春节前，正是业主入住高峰期，那么如何签订物业服务合同就成了业主首先面临的问题之一。本期服务版就在这一环节上为你支招解惑。

不要忽略示范文本参考价值

合同范本虽不是样本，但相对比较规范和全面，对购房者具有一定的指导意义。

去年５月２０日，北京市第一个《物业服务合同示范文本》出台，该文本适合本市所有已成立业主大会的居住小区。但据记者了解，在实际操作中，借鉴和参考这个示范文本的小区并不是很多。

据记者了解，该示范文本在制定过程中充分依照了《物业管理条例》，并征求了多方意见，因此在物业服务项目、费用、质量及双方权利义务、合同变更和解除约定、违约责任等方面对业主还是很有指导意义。

据了解，合同范本虽然不是样本，但相对而言比较规范和全面，在此框架下根据小区的具体情况做一些不违反相关规定的补充和修改就可以了。

提示：在一般情况下，尤其是在业主和业委会都对物管服务了解不深的情况下，可依照这个示范文本与物管公司逐条协商合同条款。集体请律师指导签合同。

降低后期维权成本

合同作为一种细化文本，衡量其是否规范、全面的标准之一是看合约条款有无细化。有些律师认为，物管合同是一个非常专业和细化的文本，但目前开发商和业主委员会都不注重请专业律师参与到合同文本的制定中来。这导致后期合同文本问题频出，因为细节没约定好而造成业主陷入困境的事情屡见不鲜。

提示：如果觉得律师费太高，不妨采用团队的方式聘请律师，这样可以平摊律师费，降低个人的咨询成本。

密切关注物业费新动向

物业费基准价有望降至每月每平方米９角，上浮幅度可能由２０％降至１０％。去年十一正式施行的《物业服务收费明码标价规定》显示，物业公司可采取公示栏、收费清单、多媒体终端查询等方式实行明码标价。从去年１０月１日起，居民也可拨打物业管理价格举报电话１２３５８。

去年４月份公布的《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》两次向社会公众征询意见，最终结果近期将公布。在修改稿中，普通住宅物业服务收费基准价标准为每月每平方米０．９元，物业公司在提供相关服务后还可收取安全防范设施设备日常运行维护费０．１元／平方米·月，消防设施设备日常运行维护费０．１元／平方米·月，三项相加后，物业费基准价为１．１元／平方米·月。经济适用住房的物业收费仍为每月每平方米０．５５元。

此外，修改稿还有两个主要变化。一是将物业收费基准价向上浮动幅度由最高２０％降为１０％；二是一层电梯住户只需交纳占电梯费３０％的电梯维护费用。如果这些修改条款通过了听证会，业主就可以此为标准签订物管合同。

另外，新物业收费办法还将大中修费纳入了公共维修基金，避免了过去二者的重复收费。据市发改委某负责人日前透露，修改稿拟把外墙清洗费从物业费中剥离出来，纳入公共维修基金。这些新规定都将在近期举行的价格听证会上得到确定。

提示：业主可以登录国家建设部网站和北京市国土资源和房屋管理局网站查询所有相关政策规定。

相关链接物业管理服务标准摘选）２００３年１１月，北京市国土房管局公布了修订后的《北京市居住小区物业管理服务标准》。修订后的服务标准着重强调了小区物业应建立起应对各种：共突发事件的处理机制和预案。服务标准共分为综合管理、停车管理、电梯、绿化等十个方面的内容，涉及业主生活的方方面面。本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。该标准从２００３年１２月１日起实施。

小区绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

 

小区保洁

小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：１．有健全的保洁制度；２．设定垃圾集纳地点，并对垃圾进行管理；３．每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫；４．对楼梯间等设施进行一周一次清扫；５．按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，６．在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，７．发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

物业收费办法

从２００４年开始，物业服务收费将告别政府统一定价的模式，各物业公司可以根据自身物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由国家发展和改革委员会和建设部２００３年１１月１３日发布的《物业服务收费管理办法》对物业收费方式、物业成本计算标准等做了规定。

物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。

《物业服务收费管理办法》于２００４年１月１日起执行，原《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》同时废止。考虑周全，

别成了“月光族”操作篇 之费用除了购房款以外，购房还要缴纳各种费用，您一定要考虑周全，以免买房后成了“月光族”，囊中羞涩，造成尴尬。

１．契税及代办费

开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过１０００元。客户也呆委托第三方如律师事务所来办理。

２．公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。

３．装修××费

装修管理费、装修押金，装修工人制证费、装修垃圾清运费等等。关于是否收装修管理费，押金和装修工人制证费的问题，争议最大。

专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却不妥的。一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。

押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。

装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即１９６号文件规定为２０元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。

４．物业费

一年物业管理费，物业管理费和水电保证金北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。

普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

５．停车费

对于停车费，目前北京市只是在１９６号文中规定，普通小区地面车位每月为１５０元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。

至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于１元／４小时的社停车场标准，并应出具正式发票。

目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。

６．面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。