——访东莞中原市场研究部经理车德锐

本报记者  黄志军

    东莞楼价一波三折。为进一步了解东莞楼市价格走势，记者前日下午专访了东莞中原市场研究部经理车德锐先生。

上涨启动期：
2005年初至2005年上半年
房价从2800元飚升至4000元
    2005年可以说是东莞房地产市场启动的第一年。
    外因上，2005年，在宏观经济大环境下，流动性过剩和人民币升值压力下，外国热钱先后涌入国内地产界，国内银行储蓄“负利率”，城镇居民储蓄从银行抽出，投入股市和楼市，造成了股市、楼市过热的局面。此外，2004年后广州楼市触底反弹，也在一定程度上增强了东莞房地产开发商的信心。
    内因上，2005年开始，东莞市政府加强城市建设，掀起了造城运动，南城作为未来东莞市的城市中心发展迅速，城市升值态势明显。2005年3月4日，东莞市国土资源局对外公布了《东莞市调整土地出让金征收标准》，明确规定东莞市土地出让金在继1997年的8年后将首次实现大幅上调。调整土地出让金征收标准直接的向市场明释放了东莞地价已经升值的重要信息，此举也暗示东莞政府对土地市场调控力度逐步进入了“强势”时期。此外，政府在楼盘低容积率控制方面也促进了楼价的上涨，以及东莞楼市产品品质的提升。
    车德锐介绍说，2005年3月，中信开发的阳光澳园项目在新天地、凯旋城一期售完后首先提价发售，把价格从2800元提到3200，紧接着又提到3800元，但还是很快被消费者抢购一空。阳光澳园首先提价，这在当时东莞楼市可以说是楼市提价的标志性事件，在其带领下，东莞主要大开发商如中信、光大、宏远、金地、世纪城等开发商联合提升房价。“在地价上涨和开发商联合提价两大因素影响下，很快到2005年底，有不少楼盘的销售价格已经超过4000元了，仅2005年东莞楼价就上涨了30%以上。”

价值回归期：
2005年下半年—2006年下半年
房价从4000元飚升至6000元
    早在2005年，东莞市相关领导称：“近几年东莞加大力度进行城市化建设，特别是中心区建设，政府意愿是希望提高房价，从而体现城市升值和提升城市形象。”2006年，市委书记刘志庚也明确表示，“东莞房价在6000元以下都是合理的。”
    据东莞中原研究部数据统计， 2005年东莞商住地价涨80%，2006年基本持平，2007年上半年同比再涨150%。地价的上涨、控制较低容积率，房价上涨动力强劲。车德锐分析说，房价上涨的原因还有：开发商分批推货，人为制造供不应求现象；中信阳光澳园的调价带动周边楼盘调价，2005年下半年东莞房价已经突破4000元关口；高档洋房、公寓产品供应比重提高，进一步拉升整体房价；中心区领头羊、风向标效应；深系开发商、代理商、中介进入东莞，中介抬升房价甚至参与炒房，同时也带来大量深圳投资客；代理商营销手法创新，同时带来大量深圳投资客；外来发展商拿地素质好，价格高，产品品质较高，户型创新。等等。
      

非理性上涨期：
2007年上半年—2007年底
房价从6000元飚升至9000元
    车德锐告诉记者，2007年上半年以来，东莞房价疯狂上涨。主要原因有：深圳楼市高位滞涨，风险加大，投资资金从深圳流出，流入周边市场包括东莞；深圳开发商在莞频频拿地，而且地王频现；深圳人在莞置业投资比例大幅上升；深系开发商、代理商、中介共同将目光盯向深圳市场，企图通过深圳客来快速消化东莞项目；开发商分批推货，人为制造供不应求现象。
   “这个时期，东莞房价飙升速度罕见，某些楼盘从2005年国庆到2007年10月短短2年时间就翻番了。”车德锐说，“此外，2006年国十五条新政后部分项目重新审批延工或停工，2007年两会换届工作也使得项目暂停审批，导致2007年上半年供应紧张，而投资需求却非常旺盛，这也是造成东莞房价疯狂上涨的一个重要原因。”

市场回调期：
2008年初至今
下半年购买力爆发
    2008年2月29日开始，东莞万科、光大等开发商纷纷降价销售，东莞楼价“雪崩”的消息引起了全国各界对东莞楼市的关注。紧接着的3月、4月和五一期间推盘的项目都降价促销，东莞楼市进入市场回调期。
    在万科示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。同比去年这两楼盘10月的均价降幅也在20%左右。甚至有某楼盘推出“现楼3980元起”的震撼价！而就2008年2月份东莞销售额排在前十名的楼盘均价来看，已回到了5500元/平方米左右，而这一价格基本与2006年下半年前后持平。
    车德锐指出，2008年初至今，市民持币观望气氛依然浓厚。前4个月商品房成交量不到100万平方米，较去年同期下降45.2%。接下来的奥运前的一段时间和奥运期间，由于奥运赛事的进行使得更多人关注奥运，从而分散了购房者的精力和时间，降低了购房的热情，预计7-9月东莞楼市将迎来一个销售淡季。而奥运会结束后，恰恰又迎来了楼市的金九银十，累积的需求将集中释放，加上发展商集中推货，竞争将趋向白热化，更激烈的价格战难以避免，市场成交将会较大幅度反弹。

反思
    东莞楼市近年经历快速上涨，目前快速回调。车德锐认为今后东莞楼市的健康发展有几点值得思考：一是希望政府部门正确看待当前房地产业的产业定位，在规划上控制好产品结构，保证供需关系平衡，使楼市健康平稳发展；二是建议开发商不要盲目扩张，资金实力应与开发规模相匹配，不要过高追求额外润，应开发多层次产品，满足不同消费者需求；三是银行等金融系统需要做好风险评估和预警；四是中介代理需要规范自身行为，客观理性看待市场；五是媒体要客观公正报道楼市新闻，引导消费者理性消费，把握好正确的舆论导向。

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