降价楼盘抢去货先机（主）

    本报讯 （记者 黄志军）昨日（29日）下午，东莞中原对外发布《近期东莞住宅价格与去货速度专题研究》，显示今年3月的普通住宅均价相比1月下降了8.31%，而去货速度却上升了3.74%，说明价格回调能有效提高出货速度。业内认为，2008年将是东莞楼市的调整年，价值回归是一个不可避免的趋势，面对低迷楼市，价格调整将是开发商打破僵局，促进去货最理智、最有效的方法。

3月楼盘降价达19.57%
    据中原监测统计显示，2008年2月和3月开发商价格策略的选择有较大的变化，提价楼盘相对稳定，约占在售楼盘4成，而从2月到3月，挺价楼盘开始转变价格策略，纷纷加入降价楼盘行列。
     从降价项目数量看，2月成交均价下降的楼盘为占29.35%，而3月降价规模更达到58.70%，环比2月上升100%。说明在楼市低迷大环境下，开发商开始意识到调整价格的重要性，加之2月底万科、光大等品牌开发商打折促销效果明显，因此众开发商开始逐步下调价格，加入降价行列，以求带动去货。从降价幅度看，2008年2、3月东莞普通住宅成交均价降幅在10%以内的楼盘分别约占7成和6成。
    统计数据表明，进入2008年，东莞普通住宅均价逐步回调，3月，东莞全市普通住宅均价已回落到2007年全年月均均价5500元/m2附近，相对2007年12月全年峰值6804元/m2下降19.57%，价格回调态势明显。面对价量齐跌，市场观望态度浓厚，尽管部分楼盘适时进行了轻微调价，采取阴跌策略，但整体气氛还没打破；相反，部分楼盘积极相应“价值回归论”，主动下调价格、推出特价单位，促进了个盘的销售，也带动了人气，也在去货中抢的先机。
   东莞中原市场部经理车德锐指出，根据房地产周期理论划分，2007年可以说是东莞楼市的高涨期和危机期，而进入2008年，东莞楼市将步入调整并进入萧条期，这是大势所趋。对于开发商来说，由于银根缩紧、CPI上涨过快、股市萧条等利空等因素影响，2008年将是考验开发商营销策略和应变能力的一年，而定价策略将是决定开发商盛衰的关键一环。

降价促销助推出货速度
    来自东莞中原研究部监测数据显示，东莞2008年2月成交量严重萎缩，反观月底万科、光大等开发商降价出货，效果明显，因此，进入3月以后，市场降价风开始全面刮起，降价楼盘比率由2月的29.35%上升到58.70%，降价幅度由开始的10%以内开始扩大到10%-25%，更有降价幅度高达25%-30%或以上。
    从去货速度看，3月份降价楼盘的去货速度集中在0.49-2.34套/盘/天，相比2月有较大幅度的提高。从去货速度增幅看，3月降价楼盘的去货速度增幅均为正数，增幅在48.97%-3185.48%，降价促销效果明显。
    在东莞降价楼盘中，剔除个盘素质影响后，楼盘降价幅度在10%以内的平均出货速度增幅约为48%；降价幅度在10%-15%之间的平均出货速度增幅约为77%；降价幅度在15%-20%之间的平均出货速度增幅约为528%；降降价幅度在20%-25%之间的平均出货速度增幅约为1200%；而降价幅度在25%以上的平均很出货速度增幅高达3185%。
    以景湖湾畔二期为例。该项目在2008年的月度均价同样呈现下降趋势，该项目在2月均价降幅为8.34%，整月售出8套，出货速度为0.28套/天，随后3月均价有较大幅度的下降，降幅达23.73%，而当月售出套数为214套，出货速度达6.90套/天，降价促销效果明显（详见表2）。
    从以上可分析得出，在降价风普吹环境下，降价的幅度对促进出货的影响起关键性的作用，降价幅度越大，去货速度增幅越大。在楼盘降价幅度为15%以上时，楼盘去货增速明显，而降价幅度在25%-30%或以上时，去货增速效果最为理想，其次是20%-25%。（详见表1）
    车德锐认为，在资金链紧张的今天，无论是对项目前景还是对企业发展都是不利的；相反，部分开发商积极响应价值回归，通过直接降价，大折扣团购等优惠活动促销，效果明显，不仅去货提速，资金流动加快，而且有利于抢占先机。“先生存才能谈发展，所谓时势造英雄，谁更果断、谁更直接，谁将拥有发展的舞台。”

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