初来重庆，就听说了一个被争论了多年，仿佛还将被争论多年的话题“南北滨江路之争”，我知道，其实还有沙滨路也零星的参与其中，可能因各方面的资本与两大滨江路的差距太大而声音渐小，南北滨江路之争继续进行着，大有不争高低誓不休的趋势。
因鹏润蓝海所处北滨路，而在刚来重庆向朋友请教的时候，他们都多次都给我提醒：“小心南滨路，他是你的一个强大的竞争对手。”一年以来，通过对南北滨江路的逐步了解，和详细的剖析，发现：
1、南滨路的发展、逐渐成熟有着与城市人文风情相适应的时机，通过商业繁荣带动版块价值提升，在住宅市场发展的效率上与其商业发展相映生辉；
北滨路的沉默、蠢蠢欲动有着本区域发展重点的原因，力图通过CBD商务发展带动版块价值，其与目前的住宅市场开发相匹配的效率较低。
因此，商业带动住宅市场与商务带动住宅市场发展的效率反映，周期不尽相同，这是目前南北滨江路发展态势、表现大不同的地方。
2、南滨路因其住宅市场与商业能形成一种相互促进的高效率发展，并在发展前期得到了当地政府的大力扶持，同时，以线（沿线餐饮娱乐企业）带面的发展模式使其在经历了换手洗盘之后，活力和生机被充分激发，目前发展速度不可小视。
北滨路的功能定位早在两三年前就已确定，但其各段功能的建设发展却极不均衡，以点（江北CBD）带面的策略使其发展速度大受影响。沿线项目依托与观音桥商圈的距离来获取各自发展的空间。
因此，受两条滨江路在定位思路上、发展方向上、发展策略上是否一致，住宅市场发展与其各自重点发展领域是否最大效率的匹配的原因，南北滨江路发展本来就不在同一起跑线上，或者说，两者不在同一竞争层面上。
3、南滨路从目前的地块整体属性上来看，进深较短，缺乏一个向纵深发展的物理条件，在经历了一个快速发展的时期之后，后劲可能会受到业态定位的限制，其后续发展速度会进入一个相对平稳的时期。
北滨路在受到CBD建设、发展成熟时期长的影响，发展缓慢，幸运的是，北滨路交通网络完善，观音桥商圈在经过了二年来自各方面重点培育，勇担起了稳定北滨路的重任，并以观音桥为中心向周边扩散的迹象，其作用可以说是出乎了政府最早打造此商圈的预料。北滨路在经历一个较长期的沉寂后，受CBD建设周期的影响，其发展态势仍不会因沿线各大开发商的开发有根本性的改变。
因此，两条滨江路在地块属性上的不同、交通网络上的不同、区域发展支撑点的不同，决定了南北滨江路在各时期的发展速度不同、发展先后不同。
就目前情况来看，南滨路将在目前基础上不断积蓄发展能量，通过沿江后侧纵深地带开发进程的加快发展，达到下一阶段“大南滨”区域价值质的提升；
从北滨路整体发展态势来说，仍将延续目前较为缓慢、分散的发展态势，通过观音桥商圈的发展延伸来获取生存的营养，而全线繁荣则需要CBD建设是否有质的进展、北滨路各段业态定位是否最终确定并取得全面发展为标志。