3月14日参加了招商地产的投资者交流会.其中蛇口工业区的王正德经济师对于通胀和地产的关系分析的非常精彩,博得了现场热烈的掌声.我的同事李敏整理出来,我把这一段贴出来和大家分享:
出于对王总的尊重,希望不要有谩骂之声,不同意见可以表达.
插曲：林少斌：大家对80亿的融资很感兴趣，因为这个对股东来说也是一个大事情。我们请我们的总经济师正德讲一下。
王正德：刚才林总和财务总监都讲了，我讲话是比较自由和超脱的。我的风格是我不会说纯粹公司教我说什么我就说什么。或者是公司的利益是这样就必须这样说。我没有这样的顾虑，如果我是招商地产的股东，我一定会支持招商地产融资。为什么？就相当于平安保险前两天有一个地震。为什么呢？比如14块钱的净资产涨到140块钱。你要他按照140元的股价提供让股东满意的回报。它没有融资是做不到。
我们过去净资产的回报率，大概有12—15%。我觉得应当把这个钱真正交到这里，而不是到市场上炒来炒去。对一个上市公司来讲，他没有能力负担一个市场形成的泡沫。只有当它每股净资产能够相应提高，这才是真正为将来的业绩提供坚实的业绩基础。我不是对招商地产，我是对整个上市公司都是这样看的。
关于商业模式的问题，关于我们为什么要保留出租物业的问题，保留出租物业，实际上从上面的盈利讲，我们是拖低了回报。如果从历史看，如果我们建了楼当时就卖掉了，再用那个钱做滚动开发，和这个楼保留在现在卖掉，回报比的话，我们认为和过去20年是差不多的。这就是为什么香港的新鸿基的租售比例是50%左右的原因。因为他们感觉到从累计增长讲，租金的累计增长的数字是很难用前几年的现金租金回报看的。我们中国过去是“大工地时代”。就是整个国家都在建设，在这个情况下，你不可能形成一个你看得准的价值上升的物业。为什么呢？比如这个写字楼很好，就可以马上建立无数个。只有在一个大都市基本定型，这个情况不会乱建设，整个的社区环境、人文环境根本已经定型的时候，这个楼的价值才可以真正体现。这个体现往往要通过长期的持有来体现。
如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8千元/平方米，现在是12、13万，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了其实有一个很大的风险。长期持有的话，可以涨15、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心我们物业会升值。
Q12：总经济师您怎么样看房地产市场，因为现在的通胀压力这么大，经济也是非常不清晰，中国经济大家觉得变得越来越不清晰了。不知道您是怎么样看这个市场的？
王正德：我是比较自由的人，这是我们公司给我发钱，又给我很自由，我很感谢这个公司。我讲话是不受制于公司。
首先我讲我们生活在一个忧虑的时代，忧虑的结果是大家赚不到大钱，你讲到通货膨胀，我非常认同这个观点，我觉得没有经济规律比通货膨胀更像一个规律。因为通货膨胀是一个永恒的主题，他使所有的人都“开心”，国家通过通货膨胀使得GDP增长了，企业因为通胀使盈利增长了，个人因为通货膨胀使得工资增长了，所以大家都“开心”。
但是为什么会有通货膨胀呢？因为人和社会本身是不创造财富的，这个是一定要搞清楚的。比如水会越来越多吗？纯净的水只会越来越少。土地会越来越多么？森林会越来越多吗？不会。这些才是真正的财富，钱不是财富。既然不是财富，钱就可以不断地去（被）投放。所以不是财富的东西可以无限的发的，无限的发就会有通货膨胀。我们这些人认为钱才是财富，而其它的不是财富，所以我们总是犯错误。但是通货膨胀时期，大家担心通货膨胀，但是大家又担心房价会下跌，这个我是不太懂。这只是你们对短期的因素干扰了，所以你会忧虑。如果你们考虑长期通货膨胀因素的话，这楼市怎么会跌呢？还有哪一个比房价更能抗拒通货膨胀的东西呢？我觉得没有。所以我想优质的物业，尤其是像招商地产这样的物业，就可以具有这一点优势。我们现在是在寻找物业居住的精品的地段和精品的产品，严格讲这些就是帮助别人抗击通货膨胀压力的。
如果通货膨胀马上结束的话，你也没有忧虑。如果通货膨胀持续涨的话，应该买房子。为什么说通货膨胀又是让大家害怕的呢？实际上，这个道理也很简单。因为我们每个人的聪明程度不一样，你们很多的投资者就比我们聪明很多。聪明才智的不同，这样使得每个人拿钱的速度不一样，有的人超过了通货膨胀。所以通货膨胀对他讲是无所谓的。但是有一些人不但没有赚到钱，反而亏了一点，就不行了。这样要等一等，就像房价一样。但是房价有没有泡沫？我不认为好的房价有泡沫，因为总有一次通货膨胀会赶上它。从历史上到今天，我还没有听说过哪个国家的好的物业有泡沫，没有过，你到伦敦到纽约，到世界任何国家，没有的。你就是东京的股票从38900点跌到了一万多点，真正的好的楼，它也是很高的，因为总有一次通货膨胀会慢慢赶上它。所以我认为房地产市场只有超前的问题，这和其它的产品不一样，其他的东西多了就是多了，放在那里烂掉了，最后完全没有了。但是好的房子是不会多的。这个对营运商来说，房价跌，房价的暂时起伏对我们来说不是一个重大的忧虑。因为长期通货膨胀是规律，那么房价跌也很好啊，因为房价跌，土地价格也会跌，而股票市场是看你的毛利的情况的，看你的盈利的，房价是水涨船高，我们的毛利不会有太大变化。如果你有这样的心态持有股票的话，也不应该忧虑。我们应该关心它长期的毛利水平。
出于对王总的尊重,希望不要有谩骂之声,不同意见可以表达.
插曲：林少斌：大家对80亿的融资很感兴趣，因为这个对股东来说也是一个大事情。我们请我们的总经济师正德讲一下。
王正德：刚才林总和财务总监都讲了，我讲话是比较自由和超脱的。我的风格是我不会说纯粹公司教我说什么我就说什么。或者是公司的利益是这样就必须这样说。我没有这样的顾虑，如果我是招商地产的股东，我一定会支持招商地产融资。为什么？就相当于平安保险前两天有一个地震。为什么呢？比如14块钱的净资产涨到140块钱。你要他按照140元的股价提供让股东满意的回报。它没有融资是做不到。
我们过去净资产的回报率，大概有12—15%。我觉得应当把这个钱真正交到这里，而不是到市场上炒来炒去。对一个上市公司来讲，他没有能力负担一个市场形成的泡沫。只有当它每股净资产能够相应提高，这才是真正为将来的业绩提供坚实的业绩基础。我不是对招商地产，我是对整个上市公司都是这样看的。
关于商业模式的问题，关于我们为什么要保留出租物业的问题，保留出租物业，实际上从上面的盈利讲，我们是拖低了回报。如果从历史看，如果我们建了楼当时就卖掉了，再用那个钱做滚动开发，和这个楼保留在现在卖掉，回报比的话，我们认为和过去20年是差不多的。这就是为什么香港的新鸿基的租售比例是50%左右的原因。因为他们感觉到从累计增长讲，租金的累计增长的数字是很难用前几年的现金租金回报看的。我们中国过去是“大工地时代”。就是整个国家都在建设，在这个情况下，你不可能形成一个你看得准的价值上升的物业。为什么呢？比如这个写字楼很好，就可以马上建立无数个。只有在一个大都市基本定型，这个情况不会乱建设，整个的社区环境、人文环境根本已经定型的时候，这个楼的价值才可以真正体现。这个体现往往要通过长期的持有来体现。
如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8千元/平方米，现在是12、13万，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了其实有一个很大的风险。长期持有的话，可以涨15、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心我们物业会升值。
Q12：总经济师您怎么样看房地产市场，因为现在的通胀压力这么大，经济也是非常不清晰，中国经济大家觉得变得越来越不清晰了。不知道您是怎么样看这个市场的？
王正德：我是比较自由的人，这是我们公司给我发钱，又给我很自由，我很感谢这个公司。我讲话是不受制于公司。
首先我讲我们生活在一个忧虑的时代，忧虑的结果是大家赚不到大钱，你讲到通货膨胀，我非常认同这个观点，我觉得没有经济规律比通货膨胀更像一个规律。因为通货膨胀是一个永恒的主题，他使所有的人都“开心”，国家通过通货膨胀使得GDP增长了，企业因为通胀使盈利增长了，个人因为通货膨胀使得工资增长了，所以大家都“开心”。
但是为什么会有通货膨胀呢？因为人和社会本身是不创造财富的，这个是一定要搞清楚的。比如水会越来越多吗？纯净的水只会越来越少。土地会越来越多么？森林会越来越多吗？不会。这些才是真正的财富，钱不是财富。既然不是财富，钱就可以不断地去（被）投放。所以不是财富的东西可以无限的发的，无限的发就会有通货膨胀。我们这些人认为钱才是财富，而其它的不是财富，所以我们总是犯错误。但是通货膨胀时期，大家担心通货膨胀，但是大家又担心房价会下跌，这个我是不太懂。这只是你们对短期的因素干扰了，所以你会忧虑。如果你们考虑长期通货膨胀因素的话，这楼市怎么会跌呢？还有哪一个比房价更能抗拒通货膨胀的东西呢？我觉得没有。所以我想优质的物业，尤其是像招商地产这样的物业，就可以具有这一点优势。我们现在是在寻找物业居住的精品的地段和精品的产品，严格讲这些就是帮助别人抗击通货膨胀压力的。
如果通货膨胀马上结束的话，你也没有忧虑。如果通货膨胀持续涨的话，应该买房子。为什么说通货膨胀又是让大家害怕的呢？实际上，这个道理也很简单。因为我们每个人的聪明程度不一样，你们很多的投资者就比我们聪明很多。聪明才智的不同，这样使得每个人拿钱的速度不一样，有的人超过了通货膨胀。所以通货膨胀对他讲是无所谓的。但是有一些人不但没有赚到钱，反而亏了一点，就不行了。这样要等一等，就像房价一样。但是房价有没有泡沫？我不认为好的房价有泡沫，因为总有一次通货膨胀会赶上它。从历史上到今天，我还没有听说过哪个国家的好的物业有泡沫，没有过，你到伦敦到纽约，到世界任何国家，没有的。你就是东京的股票从38900点跌到了一万多点，真正的好的楼，它也是很高的，因为总有一次通货膨胀会慢慢赶上它。所以我认为房地产市场只有超前的问题，这和其它的产品不一样，其他的东西多了就是多了，放在那里烂掉了，最后完全没有了。但是好的房子是不会多的。这个对营运商来说，房价跌，房价的暂时起伏对我们来说不是一个重大的忧虑。因为长期通货膨胀是规律，那么房价跌也很好啊，因为房价跌，土地价格也会跌，而股票市场是看你的毛利的情况的，看你的盈利的，房价是水涨船高，我们的毛利不会有太大变化。如果你有这样的心态持有股票的话，也不应该忧虑。我们应该关心它长期的毛利水平。