美国房地产开发营运模式
John.S.Gallagher[约翰·盖勒格/美国最大的房地产公司/PULTE公司前总裁]
普尔蒂公司是美国排名第一的房地产开发商。普尔蒂公司以其独特的理念和卓越的操作流程,取得了自建公司以来连续220个季度(55年)没有一个季度亏损的辉煌业绩。2004年又由美国J.D.Power评选成为全美客户满意度最佳房地产开发商。普尔蒂公司的经验代表了美国房地产开发营运模式最精华的部分。
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资本运作要注重效率----访美国Pulte公司前总裁盖勒格
近期，记者得到消息，美国著名房地产Pulte公司前总裁盖勒格来华，据说他是为了发展在华相关房地产项目而提出提前退休的，在中国考察了众多企业，给包括万科、绿城在内的多家业内名企将进行的培训颇受好评，近日，本报记者就目前我国房地产企业在资金运营方面经验不足的情况，对他和他在华机构进行了专访。
中国房地产报：在中国，很多房地产企业都在考虑如何使用好资金的问题，Pulte公司在这方面积累了哪些经验？
盖勒格：资金营运管理和土地购买运作，这是一个房地产开发商来说最基本的业务范畴。在资金的运作过程中，我们非常强调使用的效率，强调资金的时效性，也就今天的一块钱要比明天的一块线要值钱得多。我们会对资金的运用以投资回报（ROI）和经济附加值数量（EVA）等方式进行管理。我们会对每一个不同的地区的房地产公司限定不同的ROI指标，并对它们进行考核，从而决定哪一个地区和哪一个分片市场的营运效率最高。
比如,我们在考核一个房地产企业或一个房地产项目的实际效益的时候,我们并不简单地查看它的盈利多少,我们会把他们的盈利水平与他们在相同时间内资金占有情况一同来考察.这就是为什么要用ROI加EVA两项指标一同来考察盈利水平.
ROI由如下公式来表示:
税前利润
-------------
平均资金结余
EVA由如下公式来表示:
税前利润--使用资金的可预期成本
注意,以上两个指标都把盈利水平与资金的使用情况联系在一起.不仅如此,我们还会根据具体情况对每一个地区,每一个不同的项目限定目标ROI.这样一来,对每一个地区和每一个项目的总裁和经理就不单纯考核他们的盈利水平,同时考核他们的资金运转情况.房地产行业是一个资金密集形行业,他们的运作往往会占用大量的资金,如以银行贷款为例,如能减少一天的资金占用,就能节省很大的开支.因此,给每一个地区和每一个项目限定目标ROI,就能促使他们千方百计地改善经营管理.这里面有很多内容.其中一项就是努力加速资金流转.在利润水平不变的情况下,减少使用资金的成本开支同样能达到很好的ROI和EVA.
中国房地产报：听说您对中国房地产行业进行深入观察之后，提出的观点受到房地产企业家们的好评，能否介绍一下您对引进境外资金的看法？
盖勒格：影响中国建造业增长的另一个主要问题是，境外资金在中国投资。我们都知道，资本和土地是住宅业的两大主要方面，是无法回避的。中国仍保持着爆炸性的增长速度，房屋将是需求远大于供给，因此将需要有更多的资本。其结果是更多的海外投资者，无论它们是银行、投资银行还是建筑公司，将寻找在贵国投资的机会。但必须使中国建造新房屋的工艺、步骤和商业惯例正规化，才可能减少在中国资本市场投资的预知风险和实际风险。可以采用可行性研究这一环节，对住宅项目方案进行规划。可行性研究包括项目的每一个细节，投资群体可以对这些细节有清楚的了解和领会。可行性研究这个环节要求考虑到透明度的完整性和期望值的可设定性。需要对这些做清楚的说明，并达到确定性的要求。这一环节还使中国的住宅建造商了解美国的市场，使中国公司能够以极大的自信向美国投资。这个环节足以保护任何情况下的所有商业参与者，使投资者在其它领域寻找机会。
中国房地产报：近两年，中国的一些先进企业提出了住宅定制概念，Pulte对住宅建造过程的要求也是非常严格的，企业对于资本的运作是否可以认为，实际上是对资金在运用过程中的统筹规划？
盖勒格：美国房地产公司一开始就注意批量化、规模化与工厂化生产的尝试。普尔蒂自很早就注重这方面的努力。普尔依然先生本人很早就注重将底特律流水线生产汽车的原则来生产房屋。今天，美国房地产建筑中的90%以上的程序或多或少地在与及到以工厂化生产的零部件打交道。
因此，必须强调加工计划、工艺、量化和工艺改进的重要性，以及这些行为是如何影响生意的，还有这些行为对资本的影响。我们都知道并且懂得资本和时间呈动态关系。一个人可能投资了五十万美元，一年后收回。但是，如果是在六个月内收回了同样数量的投资，那么这五十万美元实际上起到了一百万美元的作用。通常情况下，尽管我们经常认为“传统方法”，即单向建筑或土地开发是最好的方法，并且感到满意，但我们并不是真正地知道这些，除非我们对这些行为环节进行量化并寻找改进这些环节的方法。因此，由于与资本有关，各环节使用的动态效率及其对时间效率和成本效率的影响可以总结为下面的说明：资本使用受时间的约束，时间受工艺改进的约束，工艺改进受工艺稳定性的约束，工艺稳定性受工艺量化的约束。这是非常重要的一点，同时它又成了另外一个领域，在这个领域中我们知道我公司可以在产业增长的过程中提供帮助，提高收益率。
Pulte住宅公司具有50多年历史，拥有9400名员工，业务涵盖美国、阿根廷、墨西哥和波多黎各等40多个市场，是目前美国最大的住宅建造商之一，通过与DelWebb公司合并，它还成为美国主要的成人社区建筑商。目前普尔蒂住宅公司共计建造了约30万套的房屋，平均每天销售的房屋收入比大多数建筑商一年的销售额还要多，并跻身于全球财富500强，享有“美国最佳建筑商”之美誉。
Pulte住宅抵押公司，为消费者提供完善的服务并提供各种各样的抵押种类，满足普尔蒂住宅公司在全国的客户融资需求。从许多方面来看，住宅业是一个具有独特性同时又非常特殊的行业。这是一个综合性的行业，不断发展。它提供了人类最基本的需求之一。我们是任何强大增长经济中的中心群体，它产生了数十亿元的税收、上百万工人的就业，并为我们各自所在国提供了整体上的稳定。它是所有强有力经济增长的基础。为使中国在住宅产业上发挥最大潜力，我们的工作是一项非常光荣的工作，我们必须培育各自在国家和行业上的合作。
当然，根据我在一些国家的经验，得到的结论有两方面。首先，和美国国内的许多其它住宅建造商一样，普尔蒂(Pulte)公司不愿意向国外投资。这主要是因为缺乏经济上的一致性，导致在与财务和风险相关的问题上有不确定性。其次，因被抑制的需求在房屋建造方面所产生的能量与巨大潜力，大公司主要是预见不到。我在担任普尔蒂国际公司总裁期间，墨西哥与所有南美国家在此问题上的需求远不能和中国建造新住宅的机会相比。因此，2002年年底我辞去了在普尔蒂的职务，为的是用更多的时间了解中国，了解应如何去弥合我们两国之间的差距。
John.S.Gallagher[约翰·盖勒格/美国最大的房地产公司/PULTE公司前总裁]
普尔蒂公司是美国排名第一的房地产开发商。普尔蒂公司以其独特的理念和卓越的操作流程,取得了自建公司以来连续220个季度(55年)没有一个季度亏损的辉煌业绩。2004年又由美国J.D.Power评选成为全美客户满意度最佳房地产开发商。普尔蒂公司的经验代表了美国房地产开发营运模式最精华的部分。
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近期，记者得到消息，美国著名房地产Pulte公司前总裁盖勒格来华，据说他是为了发展在华相关房地产项目而提出提前退休的，在中国考察了众多企业，给包括万科、绿城在内的多家业内名企将进行的培训颇受好评，近日，本报记者就目前我国房地产企业在资金运营方面经验不足的情况，对他和他在华机构进行了专访。
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盖勒格：资金营运管理和土地购买运作，这是一个房地产开发商来说最基本的业务范畴。在资金的运作过程中，我们非常强调使用的效率，强调资金的时效性，也就今天的一块钱要比明天的一块线要值钱得多。我们会对资金的运用以投资回报（ROI）和经济附加值数量（EVA）等方式进行管理。我们会对每一个不同的地区的房地产公司限定不同的ROI指标，并对它们进行考核，从而决定哪一个地区和哪一个分片市场的营运效率最高。
比如,我们在考核一个房地产企业或一个房地产项目的实际效益的时候,我们并不简单地查看它的盈利多少,我们会把他们的盈利水平与他们在相同时间内资金占有情况一同来考察.这就是为什么要用ROI加EVA两项指标一同来考察盈利水平.
ROI由如下公式来表示:
税前利润
-------------
平均资金结余
EVA由如下公式来表示:
税前利润--使用资金的可预期成本
注意,以上两个指标都把盈利水平与资金的使用情况联系在一起.不仅如此,我们还会根据具体情况对每一个地区,每一个不同的项目限定目标ROI.这样一来,对每一个地区和每一个项目的总裁和经理就不单纯考核他们的盈利水平,同时考核他们的资金运转情况.房地产行业是一个资金密集形行业,他们的运作往往会占用大量的资金,如以银行贷款为例,如能减少一天的资金占用,就能节省很大的开支.因此,给每一个地区和每一个项目限定目标ROI,就能促使他们千方百计地改善经营管理.这里面有很多内容.其中一项就是努力加速资金流转.在利润水平不变的情况下,减少使用资金的成本开支同样能达到很好的ROI和EVA.
中国房地产报：听说您对中国房地产行业进行深入观察之后，提出的观点受到房地产企业家们的好评，能否介绍一下您对引进境外资金的看法？
盖勒格：影响中国建造业增长的另一个主要问题是，境外资金在中国投资。我们都知道，资本和土地是住宅业的两大主要方面，是无法回避的。中国仍保持着爆炸性的增长速度，房屋将是需求远大于供给，因此将需要有更多的资本。其结果是更多的海外投资者，无论它们是银行、投资银行还是建筑公司，将寻找在贵国投资的机会。但必须使中国建造新房屋的工艺、步骤和商业惯例正规化，才可能减少在中国资本市场投资的预知风险和实际风险。可以采用可行性研究这一环节，对住宅项目方案进行规划。可行性研究包括项目的每一个细节，投资群体可以对这些细节有清楚的了解和领会。可行性研究这个环节要求考虑到透明度的完整性和期望值的可设定性。需要对这些做清楚的说明，并达到确定性的要求。这一环节还使中国的住宅建造商了解美国的市场，使中国公司能够以极大的自信向美国投资。这个环节足以保护任何情况下的所有商业参与者，使投资者在其它领域寻找机会。
中国房地产报：近两年，中国的一些先进企业提出了住宅定制概念，Pulte对住宅建造过程的要求也是非常严格的，企业对于资本的运作是否可以认为，实际上是对资金在运用过程中的统筹规划？
盖勒格：美国房地产公司一开始就注意批量化、规模化与工厂化生产的尝试。普尔蒂自很早就注重这方面的努力。普尔依然先生本人很早就注重将底特律流水线生产汽车的原则来生产房屋。今天，美国房地产建筑中的90%以上的程序或多或少地在与及到以工厂化生产的零部件打交道。
因此，必须强调加工计划、工艺、量化和工艺改进的重要性，以及这些行为是如何影响生意的，还有这些行为对资本的影响。我们都知道并且懂得资本和时间呈动态关系。一个人可能投资了五十万美元，一年后收回。但是，如果是在六个月内收回了同样数量的投资，那么这五十万美元实际上起到了一百万美元的作用。通常情况下，尽管我们经常认为“传统方法”，即单向建筑或土地开发是最好的方法，并且感到满意，但我们并不是真正地知道这些，除非我们对这些行为环节进行量化并寻找改进这些环节的方法。因此，由于与资本有关，各环节使用的动态效率及其对时间效率和成本效率的影响可以总结为下面的说明：资本使用受时间的约束，时间受工艺改进的约束，工艺改进受工艺稳定性的约束，工艺稳定性受工艺量化的约束。这是非常重要的一点，同时它又成了另外一个领域，在这个领域中我们知道我公司可以在产业增长的过程中提供帮助，提高收益率。
Pulte住宅公司具有50多年历史，拥有9400名员工，业务涵盖美国、阿根廷、墨西哥和波多黎各等40多个市场，是目前美国最大的住宅建造商之一，通过与DelWebb公司合并，它还成为美国主要的成人社区建筑商。目前普尔蒂住宅公司共计建造了约30万套的房屋，平均每天销售的房屋收入比大多数建筑商一年的销售额还要多，并跻身于全球财富500强，享有“美国最佳建筑商”之美誉。
Pulte住宅抵押公司，为消费者提供完善的服务并提供各种各样的抵押种类，满足普尔蒂住宅公司在全国的客户融资需求。从许多方面来看，住宅业是一个具有独特性同时又非常特殊的行业。这是一个综合性的行业，不断发展。它提供了人类最基本的需求之一。我们是任何强大增长经济中的中心群体，它产生了数十亿元的税收、上百万工人的就业，并为我们各自所在国提供了整体上的稳定。它是所有强有力经济增长的基础。为使中国在住宅产业上发挥最大潜力，我们的工作是一项非常光荣的工作，我们必须培育各自在国家和行业上的合作。
当然，根据我在一些国家的经验，得到的结论有两方面。首先，和美国国内的许多其它住宅建造商一样，普尔蒂(Pulte)公司不愿意向国外投资。这主要是因为缺乏经济上的一致性，导致在与财务和风险相关的问题上有不确定性。其次，因被抑制的需求在房屋建造方面所产生的能量与巨大潜力，大公司主要是预见不到。我在担任普尔蒂国际公司总裁期间，墨西哥与所有南美国家在此问题上的需求远不能和中国建造新住宅的机会相比。因此，2002年年底我辞去了在普尔蒂的职务，为的是用更多的时间了解中国，了解应如何去弥合我们两国之间的差距。