12月17日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。笔者仔细看了一下全文及相关专家解读，发现政府的良苦用心，不知不觉间已经办了坏事。
“会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭解读称：“这一说法是事实，但并不代表接下去还会持续回升，这种短暂的成交量回升不值得在会议公报中特意自夸一番，要知道，现在市场形势很严峻，必须加大救市力度。”
杨部长前面的观点笔者是赞成的，就是目前的市场成交确实有些许回暖，但回暖的迹象未必会持续发展。目前在市场上买房的有两种情况，一是部分开发商及部分小业主确实降低了出售的价位，达到了部分刚性需求者（尤其是结婚族）的心理承受价位，因而出手入市；二是大部分手上有闲钱的富人，资金找不到正确的出路，于是找了一个保险的投资渠道，进入了房市。而绝大部分的潜在购房者依然在观望，没有出手的意思，所以短时间的交易回升何足道哉？交易回暖还有很长的路要走。
杨部长后面的观点笔者就不敢赞同了，现在的房地产市场确实很严峻，但并不能把严峻的房地产市场拯救责任强加给政府，市场有自身调节的作用力，行业也需要有自身的调节力，如果开发商不能在这场市场及行业的调节过程中生存下来，那他注定要在市场的动荡中覆灭的，政府能拯救你一次，难道能拯救你一辈子？
第一条措施：“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”
杨部长解读称：“这条已不是新闻，前些时“9000亿安居工程投资计划”中已提及，我们有专门的研究报告，经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满，正变新建为收购或货币化补贴。”
笔者恰恰认为，政府重申这条措施，正是代表中央政府解决低收入家庭住房困难的决心，而要解决低收入家庭住房困难问题，就必须得解决廉租房的数量及商品房的价格问题。按照市场经济发展的规律，要想变动商品的价格，必须变动商品的供应及需求比例。只有市场上开发及流通的房屋大于买房的需求时，房屋的价格才会回落，低收入家庭才能买得起房。当然解决低收入家庭住房困难还有一个办法，就是大幅增加低收入者的收入，使得低收入者的收入涨幅赶得上房价涨幅，降低房屋价格与大幅度提高几亿低收入者的收入，孰难孰易，相信不用说大家都能看得明白。
政府重申这一措施，也是警告部分捂盘捂价的开发商及部分二手房炒家，在今后的3年内，房屋供应量会大幅增加，价格自然就会回落，因而在适当的利润策略下，应当对自己的经营及投资策略进行适当的调整，否则依然会有一部分人在明媚的曙光中黯淡凋谢。
至于杨部长所担忧的“经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满。”现象，到是不必杞人忧天了，只要中央政府的出发点是好的，市场策略是对的，就不用担心地方政府的执行力度了，与中央政府决策对着干的后果，大家看看上海地方政府前几年的政局变化就知道了。
第二条措施：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”
杨部长解读称：“贷款优惠政策没有任何新意，根本反映不出放松二套房政策的意思，这点不能不让业界大失所望。降低交易税收政策值得称许，但力度不够大，认为现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。”
笔者认为，贷款优惠政策拉动不了需求，观望者不入楼市，不是付不起买房的首付款，而是认为房价太高，以及对今后的收入稳定性及增长性没有信心；税费的减免政策同样拉动不了需求，交易税费只是房屋价格的5%—10%，就算是免征也达不到观望者期望的30%左右的价格降幅。关于这一点的事实证明，大家看看前段时间上海市 “14条” 出台后的市场反映就明白了。
贷款优惠政策及税费的减免政策只会加大楼市的观望局面，在房地产价格市场疯狂上涨的时候，是一手房市场引导二手房市场，新开的楼盘价格上涨，他周边的二手房以及同类的二手房也相应的水涨船高；而当房地产价格市场理性回落的时候，一定是二手房市场引导一手房市场，只有二手房市场的交易价格回落了，一手房价格才有可能回落，不然精明的投资客会快速出手，低价买进一手房然后在二手房市场上高价卖出，因为一手房房源量毕竟有限，而且自住者的出手的速度肯定也比不上投资客。而这样的政策出台，会让二手房小业主欢歌艳舞，政府在救市了，买房贷款放松了，交易税费优惠了，开发商价格也坚挺了，我为什么要降价出手？
二手房不降价，开发商也不会降到哪里去，就算部分开发商降了价，最终买到降价房的，绝大部分不是自住需求，而是投资需求。
第三条措施：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”
杨部长解读称：“这条有点新意，以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了，目前商业银行对房地产开发贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促他们行动，这中间的弹性可就大了，效果也难以很好的控制。政府也在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，稳市场，而非开发商。”
这一条措施部分开发商也许认为，中央政府已经加大对开发企业的信贷融资支持，表明开发商的春天来了，但笔者认为，这一举措透露的信息是，房地产行业依然健康存在，中央政府也乐意扶持“有实力有信誉的房地产开发企业”，但“无实力无信誉的房地产开发企业”，在这场房地产行业的寒冬中势必会消亡，会被兼并，会被重组。优胜劣汰，符合生存自然法则。
总体来说，与其以贷款优惠及税费优惠“引导”消费者入市，还不如去鼓励消费者对中国经济及今后的收入增长的信心；与其相信开发商降价，还不如加大廉租房的开发建设力度及数量，增大房地产市场上的供应量；与其降低税费让二手房小业主涨价及捂盘，还不如增加二手房交易税费（如2010年之后出售的二手房，无论年限、面积及价格，均需缴纳总房价5%的营业税及差价的20%的个人所得税）及降低住房租金回报（政府大力发展廉租房从而降低市场租金价格）迫使其降低利润放盘；与其让富人投资在关乎国计民生的住房行业，还不如为其开拓其他不影响国计民生的投资渠道（如股市、期货等）。
