透过07年颠覆性词汇看08年房地产走势:回归理性

2008年01月15日09:06 《中国名牌》 陈喆 
 
 
　　从1998年到2007年，中国的房地产市场经历了长达十年的飞速发展，繁荣了经济的同时也造就了无数的富豪。作为国民经济的支柱产业，房地产做出了莫大的贡献。

　　2007年，房地产市场骤然出现了井喷之势，高达每平米上万元甚至几万元人民币的楼盘在各地涌现，"地王"也成为了2007年地产圈的流行词汇。房价高企，国内投资渠道的缺乏让资金大量流入房地产市场，再加上国际"热钱"的涌入，房市和股市神话一样，成为了高额回报的投资行业。

　　2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注，年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，近日央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。虽然国家在2007年对房地产市场的调控曾被人调侃为"空调"，但年底调控力度的骤然加强引起了人们对2008年"调空"房地产市场的担忧；融资渠道的单一和银根紧缩让高负债率的房地产企业从2007年的"地王"转而面临2008年的"死亡"威胁；为了生存和发展，有越来越多的房地产企业加入了二三线城市的争夺……

　　面对十年来首次从紧的货币政策和奥运经济的拉动，中国房地产企业将何去何从？国家政策、地方政府的发展冲动和开发商的逐利本能将会进行怎样的博弈？种种迹象表明，2008年的中国房地产市场，注定会与以往不同。

　　多方利益博弈：调控→空调→调空？

　　2007年，针对国内房地产市场的无序竞争和房价的飞速上涨，国家宏观调控重拳迭出：

　　1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税；

　　3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，打响了全年六次加息的第一枪；

　　6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。四个月后，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，进一步限制外资进入二级市场；

　　9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定……

　　以12月初的中央经济工作会议为界，国家有关部门在金融、土地、税收、住房保障等各个方面祭出了宏观调控的组合拳。中央调控的态度和决心毋庸置疑，但调控效果如何呢？

　　作为国家调控重点的房价，似乎充满韧性，在2007年一波波的调控风暴中逆势而行，和中国股市的火爆并肩前进。

　　国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二；今年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。

　　于是，有人把2007年的房地产调控称之为"空调"。

　　分析人士指出，中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上，则根本无法缓解目前供不应求的现状。只有尊重经济的基本供求规律，加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例，加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。

　　在保障性住房体系建设方面，国家不可谓不重视。2007年3月5日召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这一《意见》被业界称为"24号文"，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。2007年11月，《廉租住房保障资金管理办法》，《廉租住房保障办法》，《经济适用住房管理办法》等具体操作办法陆续出台。

　　我们在为中央的调控努力击节叫好的同时，也在关注着政策的落实。在北京，一些本来为解决中低收入家庭住房问题的经济适用房却成为了个别富人的赚钱工具，伪造一份假的低收入证明，购买经济适用房之后赚取差价，已经成为部分炒房者"公开的秘密"。笔者租住的经济适用房小区亦是如此，全部售罄的房子却入住率很低，笔者经常在上下班高峰时独享一部电梯，即便是小区内的居民，也有开着宝马、奥迪、奔驰等豪华车的"中低收入"人员出入。

　　在很多地方，土地收益占财政收入的比例高达40%，直接导致了个别地方政府为了财政收入而和开发商联手违规操作的现象，广东地产巨头碧桂园就曾因在张家界当地政府的"协助"下涉嫌 "零地价"拿地遭到有关部门调查。

　　具体到房地产金融政策上，提高第二套首付对实力雄厚的炒房团几乎造不成什么影响，即便资金不充裕，也会通过"加按揭"的方式来实现资金剥离以投资下一套住房；一些开发商为了自身利益甚至和商业银行"合作"实施"假按揭"，把生产建设贷款转为住房消费贷款来解决资金来源。以致于央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上郑重提出，要坚决打击假按揭、转按揭和加按揭等钻政策空子的行为。

　　2007年12月初，中央经济工作会议的召开无疑是标志性的事件，2008年从紧的货币政策发出了强烈的调控信号；

　　12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，这更是被定义为2007年房地产调控的转折。

　　连续的调控组合拳终于令深圳、上海、广州等城市房价有所回落，交易量大幅下挫，房地产股的下跌、土地拍卖的流拍、"捂盘""捂地"等现象退潮都让人们看到了2008年房地产市场回归理性的希望。

　　可以预见的是，2008年，存款准备金率的提高和按季度有节奏的控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动，炒房团为了规避风险从市场退出，保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到缓解。

　　银根紧缩、地根紧缩、《补充通知》等政策引起的房价松动让人们看到了暂时的调控成效，但也有分析人士提出了对"调空"的担忧：即大批房地产企业由于资金链的断裂不得不从市场退出；房产交易量的萎缩也会让很多以"炒房"为主要收益的房地产经纪公司难以为继，一夜之间崩盘的深圳中天置业就是一例；银行呆坏账的大量出现必然会引起银行利益的受损。

　　因此，2008年的中央调控政策必须要找到一个均衡各方利益的平衡点。面临奥运经济的拉动，既要防止经济过热，又要避免调控力度过大造成房地产业的崩盘，毕竟房地产作为国民经济的支柱产业，牵一发而动全身。

　　面粉贵过面包：地王门→生死门？

　　不求最好，只求最贵？土地作为一种价格高昂的特殊商品，在2007年受到了房地产企业的热烈追捧，天价"地王"也在各地不断涌现。

　　2007年7月12日，广东省东莞市土地交易中心，万科以26.8亿拿下东莞塘厦大坪地块，成为广东"新地王"；

　　7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为"中国地王"，仅仅这一块地王地，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备；

　　11月8日，上海青浦区一块14.4公顷的地块，被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元一举拍得，以高出底价11.42亿元的高价成为上海郊区"地王"……

　　2007年，全国各地的房地产开发商们通过大肆圈地，卷入一场以土地价格大涨为赌注的豪赌。

　　针对开发商囤地和"地王"频出的状况，全国大小媒体对开发商们进行了大规模的讨伐，一致认为房企的囤地不建所造成的供应量减少是房价高企的重要原因，各地"地王"的不断涌现进一步推动了地价的上涨，形成了地价推高房价，房价又带动地价的恶性循环；

　　9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。这一釜底抽薪的政策让以往开发商以小博大、囤地不建的行为遭到沉重打击。

　　万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在接受CCTV《经济半小时》采访时表示，万科在2008年以后决不做"地王"，与其说是王石支持国家的调控政策，更不如说是明哲保身之举。

　　有评论指出，在媒体和国家政策的双重压力下，房地产企业已经集体遭遇"地王门"。

　　事实上，开发商之所以甘冒巨大的风险高价拿地，一方面是出于对国家经济持续高速发展的判断，基于对未来地价上涨的良好预期，房企可以通过土地转让和延时开发获取最大的收益，而且可以将成本转嫁给市场来抵消高地价的风险；

　　另一方面，在面临行业洗牌的特殊时刻，将有大量地产企业被淘汰，万通地产董事局主席冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)就认为未来几年仅有3~5%的房企可以存活。所以未来的房地产市场更是大象跳舞的市场，而在激烈竞争中脱颖而出的唯一办法就是自己成为"大象"，作为房地产企业赖以生存的土地资源，必然会成为大家争夺的焦点。

　　问题在于，房地产企业是否有能力承担囤积大量土地的成本，商业银行是否甘愿冒着巨大的风险为房企提供资金支持。随着39号令的出台，非上市房企购置土地的自筹资金比在不断下降，大部分来自银行贷款。由焦点房地产网委托，北京师范大学金融中心完成的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》报告显示，银行每发放4元涉及房地产的贷款，就有1元被直接或者间接沉淀在土地上。一旦房地产市场出现波动，房企囤地的机会成本大增，商业银行的风险系数也会大大提高。

　　有关调查显示，中国地产企业的平均负债率高达70%以上，远远高于欧美国家30%左右的比例，如果不能妥善解决融资问题，囤地不建的高昂成本和银行紧缩的银根将会给绝大多数地产企业陷入资金匮乏的困境。风光无限的"地王"就会变成"债王"甚至直接"死亡"。

　　因此一些未雨绸缪的房地产企业开始考虑各种办法来拓宽融资的途径，比如说上市。2007年股市中房地产板块曾经表现强劲，碧桂园、远洋地产、soho中国、奥园地产先后登陆香港联交所；华远地产经历了一年多的艰苦谈判，借壳SST幸福获证监会"有条件通过"； 鑫苑（中国）置业有限公司更是以黑马姿态突然杀出，在纽约证券交易所挂牌，成功募资3亿美元。

　　在远洋地产上市发布会上，远洋地产总裁李明(李明博客,李明新闻,李明说吧)曾经表示，远洋地产能引来高盛及摩根士丹利作为上市保荐人和恒基兆业地产公司主席李兆基等投资者的追捧，主要是投资方看重了远洋地产是中国+房地产+ 国企几大利好标签的结合体，这也从侧面反映了国际资本对中国房地产市场的看好。

　　但随着中央调控信号的发出，中国房地产金融市场的形势早已不是一片大好，统计显示，92只地产股在2007年12月中旬五个交易日内A股市值下降了1477.73亿元，市值降幅达13.39％，曾经风光无限的地产股不再坚挺。

　　2007年11月15日，碧桂园控股有限公司发布公告，称"由于金融市场情况不稳定"，原定的优先票据发行计划将被推迟，该公司发行美元债券的计划就此搁浅。虽然不排除美国次级债对国际金融环境的负面影响，但也从侧面反映了国际投资者对中国房地产市场发出的警戒。

　　分析人士指出，随着中央调控力度的加强，2008年房地产行业将会陷入"寒冬"。在融资问题上，中国房地产企业可能会在2008年遭遇"生死门"。

　　面对房地产企业明年可能会遇到的融资困境，国家有关部门鼓励地产企业通过拓宽融资渠道来解决资金问题。中国人民银行副行长吴晓灵在2007年"中国房地产金融论坛"上明确提出，要尽快拓展房地产企业融资渠道，提高房地产企业自有资金比重，以解决现有房地产融资体系发展不平衡问题。并且鼓励房地产企业发行项目债券来解决暂时的资金困难。

　　已经有部分地产企业走到了前列，在2007年年初内地金融机构获准赴港发行人民币债券不久，内地上市地产公司合生创展即通过瑞信在港发行可换股的人民币债券，开创了内地上市公司在港发行债券的先河；恒大地产、碧桂园地产等上市公司也步合生创展后尘，开始了发行国际债券的试水。

　　中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄认为，我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化，形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。

　　美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞(孙飞博客,孙飞新闻,孙飞说吧)博士同时认为，必须加快房地产直接融资市场的建设，积极推进资本化、国际化。信托、REITs、银行，再加上资本市场，应成为房地产组合融资模式的主流。

　　2008年，货币从紧的政策让2007年风光无限的房地产企业骤然遭遇"断奶"之虞，如何迈过"生死门"，解决明年的融资困境，是中国房地产企业必须解决的现实问题。

　　战术配合战略：一线城市→二、三线城市

　　北京、上海、深圳、广州等经济高速发展的一线城市，一直以来是房地产企业的必争之地。全国排名前20位的房地产企业几乎都在一线城市已经或者即将进行多个项目的开发，旺盛的需求、不断上涨的房价是房企们看好一线城市的动力。

　　但随着宏观调控力度的加强，土地、信贷双双收紧，一线城市的房地产市场首当其冲的受到了强烈的冲击，房地产企业把重心放在一线城市的竞争并非明智之举。

　　其实在2007年，早已有房地产企业看到了二三线城市巨大的开发潜力，把二三线城市的布局当作企业未来的发展战略重心。

　　曾有人调侃：2007年的获得高速发展的房地产企业，不是选择上市就是选择了进军二三线城市。在2008年，经济发展潜力巨大、土地成本低廉、需求相对稳定、市场回报率高的二三线城市同样是房企需要紧紧抓住的最后机会。

　　虽然二三线城市不是中国经济高速发展的代表，也不会在各项城市排行榜中位居前列，但随着全国经济的均衡布局，以珠三角、长三角和环渤海经济圈为代表的二三线城市集群获得了难得的发展机遇，在新一轮的经济增长过程中，起推动器作用的不再是一线城市，而是那些二线城市，目前一大批二线城市的经济增长率已经跃居全国前列。房地产企业显然不能错过大好时机，一线城市土地的稀缺和政策风险更是让进军二三线城市成为现实选择，因为这不仅是为了生存的需要，更是为了企业长远发展的战略考虑。

　　因此，房企进军二三线城市是一种必然的趋势。专家认为，核心城市在城市化进程中首先受益，但此后，随着财富流动和制度建设，二三线城市的市场也开始成熟起来。首先是伴随二三线城市经济发展，居民财富有了积累，这就代表着房产购买力已经存在；其次是改变城市面貌已经成为城市管理者的压力和政绩考核的标准，这一切，都为房地产企业进军二三线城市创造了条件。

　　从市场回报率来看，现在一线城市只有7％至8％，而二线城市可达到30％左右，与一线城市刚发展起来的水平相当。土地开发成本的低廉和地方政府对招商引资的政策优惠更是对房地产企业形成难以抗拒的诱惑。

　　现实情况也的确如此。整个2007年，房地产大鳄们都挥舞着资本大棒，进行大规模"圈地"运动。

　　作为国内较早开展品牌输出和连锁经营的阳光100以及中体奥林匹克花园，都在2007年加紧了地产项目的全国布局。目前，阳光100在全国12大城市完成了19个项目的开发，其中二三线城市的比例高达90%以上；从广州走向全国的奥林匹克花园倚靠独特的品牌输入模式，完成了16个省市，共49个项目的战略布局，是地产企业在二三线城市发展的成功典范。

　　地产大鳄们自然不遑多让，王石一边审视过度扩张的风险，一边加快万科进军二三线城市的步伐，已经形成了珠三角、长三角、环渤海加成都、武汉的战略布局；坐镇中国南部的碧桂园地产，同样把目光投向了全国。

　　在一线城市难以分得一杯羹的中小地产企业，更是把二三线城市当成了救命稻草。

　　甚至连外资地产巨头也闻风而动。香港地产巨鳄恒基兆业，在2007年完成了在西北和东北多个二三线城市的圈地和考察，该公司执行董事张方明表示，恒基兆业在内地的战略布局中，二三线城市将继续占有很大的比重；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。

　　但是值得警醒的是，二三线城市迎接地产企业的绝不仅仅是鲜花和掌声，其中蕴藏的各种风险依然不容忽视。

　　首当其冲的是对城市居民容量和购买力的充分评估，同国际化的一线城市吸引来自各地的房产投资者不同，绝大多数二三线城市住房都是本地居民自住消费，销售周期可能过长，存在着资金回笼过慢的现实风险；

　　人脉资源更是不容忽视，强龙难压地头蛇，对于二三线城市来说，往往本土开发商和政府都有着良好的关系，外地开发商如果想取得和当地开发商的竞争优势，获取政府人脉资源是先决条件，在政府换届时是能否取得优惠政策的延续更是充满了不确定性；

　　能否在项目建设中做到和当地文化的融合，获取当地居民的认可也越来越重要。受气候与地域特点、历史沿革、文化习惯等影响，房地产开发具有鲜明的地域特征，如何突破地域限制，针对南北、东西区域存在的差异是地产企业的必修课。中体奥林匹克花园副总经理史明曾经和笔者分享了一个小故事：在充满小资情调的成都，一个实力并不强大的开发商牢牢抓住了人们的消费心理，结合当地文化并按照艺术品的要求去盖楼，立刻得到了当地居民热烈的追捧，该地产企业也得以一举成名；

　　当然最重要的还是要有足够的资金实力，房地产企业看中的是二三线城市的成本优势，而地方政府看中的是开发商的资金实力以及就业和安居的保证，如果开发商大肆囤地而造成资金链危机，在明年货币从紧的政策下，反而会遇到生存之忧。

　　风险虽在，机遇犹存。种种迹象表明，2008年，生存和发展的冲动让地产企业在二三线城市混战的势头依然不会减缓。对于房地产企业来说，如果不进行充分的风险评估，二三线城市也许很快就会从可口的奶酪变成烫手的山芋。

　　未婚女青年推高房价？牛市→拐点？

　　整个2007年，有关房价涨跌的争论从来没有停止过。面对无法遏制的房价"牛市"，万通地产董事局主席冯仑甚至抛出了"未婚女青年推高房价"的言论，虽然是一句调侃，但至少说明了人们对房价持续上涨的无奈。

　　直到2007年年末，随着中央发出强烈的调控信号，部分一线城市的房地产市场发生了波动。上海和广州的房价出现下调；北京房价上涨势头减缓，交易量萎缩；尤其是深圳，房价不仅下挫，二手房交易量更是倒退十年，比起几个月前创造的房价神话，恍如隔世。

　　于是，沉寂许久的"拐点"说再度复苏，成为了2007年末房地产界毋庸置疑的热门词汇。拐点是实景还是幻象?房价是真跌还是假摔?一时间网络上各种观点此起彼伏。

　　在讨论是否出现拐点之前，我们首先需要明确的是究竟什么是拐点？

　　其实对于开发商来说，房价的波动、融资的困难、市场需求的减少都可以称之为拐点；对于炒房者来说，针对炒房的种种政策限制，炒房收益的减少也可以称之为拐点；而中央政府认为房价从猛涨回归理性，房地产市场从发展过快到保持稳定，中低收入者能获得住房需求的满足就是出现了理想的拐点；普通消费者却无暇顾及什么是真正意义上的拐点，只要在自己能承受的价格范围内买到合适的住房就会心满意足。因此针对房地产市场，上涨速度快慢变化，消费群体组成变化，消费环境变化政策环境变化，投资观念变化直接都会影响房地产市场的走势，从而出现拐点。对拐点出现的不同心理预期，也让观点上的分歧不足为怪。

　　单纯对于房价来说，北京、上海、深圳、广州等一线城市由于投资性需求受到遏制，房地产企业受到从紧货币政策影响加紧住房建设和供应，房价理应出现起伏；而在广大的二三四线城市，买房自住的刚性需求占有很大的比重，受政策影响不大，房价依旧会保持平稳。更为重要的是，历史经验表明，我们永远不要轻视了奥运经济的拉动作用，更要看到中国经济高速发展的良好预期。

　　目前住房消费的刚性需求主要是买房结婚的年轻人和迫切想改善住房条件的普通消费者。随着开发商为解决资金瓶颈增加住房供应和炒房团规避降价风险的适时抛售，再加上中央对保障型住房的重视，市场上的供应量势必增加。如果供求恢复相对平衡，房价回调到消费者所能承受的心理预期，持观望态度的潜在消费者会毫不犹豫地加入购房大军。万科近期在广州降价开盘的项目，刚一开盘马上销售一空，这就是最新的例证。更加不容忽视的是国人的从众心理，别人买我也买，一旦购房大军进一步壮大，房价甚至很可能出现报复性上涨。

　　事实上，如果中央的调控手段能保证宏观经济的平稳运行，开发商既能生存又能多为老百姓多造房子，国家增加两限房、经济适用房和廉租房的供应，并且实现房地产市场的交易完全透明化，房地产市场回归理性并非一种奢望。