香港将主办奥运马术比赛，估计今年来港游客将保持较快增长，为零售业提供较大的增长动力。
第三，政府还富于民的措施和奥运比赛的举行，对本地消费意欲将起到推波助澜的作用。由于上年度政府财政出现l千多亿港元的盈余，特区政府将实行约750亿港元的减税、退税和福利津贴等回馈市民的措施。奥运会8月在北京举行，香港协办马术比赛，也会为香港零售市道增添节日气氛，刺激消费。
不过，香港投资气氛出现变化。美国“次按”危机对全球经济的威胁尚未解除，金融市场更为动荡，香港股票市场将受波及，之前所产生的正面财富效应可能因此减弱甚至消失，对零售业不利。通胀 加剧对基层市民的生活影响较大，以基层市民为主要客户的零售商将承受较大压力。因此，估计2008年香港零售业增长将会显著放缓，将是零售商汰弱留强的一年。
发展动向
近年香港零售业发展过程中，有一个动向值得关注，就是随着零售业持续好景，越来越多投资者投资零售物业，包括兴建新的商场和对现有商场进行大规模的改造。影响所及，商场之间的竞争更为激 烈，而更加多元化的购物环境则进一步巩固了香港“购物天堂”的美誉。
1．将有更多大型购物商场相继落成启用。
香港流行商场文化，吸引更多投资者发展大型购物商场。2007年6月份位于东九龙的Mega Box开业，占地逾l0万平方米，吸引了百安居(B&Q)和IMAX等首次进军本地市场的大型零售商。10月份，另一大型商场圆方也正式开幕。圆方是机场铁路九龙站上盖项目，面积逾9万平方米，是目前西九龙最大型商场。项目汇聚多个知名品牌，如Tiffanv&C0和Gucci等。
预计未来几年香港将有更多大型商场项目落成。据特区政府预测，2008年新落成的零售物业共9.8万平方米，比2007年增1.4倍，2009年将再增加10万平方米。同时，特区政府计划中的大型项目，如邮轮码头、西九龙文化艺术区，或是市区重建和古物建筑保育项目等，都会提供大量零售用地，相信这些新的建设将有助香港零售业的多元化发展。
2．领汇房地产基金将继续加大旗下的商场投资力度。
自领汇房地产基金购入全港公共屋村商场后，已成为全港最大的商场业主，拥有100万平方米的零售设施。为了提高价物业价值，领汇逐步挑选有发展潜力的商场进行资产提升工程。已公布的26个改建项目总投资额l2.5亿港元，工程将专注于优化、改善设施布局，创造更多零售空间，改善人流及重整商户组合。在资产提升项目和积极开拓新商户的租赁策略配合下，领汇一方面实行持续改进旗下物业的商户组合，另一方面现有租户主动改善店铺设计及运作模式，为商场增添活力，为顾客提供更多选择，并改善整体营商环境，令新租户及现有租户同样受惠。
为分享租户业绩增长的成果，领汇参考私人商场日益流行的做法，为租户引入按营业额分成的租约，虽然目前按营业分成的租金收入只占店铺租金总收入的2%，但估计当商场完成改建后，这部分租约的比例将会大幅增加。
领汇积极改善商场环境的同时，也会大幅提高租金水平。2007年续租租金调整率为l5.4%，对传统中小型商户构成颇大的成本压力。不过，调查显示商场经改建后顾客整体满意评分跃升超过60%。长远来看，领汇的投资将会增加优质商场的供应，对其他商场经营会带来压力，并减慢香港商铺租金的上升速度。
3．商场将更加重视宣传攻势和差异化竞争。
面对新竞争者的进入，原有商场纷纷加强宣传攻势。特别是在主要大型节日来临之前，大型商场都会斥巨资布置商场，并推出各种宣传活动，或安排特别表演项目，以吸引市民前往消费购物，令营业额有显著增长。
2007年的圣诞节，铜锣湾时代广场斥资600万港元建造圣诞梦乐园装置，令场内场外布满水晶球；另邀请澳大利亚高跷舞者来港表演。2008年是奥运年，也是欧洲国家杯决赛周，估计各大小商场将会以此为题，举办各种各样的配合活动，加强宣传攻势，以制造人流。
香港素有“购物天堂”的美誉，近年零售业对香港经济的发展更显重要。零售业占香港总就业人数约8.3%，在2006年直接带来了376亿港元的增加值，相当于香港本地生产总值的2.6%。随着香港零售设施更为完善，将会吸引更多内地及海外游客在港购物消费，本地经济持续向好也会带动本地居民消费开支上升，由此看来，虽然香港市场竞争激烈，但只要零售业者敢于创新，回应市场的变化，零售业在香港仍然是有很大的发展空间。
附表：2007年香港零售销货量、值变化图