上周去北京做一个叫《对话》的电视节目，很不爽。来回路费和住宿费自理，早知这样我肯定不去，捐一半给四川多好？最不开心的是一共也只有两次说话的机会，一共录了四小时左右，播只播一小时，估计还会剪掉部分或全部。现场没有讲的机会，就在博客里讲，我的博客我做主。因为听到了一些观点，因此至少准备了三枝箭，一枝准备射向徐滇庆，第二枝肯定会射向赵晓。今天是第一枝：
节目现场，赵晓称只要信心恢复，房价会继续上涨，鼓励大家买房。我当场反驳他，是国内市场的现状和经济规律决定了房价的走势，还是信心决定未来？是物质决定意识，还是意识决定物质？赵晓声称中国现在一年有700万对结婚的，有500万大学生毕业。我同样反驳说：这700万对有多少已经买了房的？有多少在农村？有多少根本没钱买房？没有这些数据，这700万有什么意义？而500万人毕业，据我所知，有100多万工作都没有找到，据北京市的数据，80%的毕业生月薪在2000元以下。就这就业率和月薪，还是先找个便宜的房子租着吧，买什么房？我同意现场的蔡为民的观点，就是目前的房产商缺一口气，这个气就是资金。现场的孟晓苏（开发商）认为，房产商没什么问题，没有朋友跟他说资金紧张。真是笑话，这是商业机密，谁弱智到把缺钱的事情搞得地球人都知道？更有意思的是，有个开发商观众，现场说圈内的朋友日子过得很滋润，并声称当天就销售房子4000多万元。我不能肯定这是坟地里烧报纸----糊弄鬼，但显然北京的楼盘每天的销售额只有300套左右，以一套100万来算，这个开发商一天销售40套，占到整个北京的十分之一左右。不符合常理，我就比较怀疑。
现在的《读者》，1991年之前叫《读者文摘》，曾看到这个杂志上一个数据，就是狂犬病的死亡率是100%。令人印象深刻。因为即使是那个大大打击了卖淫嫖娼的不治之症，爱滋病，世界上也至少有两个人，感染后突然就好了。曾经的肺炎，死亡率是99.9%（曾经买过一本世界集尼斯记录大全，隐约记得这个数据）。所以不能准确预测房产商的死亡率，但我可以肯定的是，死亡率不是100%，但肯定高于50%。
为何如此悲观？先看看今年1月
以下我无意中看到的一些文章中搜集的资料：
1、据《京华时报》的报道（这里请大家想一想，为什么不是上海的报纸报道这个事情，而是北京的报纸）：上海财税网上刊登了2008年第一季度欠税公告，550多家单位名列其中。在前三名欠税特大户中，房地产公司占了两家。在百万元级欠税大户中，房地产公司占39.3%。罗事房地产发展有限公司2007年度第三季度所欠税款为3457.67万元，是当时的欠税“冠军”，此次公布的欠税额为2052万元，“屈居亚军”。“季军”是上海新明星房地产开发公司，欠税超过1420万元。这次公布的28个百万元级欠税大户中，房地产公司“挤进”了11家，所占比例已远超去年第四季度的16%。有些房企欠税税种相当“齐全”，城建税、土地增值税、企业所得税、营业税一个不落。
点评：几乎所有的企业都怕在税务局留下一个不良记录，因为一旦如此，税务局就会“盯”上来，要认真查起来，没有毛病那才鬼了。更何况欠税是要交滞纳金的。这些房产企业为什么欠巨额税款？要么根本没有钱交，要么滞纳金的比例低于向民间借高利贷的利率，欠税是符合利益最大化原则的。肯定不是房产商老板的儿子长了青春痘。我想不出有其他原因。
2、去年的《东方早报》分别报道了两件事，一是浦东某官员承认，浦东的一些开发商，资金非常紧张；二是浙江某地，好象是宁波吧，有个官员对房价涨幅太小感到非常痛心，声称这样会毁了房地产业。本来这两份报纸我都保存了，后来收拾东西扔掉了，不过这个时代，往往只需要记得有这样的报道，而不需要记住报道的具体内容。
3、恒大地产今年1月8日以41亿元的价格拍得广州天河区绢麻厂地块，要求半年内交清余款，有近40亿元的土地款要在
4、去年，上海好象是叫江湾镇的一个地方，有房产商以楼板价2万元/平方米的价格拍下一块土地；另一开发商在以1万元/平米的价格买下上海青浦区（靠近苏州的那个区）一地块。我当时看到这两则消息简直高兴死了。因为对于前两年获得暴利的房产商来说，要想败光这些钱，是不太容易的。就好比一个亿万富翁，如果只是吃饭、穿衣、旅游、养家、偶然做点慈善，钱根本花不完，一定要受骗上当，或是迷上赌博、吸毒等不良嗜好，才能把钱败光。去年全国的“地王”太多了，我同样非常高兴。而现在呢？全国各地的土地纷纷流标，要么以底价拍出。
5、这里引用两个被不少人讨厌的人的那里的数据：一是关于开发商囤积了多少土地？潘石屹给出的比较确切的数据是：“（2007年）房企售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元！”一年的销售收入才这么多，国务院要严格要求开工盖楼，哪来的钱盖楼？另一个数据来自徐滇庆，这次北京之行听到他讲的一个数据，就是中国的房产商平均自有资金率为25%。约2003年起央行要求的，房产商自有资金必须在35%以上才能给其贷款的政策根本没有得到执行。是不是应该把人民银行叫僵尸行才更合适？
香港房产商的四大天王，长江实业、新世界等，负债率是20%，不是平均的水平，而是每一家都是20%。这些大公司借不起钱吗？是银行不愿意给他们借钱吗？完全相反，这些公司的信用非常好，自有资金率非常足，银行能把钱借给他们，银行的股东要高兴死了。他们为什么不借？参考一下李嘉诚的心得：做事情之前先想最坏的结果。所以老李经历过很多次股市暴跌，也经历过楼市泡沫的破灭，可是他的个人资产没有一年是负增长的。一家公司只要不是自己解散或违法被注销，一定是因为不能按期偿还债务。富力地产的负债率居然高达140%。如果现在债权人要求还款，不能还，又不同意宽限，直接就可以向法院申请启动破产还债程序，一旦银行得知这种破事，还敢继续发贷款吗？建筑商还敢继续垫资为它建房吗？其他债权人能稳如泰山吗？如果其他开发商想玩死富力这样的高负债开发商，会不会鼓动一些债权人上门讨债？
去年的时候，奥园地产、SOHO中国等房产商运气不错，在香港股市处牛市，国内房价也在上涨时成功在香港市场圈到大笔现金。可正因为他们成功圈钱，又大大跌破发行价（众安房产发行价6.67港元，现在是3.68港元；SOHO中国发行价8.3港元，目前是4.9港元；中国奥园是5.2元的发行价，现在跌到2.8港元，最低曾跌到1.97港元），拖累了其他难兄难弟圈钱不能。因为那些踊跃认购的国际机构投资者，包括香港的机构投资者已经亏得一塌糊涂了，而且锁定期内是不能抛的，眼睁睁看着亏损不断扩大。一朝被房咬，三年怕井绳，现在谁还敢认购这些房产股？承销商都未必敢承销，谁愿意当替死鬼？上面讲的负债率高达95%，让我感觉马上就要死掉的恒大地产，今年在香港上市的图谋就没有得逞。不光是香港，内地股市上市融资同样困难重重。
那么银行贷款怎么样？今年一季度末，中国金融机构的贷存比是68.89%，根据《商业银行法》的规定，这个比例不得高于75%。而目前银行存款准备金率高达16.5%，就是说银行已经没有什么钱可贷出去了。
总之，国内房产公司普遍高负债率，土地占用了大量现金，而国家政策又逼着它们出钱盖楼，但楼盘销量明显下降，融资困难，这样今年应该是房产公司大量死亡的元年。这个死亡率我只能说低于狂犬病的死亡率100%，具体不好讲。据郎咸平的推测，应该是80%。个人估计，万科的股价，最终应该会跌到10元以下。（不要当真）
有网友问如何在房价泡沫破灭的过程中保全资产，我搞不懂怎么居然有人问这个问题。持有现金等价物不就行了？银行存款、货币基金、国债，均可。资产泡沫破灭的过程，就是其价格不断下跌的过程，货币是不会下跌的，不可能今天的100万，明年是80万了。有人会说，现在是负利率。没错，但持有现金每年损失比如5%，持有房产或是股票损失15%的话，相当于后者一年损失20%。