| 下面我们有最后一位重量级嘉宾，他是中国资本地产理论的开创者和实践者，他说技术是永远要为资本打工的，他是这样说的也是这样做的，所以他的企业的成长速度是超过了一般传统意义上的房地产企业的成长速度，他的企业也是北京的房地产行业的十大功勋企业。他就是中国世代投资控制集团的总裁，北京凯爱置业有限公司的董事长禹晋永先生！请大家欢迎！ 禹晋永：今天下午很荣幸到深圳--中国房地产发祥地与清华同学以及房地产商会的各位同仁，以及其它在深圳做房地产和关心房地产发展的同仁们，一起共享交流。 我演讲的题目是成长型房企的融资。讲融资可能很多人比较关心，前面小苏和王平主要从宏观方面、技术性方面、节能方面，包括企业走出去方面做了一些论述。我讲的这个事儿跟他们差得比较大，因为我们可能更多的是从自身房地产企业如何发展的实际操作方面。这可能跟我们现有的房地产商自己做的事儿结合起来。从这个角度上讲，我想跟大家展示一种现象。 我们看到很多房地产公司已经从传统的地产公司逐渐地通过运作上市，现在房地产上市公司从全国来讲有20多家，从国内上市，包括在香港上市，乃至在境外其它的资本市场上市，这是一种方式。第二种，我们会发现除了我们原来讲到的股民之外，买股票的通称为股民，我们在机关单位、学校甚至有职业炒家都在干这个事儿。但这个时代又涌现出一个新名词就是基民，就是玩基金的。前十年、前五年是没有这个词的。前二十年，股民也是新鲜词，看电影有一个股疯，买股票疯了。这种新名词不是空穴来风，所以我们看到有很多基金，这些基金从目前来讲主要是国内的批准发行的基金。 但是，我们做房地产我们感觉到另外一种比较强大的、势不可当的力量，这就是境外基金。这种基金来势相当之凶猛，但是国家的响应帮助在截住它，因为有人说这是闲钱、热钱，如果不能把这股风挡的话，地产市场还不知道将来的发展是个什么样子。 所以，当这种新的形势发展之后，我们会看到，有很多的基金逐渐进来。我们实际上所要阻挡的都是A到B的方式进来。而现在更多进来的不是A到B，而是A到C，是绕开B直接过来。这是我们今天的时代所看到的，不承认都不行。 从我们自身来讲，中国世代投资控股集团虽然说是刚刚整合组建两年时间，其实我们现在基本上也拥有了大片的土地：北京、天津、上海、海南，这些地不是我们协议出让，就是通过资本运作去收购而来的。包括刚才孟晓苏讲的中房的北京公司在别的第二有运作，我们去到之后就把它抢过来了。我说你看？他说你该怎么办怎么办？他在那里运作了八个月，我们去抢过来了。后来就慢慢地出局。 我们也跟很多国有企业打交道，他们也确实是在运作这些土地，我们去了之后也抢过来，怎么抢呢？其实就是跟政府谈，一是在招拍挂市场里，通过自身的实力，你出了什么条件，我的条件肯定比你好，能达到政府的满意。第二，在一级开发市场我们去找政府谈，以实力海过来。在座各位都是土地开发商，在土地资源的竞争过程中事实上都是这样的。但是，在土地竞争资源的过程中，是不是唯也竞争呢？不是这样。因为我们在今天的地产市场里，很多地产商实际上是在走联合的道路，刚才我说的那种方式又要分企业，有的企业是不合作的，比如一些国有企业，我们就认为没有跟他合作的必要，因为我们本身是从国有企业里面出来的，我们不会走到老路上去。相反的，我们会跟一些民营企业、一些股份制企业进行广泛的合作。这些合作可以通过控股、参股或者是通过双方出资，共同组建项目公司，等等通常手段来做，形成共同打造一个项目。这种方式我们可能占得比较多一点。 同时，因为对我们公司来讲，应该是国内目前最多的一个公司，我们有十五家基金，我们在很多年前就已经落实了。五年前我在洛杉矶和纽约提出用资本做地产的时候有很多美国人响应，因为那时候有很多先决条件，有很多读博士的同学跟我们一起上来做这个事儿，所以他们也愿意来。刚才王平秘书长讲得很好，在今天这个时代里钱已经不是第一位，一定是观念、人才最重要，一个很好的观念可能让你很有钱，一个好的人才也可能会让你很有钱。你如果是一个很有钱的人，你可能钱也用不出去。所以这个时代一定是按照这种观点来发展。我们正是因为有这样的观点，我们在香港发了基金。因此，当我们建立一个基金联盟的时候，比如注册资本用十亿美金或者十亿港币做资本金。 按照中国的传统，资本金是用来做项目的，企业假如遇到大的资本金的时候就要通过银行借债来进行运作。但同时又走到房地产开发的老路上去。因为在资本市场有一个特点就是一定要用资产来做，而不是找银行贷款。所以我们在拥有众多土地的时候没有一份钱的银行贷款。这就得益于我们建立基金公司的时候先有规矩。除了投资做资本之外，你做的资本金是搁在资本金装备里，剩下的钱怎么办？就是要形成一个股东联盟。在规定的时间之内，比如我们要去招拍挂，我前面有十个亿，这十个亿是不能动的，我必须按照股权的比例，在规定的时间之内必须要到达指定的帐户里拿这个项目。有些股东就讲了前面的资本金已经动了，后面的钱拿不出怎么办，我们就强制收取股权，所以我们就会有股东，或者董事会决定强制收购你的股份，用1：1收购。然后你的股本收回来之后又按照出资人的比例再分配到其它股东头上，按比例购买。 但是因为我们现在在资本市场上非上市部分的股权已经在15港币，因为在组建过程中已经有很多基因为在股市上不断地进来或出去，所以当初成立10家原始股东，今天基本上已经60%不在了。他在不断地进来和出去。所以我们采用的是锁低不锁高的股权价格制度。锁低不锁高，因为股东有权将他的股票依照法律的规定向第三方转让，如果股东不同意，股东可以买下来。但是如果当第一次实现了以三美金转让他的股票我们同意了，那么第二次转让的时候就不能低于三美金，低于三美金我们的股东就要强制收购。所以，企业要自身制造出自身的价值。我们的股票在转让过程中只能转高不能转低。一转低就要强制收购回来。所以他必须要找那些能够出得出高于这个价格的市场去销售。这样我们就完成了在非上市过程中实现了资本化的过程。 另外，前面提到的在锁低不锁高的情况下，因为它只是一个资本金帐户所存量的资本。因此，并不代表作为股东来讲他对透析项目流动资金的投资，如果占的10%的股份就要拿2个亿。后面2个亿不拿出来，要在10月10日之前到达这个帐户，钱从哪儿来不管，否则你违背董事会决议的时候，我们就会按照1：1的比例强制收购。 但是因为我们现在在资本市场上非上市部分的股权已经在15港币，因为在组建过程中已经有很多基因为在股市上不断地进来或出去，所以当初成立10家原始股东，今天基本上已经60%不在了。他在不断地进来和出去。所以我们采用的是锁低不锁高的股权价格制度。锁低不锁高，因为股东有权将他的股票依照法律的规定向第三方转让，如果股东不同意，股东可以买下来。但是如果当第一次实现了以三美金转让他的股票我们同意了，那么第二次转让的时候就不能低于三美金，低于三美金我们的股东就要强制收购。所以，企业要自身制造出自身的价值。我们的股票在转让过程中只能转高不能转低。一转低就要强制收购回来。所以他必须要找那些能够出得出高于这个价格的市场去销售。这样我们就完成了在非上市过程中实现了资本化的过程。 另外，前面提到的在锁低不锁高的情况下，因为它只是一个资本金帐户所存量的资本。因此，并不代表作为股东来讲他对透析项目流动资金的投资，如果占的10%的股份就要拿2个亿。后面2个亿不拿出来，要在10月10日之前到达这个帐户，钱从哪儿来不管，否则你违背董事会决议的时候，我们就会按照1：1的比例强制收购。 正因为我们采用了这样的制度。五年前我在洛杉矶提出了这样的概念，很多的基金响应。所以我们在这几年的发展过程中还是比较良性的发展，到现在也没有银行的贷款，而且我们跟银行之间就是存款关系。另外，我们所到之处基本上能够做到所向披靡，能够把一些我们希望抢到的土地抢过来。因为在这一点上政府是非常欢迎的。因为现在跟很多省市政府谈土地开发的时候，基本上是由省级政府的一把手跟我们谈，将大面积的土地一级开发授权给我们，这就是整体开发的好处，其它开发商就没有办法进来，我们把一期开发做完了，二期再做，今天在座的都是地产公司，我只是想把这个做一个简单的介绍。 但事实上在执行的过程中，我们也遇到很多小的地产公司，包括创业期的地产公司。其中有很多成长型的地产公司在与我们进行合作。按照这种思路并不是由我们一家来完成是有很多合作者。只不过我们是在进行控股。这种方式大家得到了一个1+1=11，如果1+1=2的话就是一个传统的过程，如果大于2或者等于5，这之间就有一个利益权衡的过程。但到1+1=11的时候，利益怎么分配都没有问题，大家都是皆大欢喜。 因此，按照这样的思路去发展，我们基本上在发展的两年之中，因为两年前我是跟黄光裕进行合作，在做国美，扩张地产，当时发展的时候只能赚到钱而没有自己的品牌，当然找了一个借口，可能网上也有很多这方面的报道，我们就把团队拉出来，现在有了自己的品牌。在这两年之中运用资本地产的方式，在国美的时候我们就已经有一个成功的合作经验，能够去发展。所以现在我们有很多的战略合作者，现在是既能够赚钱又有自己的品牌，那就是中国世代。 特别是在现在土地一级开发市场里都是以整体开发商竞争的。今天在座的房地产商有多少是在从事一级开发，因为现在在二级招拍挂市场，土地的市场价格是比较高的。第二，它用的资金量也是比较大的。但在一级开发市场可能更多的竞争对是像华侨城、北京的首开等等国有企业，甚至像孟晓苏他们这样的中央企业，这种企业价值大，但是因为我也是做国企出来的，所以我从来也没有想过这些企业价值大有怎么用，因为这种企业本身就是一个小的集合，它不是一个集成体。其实刚才孟晓苏也讲到了这个问题，它就是一个文件把这些企业集合在一起，实际上它在市场上的竞争能力是比较差的，没有多少竞争能力。当它完全市场化的时候，是在资本层面进行运行。 我们也是想如何将这个道路走下去，这是非常重要的，也是需要大家共同探讨的，因为我们考虑的房地产在资本市场整个运行，包括跟政府的合作都是以整体形象出现的。比如整块的将一个地区拿下，采用造城的概念，然后再讲土地进行分够，这样既符合政府的要求，也符合政府急迫的需要大的开发商进入。我们现在跟40多家成长型的地产公司进行联合，目前把北京最大的两块地收入囊中，一块是北京奥运的48公顷的项目，还有一个近3000亩地的项目收入囊中。前两天在三亚的一个项目以38亿拿进来，我们是以最高的价格，一次性付款拿下来，当然我们也来到了深圳，也在跟广泛的企业谈判，进行广泛的合作，都是在寻找1+1=11的契机。我们认为，这样的契机还是比较多的。 现在我们看看在资本市场的发展过程中，我们由原来的五年前实行这个方案的时候，很多地产商表示质疑的态度，但是在今天，特别欣慰的是从去年开始，原来那些知名的媒体和知名的地产公司已不再知名了，因为今天有很多的地产公司已经走向了资本市场，在资本市场里已经得到了很多的实惠。所以，我们现在也能够在资本市场里按照我国自己的想法，比如我们现在要去拿一块地，这个地如果需要30个亿，我们就会在资本市场上减持16个亿，我们不需要任何审批，就是晚上董事会开个会，第二天一开市就能做到这一点，30个亿可以去招拍挂市场去拿地，还有30个亿可以将掉下去的股市拖起来。 当然今天很多的上市公司事实上也是按照这个思路去走。就像刚才王平秘书长讲的，在资本市场发展到今天，今天房地产的发展过程中，开发商之间虽然在项目上有竞争，但是还是要做到股权、项目的联合，这样的重要程度可以使我们开发商都走到一起，共同探讨。北京召开这样的论坛是非常多的，基本上每周都有。实际上是给房地产商达成了一个共同的平台，大家利用这个平台进行发展。并不是因为在项目的进程过程中，开发商之间就是对手，这在今天来讲已经不再正确，正确的是开发商因为一个项目共同走到一起来看它的发展，而且开发企业本身有一个特点，一个市场的价格是需要相互照应，而不是在同一个马路上你能卖一万三，他只能卖一万，你总有一个理由，要不你的品质非常好。对于市场价格卖得好不好，当然开发商之间的相互照应也是非常重要的。当然，个性化的特质，这种发展从品质上来讲也是不错的。 所以，刚才讲的开发商之间的联合。但是真正的我们今天从融资道路上来看，要安全最后我说的走向资本化的道路还有一个过程，必须要分清我们以前的开发企业的融资是怎么来的。深圳作为中国房地产的发祥地，不知道今天在座有多少地产商是所谓老的地产商，所谓老地产商就是在十五年前、二十年前从事房地产开发的，因为我是从那个年代过来的，当然那个时候是国有的。我们现在称之为房地产的雏形期。这种雏形期实际上就是一个房地产刚刚发展的过程。那个时候的房地产基本上形成是以国有地产公司为主，民营企业基本没有。后面逐渐发展到房地产开发企业，跟很多企业联合，而且那个时候做房地产的人基本上没有什么资金，他们主要是靠自己注册的房地产公司之后，因为那个时候是每年什么有限公司，就是去注册一个公司，然后就跟很多的有土地的国有企业进行联合开发，就是拿了别人的地签个联合开发协议，然后就去赚钱。像我们在海南，包括在深圳、北京地区有很多这样的开发商掘到了第一桶金。而这部分开发企业在自己没有投钱的时候没有将房屋预售出去，我们称之为卖楼时代，拿了钱再去盖楼，更有甚者让施工企业出资，让开发商交钱。所以说真正的开发商是靠智慧赚钱。后来发展到房地产的发展史，我们叫特色的发展过程中，于是就出现的旅游地产、工业地产甚至农业地产等等专业地产的发展，最常见的是旅游地产，还有科技地产与土地规范之后逐渐地把科技园招拍的方式，所以那个时候全国出现了很多科技园、工业园，包括今天还有留下来的工业地产、厂房等等，也是在用地产的概念做。我们在以前也做过这样的概念，包括在旅游地产，通过这种方式也能够解决像融资这样的东西，当时也包括前一段时间的发展。像这种特色地产的出色，慢慢的进入了资本化的时代，就是让地产公司通过到资本市场上融资，以前的方式主要靠银行贷款或者通过预售，或者工程垫支等等方式进行融资。逐渐规范之后，现在的预售方式要求要到封顶才能预售，北京对这个已经有严格的要求。 按照整个思路去发展在资本市场里去融资，现在我们已经看到很多地产公司在要做项目的时候都会将自己的股票在一定程度上减持。当然这个运作一定要有一副聪明的头脑，我们在减持的过程中会发现一些问题，最大的傻瓜就是段永基，前年新浪的持股方就是中关村段永基在纳斯达克，他们只是一味地想着在资本市场把钱抓回来，相反的把自己接近20%的股权进入了二级市场，这时候被陈天桥一把抓住，所以当时有一篇文章叫技术为资本打工。所以做技术的人，在资本市场的时候必须服从资本的需求。同时在产业里不管是地产还是其它的产业，实际上都是一样。所以我当时称之为新浪汪延之流为技术狂人，他认为资本市场都是傻瓜，于是就在不经测算的情况之下，把自己所掌握的股票扔出去，扔出去一夜之间虽然说换了几千美金回来，好像能够对你的发展起到很大的促进作用，而事实上躲在全球另外一个终端有很多资本市场的眼睛都在那个曲线上看。当你的股票出来之后立刻就有人抓住你，那个人就是陈天桥，所以在一夜之间控制了新浪。这个事情出来之后，网上就有很多说法，一个24小时工作的人被24小时睡觉的人给控股了。24小时玩的人不睡觉，因为陈天桥当时做网络游戏，就是做玩家，当他发现这个天赐良机的时候当然就得一口抓住一个小鸟不放，牢牢把你吃住。所以，从那一刻起，技术永远在为资本打工。所以，当他一下把你抓住对你整个机构进行控制，不管你以后再推出任何计划要想去反抗的时候，在资本市场里永远是大股东在控制你。 当时从股票分析来看，当时的四通集团是有新浪上市公司的股票，他的股权比例只占到9%左右，还不到10%，他就当了新浪公司的董事长。可一夜之间那个人持有20%，还不让你当董事长。我说这是赖皮，因为国有企业搞兼并，我们会发现很多的民营企业拿钱把那个厂给买了，但是买了那个厂的老板进不了厂，被工人堵在门口，行使不了权力，于是就找政府协调，好在这是在美国。所以纳斯达克要求他们能够尽快地按照有关股权的规定实施。当他们举手投降要去找陈天桥的时候，可谁也没想到，陈天桥并没有马上行使对它的管辖权，而是不管它，放任。控股方的放任就导致你的高层决策层的决议无法通过，就导致整个新浪股价下跌，因为他也觉得这20%对我来说可能没有用，但是对你来讲已经是致命的要害，所以这些技术狂人就得到了一场很好的教育。 我刚才说的案例主要是想说明什么问题呢？在地产市场也是一样，今天的地产市场不再以我这个企业有多少年的发展历史，而在于我们这个企业的意识观念的转变，这种观念的转变能够有效的发展地产企业，这样的地产企业才会有生命力，才会在房地产开发市场过程中得到竞争。这种做法、这种思想意识的开放，一定要跟资本商进行合作的过程中不要想到非要控股或者怎么样，只要能把项目拿出来和这些资本市场合作，来打造一个共同的旗舰，这就形成了一个新的融资渠道，而不是再去找银行。 大家知道银行现在说不清楚，你说它是企业又不像，你说它是政府又不是，他动不动就执行人民银行的规定。但是你会贷款的时候他不会给你。甚至我们提出一个房地产要发展，你都得四证齐全，如果四证齐全的话还要银行干什么？我们大家知道今天盖房子是不要钱，只要有钱买地就不愁有房子卖。它仍然是房地产商融资的有效渠道。包括银行它同样也面临这样的问题。我们看到很多银行对房地产商做项目贷款的时候他比较慎重，但是做按揭的时候他是比较积极。同样一个房地产项目甚至两家、三家银行都会主动找你跟你做按揭。 我们经常看到两三家银行在一个售楼处发放按揭，虽然人民银行有规定一定要到楼房封顶，是事实上已经在开盘了。银行给你做协议，只不过那个协议上写的是要到了进行封顶才拿钱。只要拿了钱把地拿下来，就不再有什么问题。因为开发企业追逐最高的利润，如果开发企业站在这里首先不是谈自己赚钱，就谈不上责任感。自己都没有责任感何谈社会责任感呢？甚至像刚才王平秘书长讲的，你自己吃饭都有困难，还去搞捐助，这肯定是不道德的。除非你有钱了才去搞捐助。比尔盖茨愿意拿300亿出来那是他个人的想法，我要是那样我不会拿300亿去发，但是我一定会提供一个就业机会、成长机会让你去发展。因为我也深深的感觉，给别人拿钱的时候一定要看对方是一个什么人，如果是自己员工就不好，但是你一定要给员工提供一个赚钱的机会、平台，我们需要造血型的机器、机构而不是输血型的。 因此，在资本上市的过程中，很多房地产开发商等有了很多的项目，或者项目融资过程中需要给大家指出一点道路，是比较实际的，也有人学到的，你能够去建立自己有效的团队，因为我不知道今天在座的成长型的企业里有多少是老板、有多少是职业经理人。如果你是老板的话也要审时度势的认真评价自己，而不是评价自己的企业。在资本市场里未必我们就能够如我们的愿。因为在资本市场里往往国外的基金和大的合作者他们虽然在资本市场上有合作，他不是认同你这个老板，他更多的是希望认同你的商业计划以及你有一个很好的团队，这个团队里有很好的CEO，换句话说就是有一个非常高素质的职业经理人。我们可以把总经理这样的职位通过一定的形式招募比较有能力的这些人做我们的CEO，他们可以直接与资本市场对接，这是一个很好的融资方法。因为在今天我们看到不可争辩的事实是房地产到今天还在盈利，以前都是亏本，广西、海南、北海，因为那个时代已经一去不复返了。只要你有项目你就赚钱，今天就是这样，而且房价还在不断攀升。当然在北京也有人问我认为房价是跌还是涨，如果是涨的话涨多少年。我在前两三个月已经谈到这个问题。我谈了几个问题：第一，房价肯定是一路走高，而且这也是不争的事实。五年前以谢国忠为首的代表人物，也在谈中国的房地产市场是泡沫，三年之后、五年之后要崩盘。到今天看，当时这种说法，五年已经过去了，这个市场没有崩盘。今天他又讲过几年又要崩盘或者又要跌，我认为他无论从理论上还是在实际上都是站不住脚的。为什么？ 从房价的角度看，开发商要解决融资就要研究房价，因为只有良好的房价才会有很多的基金跟着你。如果价格起不来，利润值不是很大，可能就没有人来。最近我们很多项目、基金都在往前跟。我在北京的北方明珠项目，72800平米，原来每平米卖两万，一个是14.4亿。半年前谈的，很多人都觉得不可思议，当然我是带租约的，已经全部租出去了，一年光收益就是接近2.3亿。因为奥运的住宅我们拿下来，其中有60万商业。结果三个月之前就来了很多国外基金，开价就认同我这个价格，我觉得这有问题，你说15亿我马上给你，我说先等等先不卖，仔细分析，现在的基金已经进入中国，虽然说我们国家的外管部门在进行这方面的调控和阻止，一般提的都是A对B的方式进行阻止。但是我们现在看到很多基金进入并不是A对B的方式，而是通过A对C的方式。所以动点脑筋就进来了。因为现在外面的基金不能直接进入中国的地产，但是现在我们发现很多不是通过直接进入房地产，比如鼓励的行业：汽车、网络、生物制药这些都是外资鼓励进入的行业。但是我们发现这些外资基金进入之后，用制药厂买房地产公司，网络公司难道就不能控房地产公司的股吗？事实上把我们给控制了。他进来了，并没有傻帽的直接找外管局，当然不会审批你。当这种新的形式产生之后，在物业持有方面的价格就会增加。现在已经到20亿了。就三个月时间，但我们也不卖，现在也不用着急。 这说明什么问题？今天这个物价一直在上涨，这个话题就说到前面孟晓苏跟王平提到的关于房价的问题。有很多人包括很多政府在讲房价一路走高，有人问我房价什么时候跌下来，我说我是跟大家一样，也是个做企业的这一点我们有共同之处。第二，我跟其它的经济学家不一样，因为我是站着说话腰疼的人，我是干事儿的人。因为有些经济学家他自己没企业，他就可以胡说八道。我说的每一句话是自己要掏钱埋单的，这个埋单就是几亿、几十亿甚至上百亿，这要自己来承担。就像今天在座各位地产商一样，你们在做项目做出什么决策的时候你的行为要对你自己的决策失误埋单，这是任何人帮不了你的。 针对房价的探讨，我们是本着对市场的分析和调查。我们会得到几个大的概念：第一，现在房价一路走高，这是不可争辩的事实，你可以排出一些杂念，不管谁说，你会发现一路走高。高到什么程度？今年一季度比去年同期增长了15%，二季度增长了9.9%。第二，房价说高不是今年才说的，三年前就在讲。第三，有关方面的报道都说政府要抑制房价、抑制开发商，甚至有人骂开发商暴利，应该把开发商抓起来镇压。但是，事实上这种说法到今天为止没有一个开发商是因为房价高而被抓起来的，抓起来的都是因为搞违法犯罪的事儿。 为什么？因为今天我们的党是成熟的党，我们的政府是成熟的政府。到今天为止你们有没有看到哪个政府因为房价而出一个明确的东西。前段时间央行出的政策提高二手房的首付，这跟开发商根本没关系，没有直接对立，不要把有些事儿扯得那么复杂，因为现在的党比以前更成熟。在建国初期，50年代初期和49年的时候，我们的陈运市长明白不是用枪杆子去做政权，而是要用财政买棉纱，在市场上平稳抛售，让那些资本家破产。今天的政府应该是在这个基础之上，有大量的顾问团、核心成员，基本道理是非常懂的。难道连49年都不如吗？不是。谁都知道要想让房价明天就跌下来，还不容易吗？打开国库各个省市，包括深圳财政拿出来补贴老百姓，买一平米房子我补贴多少，明天房价就下来了，不用去争辩。但是为什么说了这么长时间了，今天没有一个政府把财政打开拿钱出来补贴呢？那就说明另外一个问题：城市是需要发展的，这个发展我后面得到一个结论，因为我对市场做出了调查。 深圳的房价比较高、广州的房价比较高、北京的房价比较高、上海的房价比较高，但是，这些都是个别城市，它不能代表中国的水平。这一点可以一锤定音。为什么这么讲？我去西北地区走了一下，那个地方的房子有八百块钱一平米，可那儿卖不出去。为什么八百块钱卖不出去，一定要到深圳、北京、上海去买两万、三万的房子呢？这是市场开放之后，人的流动，有的人愿意到这里创业，很多人都是到这里创业的。你需要通过自己努力地创造，获得由社会是否承认你创业成功而得到的奖赏，这就是市场。到深圳、北京也有很多人买房，而且是豪宅，他是通过自己创业买的，为什么别人可以买，你买不了呢？其实这就得出一个结论：在每个城市都是一样，有人买得起房子，也有人买不起房子。买不起房子的人始终都是买不起房子的人。因为这个社会上就有这样一些人。 从目前的土地招拍挂市场实行以来，我们会发现，我们的政府的财政收益大大增加。原来按照协议出让的土地一块地可能是卖一百万，按是现在通过招拍挂，所有的开发商进行竞价，最后形成价高者得，就会形成三百万、四百万一亩，增值的差额被财政收走。这有什么不可以呢？我今年年初跟重庆的汙渝富公司谈，他是国有独资公司，他就是帮政府卖地的，显然是政府收益。政府收益了有什么不好？政府收益了公共财政很充盈，政府公务员的工资有保障、小学教师的工资有保障。我们看到很多乡村边缘地区人民工资没有保障的。道路桥梁就会修得很好，警察就很暴力，法庭就有威严，军队就很强大，国防就很好。于是我们民工在外面受气，我们就可以派专机，总体可以发话救他。前几年美国政府能干的事情，今天中国政府就能干，为什么不好？这就是财政收益的表现。 所以说土地价高之后自然房价就会高，通过高价拿地的开发商并没有因为土地而拿到钱，他是赚的制造房子本身应该赚到的利润。而且这种利润与开发商的付出是不相对等的，所以有人说开发商获得暴利，我是不认同的。包括今天在座很多开发商也是，三五个人、十来个人一个公司，为了拿到这块地，他可以组织几亿、几十亿甚至上百亿的现金流，敢去土地中心摘地，这就是事实。但是我们很多国有企业，有一个朋友也是像孟晓苏这样，是一个副部级的国有企业老板，刚刚退下来。他就跟我说禹总，我一辈子没见过几十亿的现金流，我底下的几万工人都没见过，但是这几个人就可以运作得出来，这样公司到处都是。他有运作出来的，所以让一些国企的老板很咂舌他不知道怎么回事。确实你一辈子没见过这儿多钱。为什么这么几个人还是私人企业就可以运作出来？而且能够把这么高的价格从政府招拍挂那儿拿出来。实际上成本完全归政府，但是开发商只是赚房子的钱。 我们知道，我们赚房子钱的时候房地产已经赚不了多少钱了。房价因为市场行情的高涨而赚了一部分钱，这不是暴利。恰恰当我们在招拍挂市场当一定程度的时候，我们有些政府是糊涂政府，所以孟晓苏在上面讲的时候讲得非常好。一针见血，本身按照市场原则运行的时候，房价高是好事情，房价高了就可以让更多有钱人买高价房。但是如果政府对廉租房、经济适用房能够保障给弱势群体，这个社会岂不是很和谐？但是，我们一些政府不懂业务，他以为房价高就是一部分真正老百姓的呼声，于是把招拍挂政策改了，改成不是以价高者得，而是招标，社接近标底，这就事实上造成一块土地的价值远远偏离了它到达市场顶点的价值。被中标的开发商拿去，这个开发商获取了市场的最高价值与中标价值的巨大差额，最后落在开发商的口袋里，于是再按照市场价格卖房子的时候开发商就是暴利。相反的，真正的国有资产流失了，财政没有拿到钱，财政也无力解决弱势群体的方式。 各地政府的政策水平不一样，看待问题的方式、方法是不一样的。因此，在房价波动里，基金们看重的是什么？因为我每天接触很多基金，也有很多基金找我想加入。我现在正在香港组建第二个基金，也是美国一个很大的基金他前两天找我说还要组建，因为我们已经成功的组建了中国世代，已经让每一家基金赚了很多，甚至远远超出了他们要赚的钱。 另外一家是因为他原来是我的股东退出去了，这次又拉拢几个，准备再搞一个。所以他就找我们来谈这个事情。基金看的是什么？基金不是傻瓜，因为以前境外基金进入原则上是买物业持有型的，比如广宗这便有一个富丽，在北京也干得不错，在东三环有一个富丽城也一个双自座的办公楼，摩根士丹利买了。买完之后，买物业经营去出租，但是出租率收益来回收。这种方式确实对开发商来讲，开发商不做这样的买卖，开发商做什么买卖呢？拿地、盖房子、卖房子，因为这叫开发利润，实际上远远超越了物业利润。这个楼20个亿你拿20个亿出来，然后按照租金回收率除去成本、水电、物业管理，剩下的钱跟外商分成。今天的社会不是有钱人就能干的事儿你再有钱也干不了这个事儿。但是中国，就有这种事儿，没钱也行，只要你能拿到地。所以今天很多国外的基金不再瞄准物业，而是想直接进入开发，来开发商在开发中产生的利润。 我曾经在欧美同学会的论坛上，当时第一财经做了报道，网上很多讲开发商扬言每个项目少了50%的利润不做。我说不是少了50%，实际上大家非常清楚，一个是总投资，资本投资和规模投资。现在国家发改委要求一个房地产项目开发的资本金应该是35%，还有75%可以从外面来。如果真正用35%去做项目的时候，你的利润岂止在50%？这个概念谁都算得出？我们要求讲的是资本回报率而不是总规模回报率。有很多人不懂这个概念，经常被开发商忽悠，你看那一片房子都是我的，他就说这个老板有实力，恰恰相反，这个老板没实力，为什么？真正好的开发商是没有房子卖的，一个房子卖完了，那个房子卖出去了，老百姓掏完钱给你了，开发商房子卖出去，钱装在口袋里了，那个小区就不再是你的了，那是业主的。那个房子还是你的就说明你不行，你还没卖出去，你可能还背着银行的债。 因此，在开发项目里，从资本角度考虑，基金盯的就是好的项目。应该说基金到了饥不择食的地步，只要是房地产他都敢要。但是往往有很多房地产公司跟基金对接的过程中又对接不上，我觉得不在于基金公司，而在于地产公司本身。你的CEO、你的团队，还有你对项目的商业计划。而且现在很多基金不再满足于传统的开发需求。虽然说一个项目的开发利润很高，就是说我买地投钱、开发、卖房，但是更多的基金在获取开发商在开发利润的同时，要求一个房子能够卖两次、三次，就是获得高额利润的要求，这就是在资本市场的运作。 我曾经提到这样一个概念，一个房子如果成本是一万块钱一平米，如果我们在市场上把这个房子每一平米卖两万，这显然就是一种暴利。这种暴利就会受到老百姓的反对、政府的指责，你这个房子估计也不是很好卖。但是如果说你把这个房子作为一种权益放到资本市场里去，你会发现一块钱的股票卖成两块钱就成垃圾股了，你要一块钱买到十块就非常不错，一块卖到一百块，就说明这个房子卖到一百万一平米。你把它放到资本市场之后概念是不一样的，所以有成了一平米的房子可以无限制的在资本市场上进行买卖。这就是现今融资的最新方式。 这个方式就构成了地产商之间的联合变成的一种必然的趋势。而不再是你是开发商，咱俩就是竞争关系。既有局部的竞争，还有更多的联合。就像今天清华大学、深港地产商会就能把大家召集在一起，就是因为我们有更多东西需要交流，因为我们搭建了这样一个平台。如果一家公司不行，可以三、五家公司组成这样一个集团。上市还不容易吗？做IPO一共花多少钱？也就不到一千万就可以做上去。第二，不行就拿这一千万买一个壳把几大公司装进去。所以，为什么说中国世代手下上市公司这么多呢？有五家，我要做地产的时候就减持，明天要减持，今天晚上开会都来得及。你要去做银行贷款今天晚上开会还来不及，要评估、抵押，还得请银行吃饭。在资本市场里，一级土地，可以作为资产增量，在资本市场增发。 应该给大家一个明确的路，今天在座的就可以组建，三五家公司就可以组建起来。组建起来之后形成一种新的章程。工商手续非常好办，企业合并形成一个法人，把资产归类，然后按照各自资产的总额确定一个自己对新公司持股的比例，这是合情合理合法的。为什么不可以走这个路呢？ 通过这种方式走路就可以广泛的跟基金合作，基金在目前的时机来讲，对房地产的走势应该说是看得非常清楚，因为他跟我们一样是站着说话腰疼的人。因为他拿的出真金白银。关于地价的评估，政府并没有什么作为，而事实上闹了三年、五年房价还在继续上涨，起码还要至少再涨十年，不会跌。所以，很多买股票的人都去买房子，恰恰也证明刚才孟老师所说的买房子的安全系数最高。 第二，全国人民不答应，为什么不答应？房价要跌价全国人民不答应。因为我们经过了几十年的发展，中国人民终于从无产者变成了今天少有的少量资产的持有者，包括我，包括在座的各位，你们的父母都有自己的一套房子，不管怎么来的，自己买的，单位分的，我们好不容易有一点。我只见过我们的房子增值了我们都非常高兴，而不是我们希望他跌下来。包括农民的房产也这样。我们几千年了，我们的农民终于有了一点自己的资产，我们希望有一个很好的价格把我们的资产抬起来，没有听说哪一个人希望自己的房价跌下来，但是恰恰就有这么一些深入，他们处于一个矛盾体，这些人占了多大比例？0.001%，希望他增值的是99.999%。这0.001%的人是自己出来创业，目前的收入买房有困难。这是必须存在的，但是他也希望自己的收入去买房，但是买不起，但是也不希望自己父母家的房子跌价。因为某种利用需要的时候他就会呼声这个房价更高。但是不是到了每天晚上大马路上都有人睡，我走了全国很多城市，基本上没有看到，我相信深圳大马路上也不会有人睡很多人。也就是天下有房的人还是很多。不是说买房不对，每一个人有一种矛盾的心态，既希望自己的资产增值，同时也希望购买，即便是有钱买房的人，把房子买下来之后，过上一两个月，房子又涨了，他肯定很高兴，没有说他就愁眉苦脸。为什么要用一个病态的心理自己的行为呢？这种行为科学不正常。 第三，国家金融机构不允许房价跌。因为房价跌影响国家的金融安全。今天的房价里80%以上是有项目贷款的。现有的房子有90%以上的购房者是采用按揭贷款。如果是以一万块钱每平米买的房子享受到按揭，只缴的20%或者30%，如果房价跌到一万块钱以下，会产生什么样的效果？会产生买房人不供楼的结果。因为房子最终抵押权是交给银行了，他不供楼了你对他有什么办法？你只能把楼收回去，那个楼就不值钱了。最大的金融危机第一反应的就是人民银行。所以今年年初人民银行就站出来讲这个话，他们根本不希望房子跌价。换句话说，有人在帮我们托底，这个房价还有什么理由往下跌？全国人民不答应，政府没有什么具体的东西。相反，政府很清楚为什么不出具体的东西，因为金融不答应。 我觉得这三条已经足够了。但是对于老百姓买房来说，事实上老百姓买房是一件大事情，因为我们作为开发商和投资者，本身我们自己也是购房者，这一点恰恰也是这样。当我们自己作为购房者的时候我们希望去买房，因此开发商应该努力的排解购房者的困难。我们在北京，银行率先提出3成，我第一个唱对台戏的，说开发商很巧妙，借2成。我的房子在市价基础上抬高2成，向老百姓出售。银行要求付3成，我只要求你付2成，还有2成我借给你。事实上你只需要向银行交1成款。因为我们在为老百姓购房服务，你把门槛放那么高，他不买房子了我得帮助他解决这个问题，而且合情合理合法的帮助老百姓解决这个问题。 同时，我们大面积地推出小户型房子。我们只要在资本市场里融资，基本上财务成本为零。我们知道，如果去跟银行贷款财务成本会很高，包括利息，而且我们看到央行不断涨息，你要贷几十亿，那一年还得累死你。但如果你的钱不是从银行来的，是从资本市场来的，这个钱不是贷款，它是全体投资人对你的投资，而且要共同承担这个项目的风险。说得难听点，项目做砸了，全体人民承担。赚钱了全体人民分红。 因此，这部分钱是没有成本的，没有人来催债的义务和权力。因此，开发商在使用资本市场获得的资金的时候，他的财务成本最便宜。因此你完全可以享受资本市场的无贷款利息与贷款利息之间的利息差，让利于老百姓，你的房屋就有竞争你在市场上就有品牌。中国在这方面要让利老百姓，我们会创造一个更多的品牌，这种品牌会强烈地刺激资本市场，还会有更多的投资者来投资，形成一种良性的循环，这种良性的循环可以让我们得到更多的投资，当然这种投资一个是资本市场的散户投资、机构投资。另外，在基金方面有更多的投资。 房地产信托，实际上你不需要走资本市场这条路，我们今天看到很多股民在买股票的时候他要承担很大的风险。但是我们看到很多基民在买基金的时候，相反，基金的风险是比较小的，而且它有固定的回报。为什么同样的东西它的回报率能够固定下来呢？其实很多跟开发商有关系的。比如一栋楼物业出租是多少钱，然后发信托，经过批准之后，每年测算回报率，假如回报率是每年15%，由一个银行做担保，然后由金融机构对外发售，这实际上就是我们说的非常简单的一种形式。这15%迈向市场的时候，很多的基民，就像买股票一样，实际上就是买这个项目的利润。我就很快地能够融资，达到融资目的。我所牺牲的是把我的利润与他们共享，这是很合算的。相反的，这里面还有银行做担保，应该是非常稳定的一件事情。 去做房地产信托的发行。所以今天又出现了另外一种新的形式。股票式基金和基金式股票，把股票也穿插在里面了。这就显得比较复杂一点。因此，在资本市场里的运作过程，房地产企业如何搭建融资平台，一句话，不是别人在做，是你自己在做，而自己一定要观念更新，加强沟通和融通。 今天我们也认识到，我们可以加强这方面的联系，甚至你的项目我们也可以进行广泛的合作。我们来投资，你来操作项目。作为我们来讲，能够在短时间内去发展，其实我们并不是什么超人，其实我们是很普通的人。记得用了一个“狂人”形容我，所谓狂，就是在两三年之内我的企业应该是怎么样子，会超越哪些企业。我当时跟黄光裕合作的时候，我说我们要三年跻身中国地产第五强，我们现在进入了。我们说要进入中国地产十强，我们也进入了。也很快能把国企挤出去，政府也是冲着你的实力，相反政府并不相信国企，我们所到之处的经验，政府并不相信国企，虽然说那些是他的企业甚至外地的一些企业，国企与民企没有竞争力。民营企业有强大的凝聚力。 北京的一个国企当董事长年薪30万，30万在民营企业里面顶多算一个部门副经理。你说央企有什么意思？做到副部级对我们来讲没有意思，你要的是社会成就感，要的是你的企业的发展和扩张，能够按照你的董事会的战略目的发展。这样的发展是真正能够承担社会责任，按照你的想法去做，那个城市按照你的意愿在发生变化。当你赚钱的时候可以理所应当的非常愿意的做一些慈善事业。也确实是这样。其实人最高兴的事情是付出，并不是得到，但是做买卖是要赚钱的，这并不是智慧和能力的检验。所以，当我们赚了更多钱的时候，我们向社会做回报的时候，我们可能会得到心理上的更大满足和安全。可能口吐狂言，但事实上我们已经做到的。鉴于这种情况，在中国地产的发源地--深圳与大家共同交流，共同验证中国地产的发展！谢谢大家！ 主持人(高海燕)：谢谢禹总。尽管时间非常紧张，我们最后还是给观众提2-3个问题。 观众提问：禹总你好，您刚才谈到您希望房地产开发商作为一个企业他的盈利是无可厚非的，但同样的，现在国家提倡保障性住房建设。房地产企业建商品房卖得好，保障性住房也建设起来之后，这是一个居者有其屋，这肯定是一个和谐的社会。但是我想问一个问题，您觉得由谁去做保障性住房的建设？第二，作为房地产开发企业，您希望国家、政府通过一些什么样的鼓励措施来帮助我们房地产开发企业进行保障性住房的建设？谢谢。 禹晋永：你这个问题问得非常好。回答你的问题必须阐明一个观点，开发企业承担的是社会责任，这种社会责任是包括向所有的人同等的提供房屋，在盈利的情况之下。我刚才讲的开发商不赚钱就违反了你的职业道德。现在的市场是两极分化。向那些弱势群体提供保障性住房、廉租房，这是社会的责任。开发企业既可以承担这一种保障房、廉租房的投资开发，也可以按照市场化的运作方式去运作商品房，这是两个不同的问题。 用市场的方式运作商品房的时候，商品房里面就有不同规格、档次的房屋向不同需求的人提供。让这些富人掏更多的钱去买房，这本身是社会公平的一种体现，假如不是这样，像前一段时间出现的政策是不让建别墅、豪宅，统统只能建90平米以下的住宅。这就是胡说八道，这导致了大量的富人、有钱人买不了房。因为你限制建房，他买不了房并不等于他不买房，他们把投向指向了平民住房的购买，恰恰这一点，富人与平民竞争的时候，富人是具有杀伤力的，因为他的资金所到之处是所向披靡的。恰恰就抢占了平民资源。为什么不能提供给六个贫民去住呢？有钱人并不是要停止他的购买行为，他会跑到贫民市场买楼。 第二，在北京地区出现的限价房。限价房是在市场价的基础上低15%-20%，给那些中等收入的人、买不起商品房的人又在经济适用房基础之上，它是一个锁定价。这就我刚才说的股东联盟，锁低不锁高。事实上你抬高了房价，这是有抬高之嫌疑的。因此，两种区别之下，同样是开发商，既可以选择市场行为，也可以选择为老百姓造廉租房的行为。按照历史经验来讲，政府也是通过招投标进行的，开发商投资，政府进行回购给开发商一个利润点。它实际上也是在为政府、老百姓做贡献。 今天，更多的廉租房和基本保障房屋向老百姓提供的时候，事实上社会也在不断趋于和谐，我觉得这就是开发商对社会做出的贡献。谢谢！ 观众提问：禹总您好，很高兴听你的演讲。我看你公司的简介，你的股东甚至基金，大部分都是国外的基金，因为外汇管理局对外资有限制，我不知道在这方面对你的公司有什么影响？或者你是怎么回避这些影响的？ 禹晋永：没有影响。因为我们成立是两年前的，对外资的限制提到议事日程发问是今年的事，前两年只是限制外资购房。比如中国在境外的公司很多，也是在欧美同学会在人民大会堂举行的论坛叫走出去，其中一个商务部部长就说我一年批了很多，我当时就说你胡说八道。据我所知在外面干得好的企业你一家都没有批，都是采用资本外逃的方式，用自然人的方式跑到威尔逊群岛然后到纳斯达克上市。这些都是事实，你说哪一家公司是你审查的，你审查的方式不行的，你审查的方式外国人不承认。因为你审查的方式是必须要三年的业绩，利润要达到多少，请问这些公司能上市吗？这是中国上市公司的特点，而这些在美国纳斯达克是上不了市的，你对未来要有展望、畅想，你今天没有钱，但可以去上市。你今天是亿万富豪，感觉很霸气，但是把不接受你，投资者投的是你的未来，所以你的CEO、团队很重要，你对未来的发展前景很重要。 为什么我们看到很多每天的VC到北京大学、清华大学，刚刚一个毕业的本科生，什么钱都没有，他就可以凭借自己的想象做一本计划书，就可以拿到成千上万甚至上亿的资金。这就是观念的差异。因此，这个观念带来了什么？你批的东西未必能出得去，你批的东西未必有竞争力。 刚才王平秘书长讲了他们认为适合的，市场的发展是市场的认可，不是让官方来认可。市场一定要认可你。本身是否具有这方面的生命力是由市场决定的。而不是说我认为这一家企业不错就可以去。你去南美投资、非洲投资，那里是黑人，有没有安全保障，对我们华人仇不仇恨，外面虐待华人的事儿经常有。总统表了态，今天表态，可能明天就下台了。你喊天天不应，叫地地不灵，这些东西都要靠你自身而不是靠别人。就像我刚才讲的企业的融资不是靠别人，是靠自己。如何转变观念，一定要让老板自己思想上有意识的转变，在意识形态里的更新。 所以你刚才谈的问题，如何解决这个问题，我觉得应该是按这种想法来做。谢谢！ 观众提问：今年国内的股市比较火，上市公司在资本市场比较活跃，特别是地产企业。请禹总评价一下深圳的万科和金地在资本市场上的行为。另外，你觉得成长型企业怎么样能够找到合适的基金？谢谢。 观众提问：今年国内的股市比较火，上市公司在资本市场比较活跃，特别是地产企业。请禹总评价一下深圳的万科和金地在资本市场上的行为。另外，你觉得成长型企业怎么样能够找到合适的基金？谢谢。 禹晋永：深圳这两家上市企业从外表上看还是不错的，但是因为对上市公司的评价我不便在这里多说，因为你评价了他也是那样，不评价他也是那样。事实上就像房价一样说得再多也没有用。这两家我怎么样评价没有用。不评价也是事实上存在的，而且我也不便评价他，因为我是控制上市公司的，他是上市公司。我看好了我可以收购它，我看好哪家可以买过来，我也可以用我的土地去做增发，去买他的壳，去置换他的资产。因为将来资本地产就是在资本市场里做地产，利用资本市场的钱来做地产。 因此，对这家今天做得怎么样我没有办法做表态，因为我不是炒家，我也不赞成用K线图做分析。如果能看到未来那都是骗人的东西。在今天的资本市场里，作为一个股民来讲，真正在资本市场里做投资的非常少，很多都是在做投机。所谓做投资，今天把钱入进去，第二天看涨了没有，这就是典型的投机行为。一跌就要死要活的。人生百态所有的丑态都表露出来，何必把自己搞得那么累。 投资不是这样。投资投进去了一定要看这个企业业绩、发展将来是什么方向。短时间的波动，所谓短时间就是一年、两年的波动对他没有影响。这样才能随着中国企业的成长而获得他的收益，但这种人恰恰太少了，基本都是今天进去明天就想出来。这是典型的投机。包括这些资本市场在内，当然也包括我们，你有这种投机行为我就不放过你，我也减持，我的钱又不是银行给我的，那肯定是投资人的钱，所以股民是海里的鱼，遇到一个大轮船捕鱼的，一个网下去，方式就是烹、炸、煎、炒。 主持人(高海燕)：禹总讲得非常好，他今天是带病为大家演讲，桌上还有他的药。所以让我们对他给我们做的精彩演讲再一次鼓掌！时间不早了，2007成长型房企总裁高峰论坛到此结束，谢谢大家！祝大家节日愉快！ |
| 禹晋永博士深圳2007成长型房企总裁高峰论坛现场 |