楼市观察

    “横看成岭侧成峰，远近高低各不同”。从不同角度对同一对象进行解剖，得出的结论也截然不同。
     以最近炒得沸沸扬扬的万科运河东1号和光大景湖湾畔降价促销事件为例，经过媒体渲染后，很多开发商坐立不安，纷纷召开紧急会议，商讨对策，个别别有用心者甚至网上发帖攻击万科和光大带头降价行为。
     笔者通过万科运河东1号和光大景湖湾畔降价促销发现了令人兴奋不已的东西，这对于那些如同惊弓之鸟的开发商来说，无疑是一大利好消息。很多人只注意到了这两个楼盘降价幅度，却没有注意到降价之后的表现。
     万科运河东1号推出的特价单位当天基本售罄，景湖湾畔特价单位也取得了非常好的销售成绩。如何解读？
     用东莞万科助理总经理王永飚的话来说，“市场需求一直存在，关键是房价是否合理，性价比是否高”。笔者对王永飚的观点深表赞同，东莞一直不缺乏需求，而且这种需求非常具有刚性，如果房价合理，目前东莞的供给量远远无法满足需求。万科运河东1号和景湖湾畔特价房被抢购就是最好的证明。
笔者认为，只要开发商抛弃暴利心态，心态平和，赚取合理利润，那么东莞房地产市场还是大有可为的，开发商的日子还是可以过得很滋润的。其实，早在万科运河东1号和景湖湾畔推特价房之前，东莞已经有部分开发商先行一步，自觉调整房价回归理性了。金色华庭早在年前就调整房价，回归理性，销售随之取得了不错的成绩。
    上周六，丰泰城也对过高的房价进行了调整，降价幅度高达1800元每平方米，最低价4000元每平方米，均价也就4500元每平方米，可谓一步到位回归理性。
丰泰城房价回归理性后，销售随之有很大起色。木易上周五前往丰泰城采访，发现虽然是正常工作日，前来看楼的客户络绎不绝，与调整之前门可罗雀的冷清相比可谓天壤之别。
     事实说明，即使万科光大不调整房价，其它开发商也会自己进行调整，只是万科和光大调整房价后，会加速其它开发商调整房价的进度，让原来一些尚在观望的开发商提早下定决心。毕竟万科光大在东莞楼市具有举足轻重的地位，其一举一动都对东莞楼市产生深远影响。
每个开发商都有价格底线，因此，虽然万科和光大对房价进行了大幅度调整，不少开发商会跟进，但是依然有部分开发商不会跟进，因为土地成本摆在那里，开发商不可能赔钱卖房。
     不可否认的是，受此次万科运河东1号和景湖湾畔冲击最大的莫过于早期高价拿地的开发商，他们面临着降价可能赔钱，不降价销售乏力的困境。
     但是，如果仔细分析会发现，目前东莞市场上在售的楼盘的地价成本较高的非常少，所占比重不大。因此，被万科和光大逼上“绝路”的开发商其实并不多。受此次万科运河东1号和景湖湾畔降价影响最大的莫过于同处于运河片区的田禾塞纳河畔了，田禾塞纳河畔目前均价6300元每平方米，最低价格5600元每平方米，这个价格已经在去年开盘价基础上进行了较大幅度的下调，受运河东1号和景湖湾畔降价影响，塞纳河畔何去何从备受关注。
    东莞田禾营销总监商骏俊透露，塞纳河畔不会降价，因为成本决定降价空间有限，再降价就无利可图了，田禾也没有必要为了回笼资金降价销售，田禾资金充裕，除了塞纳河畔，田禾在城区另外一个项目也即将动工，而且还在继续寻找土地。
    至于塞纳河畔何时举行大规模推广活动，商骏俊表示要等到今年五六月份，那时万科运河东1号也基本消化差不多了，塞纳河畔不会和万科运河东1号进行直接竞争。
    距离万科运河东1号和景湖湾畔近在咫尺的田禾塞纳河畔都不怕，你还怕什么？
    接下来，东莞还会有不少开发商下调房价，因为不少楼盘土地成本非常低，还是有很大降价空间。但是，这只是正常回归，东莞楼市不会轻易崩盘，开发商完全没有必要恐慌。

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