房价究竟是涨还是跌？（主）
本版撰文 本报记者 黄志军
本版摄影 本报记者 潘 慧
近段以来，东莞楼市风起云涌。东莞楼价在2月29日突然大降：位于莞城的万科运河东1号率先上演了“跳水”秀——该盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折“跳水”，最低价4182多元/平方米。随后，光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起的“特价房”或新组团。
“房价”无疑仍是2008年最滚烫的词汇之一，人人都在试图预测，人人却又遮遮掩掩，生怕出错。什么是2008年影响房价最主要的因素？又是谁在当空舞动各种令旗指挥着房价的战局？是理性盖过感性、现实让位预期，还是感性突破理性、未来透支现在？每个当事者或许都怀揣着这些问题的不同排列组合，把玩着房价魔方，自问着“到底有没有雪崩”？房价究竟是涨还是跌？
市长两次驳斥楼市“雪崩”
在北京参加两会的东莞市市长李毓全连日来两次谈及东莞的楼市话题。他先是认为东莞跟其他城市一样，2007年的房价上涨有些过快，现在回调一些也是正常的，但不会雪崩；第二次谈到房价时，他则表示，房价是否全面下降目前难确定，东莞将采取各种积极、有力的措施，促进房地产市场健康、理性地发展。
这似乎可以看作是东莞政界正面回应有关东莞楼市方面的争议，其表达的“正常”、“健康”、“理性”等意思一方面表明了他自己的判断，另外一方面也表明了政府对于东莞房地产市场发展的态度。
这对东莞房地产市场和众多的房地产企业来说，无异于是在鼓劲和打气。从另外一个层面来说，似乎又是东莞在对外界“辟谣”——尽管3月初东莞有楼盘价格跌幅大，东莞的楼市没有雪崩，也不会雪崩！理由很简单，2007年房价涨得太不正常了，现在房价降一点是正常的。
房价正步入调整期
仔细研究一下有关东莞房价变化趋势，无非是某些新开楼盘的价格有所下降。
2007年上半年东莞房地产业的深圳客投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后，打击了过度投机，确实缓解了部分需求压力，这是导致东莞房市降温的原因之一。
由于市场的外来投资者较多，受此轮楼市调控的影响，投资信心下降，预计今年上半年市场房价将有一个调整期，走势将平稳，成交有望回暖。
而二手房的市场跟新房又有较大差别，业主的放盘价较随自己的意愿，市场好的时候放高价，市场冷淡时有的投资客低价抛盘，自住客则惜售，所以二手房市场价格波动较大。今年银行贷款发放从严，这将是更有效的调控，整个市场成交量下降，东莞房价进入调整期。
楼市刚性需求仍强劲
记者接触的多位开发商都对东莞城市化所产生的刚性需求深信不疑，基于东莞经济成长的信心和城市化居住需求的信心，开发商们深信，东莞房地产市场的供求关系并不会随着宏观调控而改变。
在连日采访，中信华南集团东莞公司副总经理杨懿、深圳富通集团东莞公司副总经理万维群、高田地产副总经理翁其怡等都坚称，东莞楼市不会雪崩，目前也看不出什么雪崩的迹象，所以，在看待这些促销活动的时候不要耸人听闻，故意制造楼市的“恐怖气氛”。
据东莞中原市场研究部监测数据显示，2008年2月，共21个楼盘项目新增供应，与1月基本持平，同比2007年2月的68个新盘供应下跌69.12%；2008年2月总供应面积为20.97万㎡，环比2008年1月大幅下降69.28%，同比下降23.31%。可以看出，一方面是由于春节前后是传统的楼市销售淡季，再加上楼市回调，买方观望、卖方热情骤减，推盘速度放缓、推货量也开始缩减。其中，住宅供应量为20.13万㎡，共1929套；住宅供应按面积环比下降64.65%，同比下降2.72%，按套数计算环比下降69.16%，同比上升35.37%。供需之间仍然有巨大的缺口。
2004年以来以压缩固定资产投资为主题的宏观调控并没有有效遏制房价上涨，主要原因还是在于压缩“地根”对总供给的影响。而与此同时，总需求的总量很难被压制下去。预计东莞房价在3—4月“触底”后达到理性回归平衡点，房价将在5月后平稳小幅上升。
各界热议“楼市雪崩”
对于关心东莞房价的人来说，任何一句对于房价的评价都会激起其强烈反应；而对于每一位关心所居住城市和个人发展的公众而言，政府对房地产行业的所作所为无疑是最关键的也是最让人注目的。近日，有关东莞楼市“雪崩”的报道引起业界轰动，由此也引发了一场关于房价的大讨论。
“预计2008年房价稳中有升，不会大涨，也不会大跌。”东莞10余位受访者的措词谨慎令记者多少有些讶异。
东莞中原市场研究部经理 车德锐
3月底是入市良机
东莞这次楼市的价格回归其实是利润回归；开发商再怎么降价还是会保留最基本的利润空间，只是利润空间随着市场形势变化大大缩水。此外特别需要强调，东莞楼市远未到“崩盘”，比如万科和光大他们搞促销，其实是为平衡现金流的需求，加快出货之后回笼资金投入在东莞其他新项目的开发建设之中去，这也可以看出房企对东莞房地产市场的大势仍然保持积极态度。
3月底肯定是个入市良机。尤其对于自住客而言，当那批2002年、2003年取得的土地陆续开发完毕，而去年高峰期时拿下的土地不断上市，楼价自然还会回升。对于投资客而言，不鼓励短时间套现，长线投资目前来看也是抄底时机。
东莞市农业银行房贷部 谢女士
现在买房“很傻很天真”
房价跌的可能性很小，理由包括庞大的自住需求、旺盛的购买力、经济的不断发展、土地稀缺等等，造成楼市暴跌也不是政府的政策目的。
只要有点经济学常识的人都明白，在没有天灾、人祸、经济衰退的前提下，城市土地价值、房价都会向上运行。为此，专家指出，买房买在最低点是一个难以实现的理想状态，对于自住型购房者来说，继续观望同时，也会冒房价恢复上涨的风险因此。从宏观看，中国经济还会健康稳步的发展，人民币升值的速度加快，那么房价也绝对没有长期低靡的可能。
作为购房者，其实不可不必管王石每天在说什么，只要认定一点：楼市阶段性调整后走向将明朗，房价稳步上涨也是大势所趋。所以，在调整中出现的大幅度降价优惠，对于自住型购房者来说，无疑是个良机，如果不抓住，真的就是“很傻很天真”了。
“楼市雪崩”说也是一种“制造”
广东光大地产公司策划广告部总监 乔启军
东莞楼市这下可以和她的“制造业”一样全国闻名了！
在有些媒体的“真实”报道下，“东莞楼市雪崩”，“一夜回到两年前”之类的词句不绝于耳，似乎东莞楼市从此没得做了。这也真能算得上是一种“制造”！有意思的是，一直为外界看好的东莞房地产市场，因为个别楼盘的打折促销，被描述成“楼市雪崩”了。东莞楼市有“雪”吗？怎么就“崩”了？东莞楼价真的高得离谱吗？显然不是。
“楼市雪崩”，就是因房价过高而产生的置业风险，在一个时间段内集中表现出来，如同“雪崩”的危害，是“致命”的。但曾几何时东莞房价一直是个相对平稳的市场，从1998年以来一直就是，也就是在2006年底之后，房价才在投资潮的“鼓动”下攀升，但同时还有一点不能忽略，那就是东莞作为城市的价值在提升，并体现在房价上了。即便如此，与广州、深圳等相邻城市相比，东莞房价哪里会高？离安全线还远着呢，怎么就得出个“雪崩”之说？
本人一直对东莞楼市刚性需求持乐观态度，基于三点：一是城市升级的东莞吸引力的拉动；二是产业升级带来消费结构的改变；三是大珠三角城市群的形成置业“城际”模糊化等。近段时间一些楼盘热销是可以作为佐证的，东莞大把人等着买房呢，这也可能就是一个“繁荣房市”的发端，为什么就一定要用“雪崩”来描述？
东莞是个适合居住和置业的城市，东莞楼市是可以被看好的。不要以个案的“降价”就“制造”出大势已去的“雪崩”论调，那样只能会掩盖真相并略显肤浅。正视东莞楼市现状，以理性的眼光去审视，才可以说出“负责任“的话来，这一点对消费者很重要，对东莞楼市更重要，毕竟和很多一线城市相比，东莞楼市还在路上。希望制造业名城的东莞还是少点像“雪崩说”之类的“制造”。
□新闻回放
“楼市雪崩”说由来
东莞楼价在今年2月的最后一天突然大降：万科旗下的城区主力楼盘万科运河东1号率先上演了“跳水”秀———该楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折“跳水”，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。此价格与去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元/平方米(含每平方米800元装修)相比，降幅达20%。随后，光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起、均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。由此引来所谓“楼市雪崩”说。
更多精彩请点击
http://blog.sina.com.cn/canghai515
联系方式QQ:121759585 邮箱:[email protected]
自主创新是策划之根本
资源整合是策划之生命
核心价值是策划之灵魂
利润至上是策划之目标
品牌追求是策划之方向
______________________________________________
乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海
机遇 + 方法 + 努力 + 心态 + 激情 = 成功！
——携手共赢，共创辉煌——