“保利地产（楼盘）存货成本仅1714元”置疑！

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2008年11月3日,《.理.财.周.报》刊文，保利地产的楼盘成本仅1714元，该文说，“中投证券的李少明向记者透露，根据她的测试，保利地产截至9月末的存货成本是1714元/平米”。因为房地产企业的最主要存货就是各个已经建成但没有售出的楼盘、正在建设的楼盘即在建工程等，其它低值易耗品等存货几乎可以忽略不计。

作为中国的国有地产巨头，即使再有各地政府的优惠政策，甚至政府不要钱将地皮白送给保利地产开发房地产。这几年的成本也绝对不止1714元/平米。除非是10年前保利地产储备的土地资源。这不可能！

因为作为这个行业里的CR10之一，各家的毛利率是相差无几的。如果有一家偏离行业均值20％以上，那么这架公司就绝对是个另类，作为正常人来看就是不务正业的。对比中国各大地产商这两年的主业成本，如2007年3月在深圳宝安区龙华片区分别以4.02亿和4.58亿天价拿下两块地皮的金地集团（600383.SH），由于是双限竞标，除去无偿建房和其他成本，实际两块地的楼面地价分别高达8000元/平方米和7800元/平方米。曾经在1992年拒绝建设“北海新城”的万科，近两年没有能够抵制住诱惑，其土地成本也同样居高不下。对此，王石不止一次的对2007年高价拿地表示过悔意，其中就包括2008年大幅度计提减值准备的天津地块。所以，2008年中国整个房地产行业毛利率一直处于一个下降通道中,之前高价的土地成本和当前下降的楼市价格（就是房地产公司的存货）是造成目前毛利率下降的最主要因素。

由此可见，“保利地产的楼盘（存货）成本仅1714元”肯定是以谬传谬。对比其同行，估计其楼盘（存货）成本为7714元还所得过去。

当然，如果“保利地产的楼盘（存货）成本仅1714元”是事实，那么对于中国房地产市场的供给方来说，保利地产将占据绝对的优势，将会是未来中国房地产行业的整合者！因为即使北京、上海的房市平均价格降到3000元/平方米，保利地产的毛利率依然不菲。而在此价格下，其它大地产商早就寿终正寝了。所以，如“保利地产的楼盘（存货）成本仅1714元”属实，则再过两三年，保利地产将成为中国地产业的“老大”！

此外，从2008中国房地产行业CR10的会计报表来看，2009年中国房地产业非常艰难。目前的降息和地方政府的“救世”都无法撼动“此山”。因为中国房地产行业已经严重的供大于求。尤其在价格下降的通道中，“首付两成”投资房产的结果与期货交易没有差别，结果就是当房价下降20％子时，其投资亏损就是100％。

从2008年前三季度会计报表来看，目前，中国房地产业大腕的“供大于求”数据如下：2008年前三季度，从存货规模看,万科存货占总资产的比重为71.93%，表明其房子建得太多，卖得太少！保利地产第三季度的净利润同比下降18％，环比下降69.2％，但存货也在上升，保利地产第三季度末存货约417.5亿元，比上半年末增长了48.66％；在广深两地也正大幅降价的金地（600383.SH），存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%。二线房企的存货上升则更为惊人。例如中粮地产（000031.SZ）在第三季度例如同比下滑98.14%，只剩净利润12.84万元的情况下，它的存货比期初增长了249％，超过45亿元。

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