——访东莞市星彦地产顾问有限公司副总经理周会川
本报记者 黄志军
2006年6月进驻东莞以来，星彦地产发展迅速，先后代理了联华花园城等几个地产项目，在东莞可以说是初步站稳了脚跟。为进一步了解星彦地产东莞分公司的最新发展情况，探讨东莞楼市未来的发展趋势，本报记者上周五上午专访了东莞市星彦地产顾问有限公司副总经理周会川先生。
对整个东莞楼市看好
据周会川副总经理介绍，深圳市星彦地产顾问有限公司东莞分公司正式注册成立于2006年12月，现有员工60余人，属于花样年集团旗下企业。公司主要成员来自房地产发达城市前沿深圳总部，拥有丰富的实战经验和超前的销售理念；服务内容涵盖发展策划、营销策划、营销顾问、销售代理及租赁服务等领域。
“作为持续探索新领域的地产服务者、国内中大型中介代理机构，星彦地产早于2003年就开始了对东莞市场的关注，并以深圳星彦的名义在东莞进行几个项目合作。2006年6月星彦着手筹备东莞分公司，同期代理城东50万㎡联华花园城、园州38万㎡帝锦城（园州花园一期）项目，在短时间得到了长足的发展。”
“东莞市政府是一个比较有作为的政府。2001年以来，东莞市政府开始了大规模的城市建设，各项城市规划相继出台，CBD和东莞大道沿线的建设更是日新月异。经过近7年的不断建设，东莞制造业名城的大都市形象出现，人们对东莞有了‘归属感’，影响东莞楼市的消费结构发生了变化，而未来东莞的经济双转型、人才吸引等政策，将使人口结构进一步优化，同时有利于创造东莞楼市的稳定而持续的需求。”周会川说，尽管目前楼市成交低迷，东莞楼价出现了下滑，他依然看好整个东莞楼市的发展。
上半年楼价回归理性
无论从全国宏观还是从东莞局部环境来说，2008年可以说是最难过的一年，东莞楼市面临严峻考验。
周会川告诉记者，总体来说，东莞楼市上半年楼价回归理性是主题。主要有以下四大特点：一是地产界的心理准备不足。开发商不知道什么时候楼市回暖，没有清醒认识到市场严峻；二是代理商对楼市低迷认识不足，营销推广以下猛药（特价房、团购打折）为主要手段，且效果不一，先下手为强，但跟风的效果却很差；三是楼价一路下滑，逐渐接近理性，楼盘价格已处于2007年年初的阶段水平，因此，趋势研究来看，忽略不计不正常的2007年价格泡沫影响，目前的价格基本上处于合理的范围；四是地产商开发进程整体放慢，市场观望气氛依然浓厚。
对于价格一路下滑和地产商放慢开发进程，周会川进一步解释说，“价格一路下滑是房地产行业价格回归价值的一种表现，也可以说是为2007年‘埋单’。就东莞来说，2007年，深圳投资客大量进驻改变了东莞楼市供需结构的合理性，造成短期需求过旺，炒高了东莞楼价，当时城区很多楼盘出现高达8000元以上的价格确实虚高。地产商放慢开发进程在东莞也越来越常见，和消费者观望一样，不少开发商也在观望，大家都在等待市场的好转，整个楼市的回暖估计至少要等到2008年年底。”
下半年开发商日子难过
预计下半年东莞楼市有以下两大特点：洗牌见分晓，营销见真功。
周会川认为，今年春节后，据说满堂红取消了东莞的二级策划代理业务，很多规模较小的二级策划代理公司也纷纷败走东莞，这反映出东莞楼市将会出现洗牌结果的信号。而实力雄厚的品牌代理公司，也可能出现一定的策略调整，但因其抗风险能力强，总体来讲可以渡过难关。对于开发企业，尤其中小开发商资金压力大，资金链面临崩溃的危险。
“面对低迷的市场环境，地产项目更要注重营销技巧。特别是当前东莞楼市价格回归理性、自主需求占主导地位、销售量回到正常水平情况下，地产项目的推广营销技巧显得更为重要。借鉴2003年非典时期深圳星彦的成功做法，先抓上门量、再抓成交率的经验，分指标考核，我们在东莞目前也采取了类似的做法。并且注重市场研究和客户研究，对客户群体进行细分，真正了解不同类型的客户需求和销售障碍，有针对性地解决。”周会川说。
对于下半年开发商经营的建议，周会川指出，一是认清宏观大环境，主要指经济环境，控制CPI，经济增速放缓将是主要的经济特征；二是认清形势，不单是2008年下半年，甚至2009年的形势，要分析清楚，制定相关营销策略，这样企业的发展才会由被动变主动；三是认清政策，从近几年房地产政策的变化特点看，未来政策无论内容如何，其实效性和执行力度是一定的，不可能有太多空子可钻；四是重视产品性价比，在规划、产品、园林设计等方面多下功夫，这是营销的基础；五是减少纯投资性产品（如公寓）开发比例，因为纯投资客受政策的影响太大，其需求往往不确定；六是强调营销作用，找准客户、合理定价，注重推盘策略，尤其是策略的执行。
当前可考虑出手抄底
针对当前东莞楼市价格不断下滑的趋势，周会川认为，今后东莞楼市降价空间有限，价格已基本回归到价值了，当前已到了可以考虑出手抄底的时机。
周会川分析，对于高端客户而言，可以考虑两个方向，稀缺产品，如别墅，再有就是稀缺资源。对于普通置业者而言，一方面是应紧跟城市发展的方向，因为城市发展方向就是置业方向。另一方面就是选择重点地段，“地段论”在当前楼市低迷情况下依然有效。比如南城中心地段的鸿福路一带目前已发展成为黄金路段，附近的几个地产项目价格坚挺，但其升值潜力还是被业界广泛看好。
“当前均价已恢复到2007年初的水平，除个别高档项目外，目前绝大多数楼盘均价在5000多元，可以说是东莞楼市价格已经回归到了价值。鉴于土地、建安成本等成本因素，我认为今后东莞楼市降价空间有限，可考虑出手抄底了。当然，目前也不排除有个别楼盘为资金回笼匆忙降价抛售的情况。”周会川说。
新闻链接
花样年向灾区捐建希望学校
本报讯（记者黄志军）5月29日上午，花样年集团向地震灾区捐建希望学校仪式在蒲江县大兴镇举行。据悉，花样年已出资数百万元，在江西革命老区吉安县捐建了第一所希望学校,“花样年其相学校”是花样年捐建的第二所希望学校。
从2007年开始，花样年集团便制定了全国范围内的希望学校捐建及资金投入计划，希望通过捐资助学的行动，来履行一个企业公民的责任。5·12地震发生后，花样年集团决定调整原有希望学校的捐建计划，拿出专项资金用于捐建蒲江县大兴镇“花样年其相学校”以此实实在在地落实花样年集团的抗震救灾爱心行动。
花样年集团是一家专注于中国房地产行业的投资集团，秉承“让生活更有风格”的企业宗旨，花样年一直致力于为客户营造有风格的幸福生活空间，经过十余年发展，花样年集团地产业务从深圳已经发展到成都、天津、东莞、惠州、宜兴等城市。
更多精彩请点击
http://blog.sina.com.cn/canghai515
联系方式QQ:121759585 邮箱:[email protected]
自主创新是策划之根本
资源整合是策划之生命
核心价值是策划之灵魂
利润至上是策划之目标
品牌追求是策划之方向
______________________________________________
乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海
机遇 + 方法 + 努力 + 心态 + 激情 = 成功！
——携手共赢，共创辉煌——