赵晓
裤子对于中国房地产市场来说，就是产权制度。如果一个人只穿上衣，不穿裤子，我们不能说这个人没有穿衣服，因为他的确穿了上衣，然而因为最关键的地方裸露着，我们会说这个人穿衣严重不符合标准，甚至干脆宣布他属于“没穿衣服”一类。中国房地产市场也是这样。尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及到房地产市场的基础制度——产权制度变革。产权乃市场的基础和根本，在中国房地产没有建立起现代产权制度之前，中国房地产市场仍是个没有穿裤子的市场，而这样的“市场化”也会出现严重的问题。
现在，中国生产要素(土地、资金)市场化远远谈不上。不仅资金仍被政府牢牢控制，与工业化、城市化相关的土地也仍被政府控制，其表现就是全国人民要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购买。其结果是中国的工业化和城市化都完全可以在政府的主导下，以最大程度降低成本以及获取政府收益的方式加快进行，但不免以农村和城镇居民的收入与财富损失为代价，从而出现经济增长速度越来越快，但人民群众离美好生活越来越遥远这样与科学发展观、和谐社会构建相背离的结局。
最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问、讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是前面所提到的：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美好人居生活的目标却越来越遥远。
笔者发现，在美国的大部分地方，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。
笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现收入相对于新房的购买能力非常恒定。也就是说，近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。
要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的别墅区的“别墅”，大多按美国的标准只能称作“独栋(house)”，因为根本没有足够的花园面积。然而，即便这样的“别墅”，已经让普通中国人根本不敢想象，并且越来越不敢想象。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过了居民收入增长的速度，中国目前只有30%的人有能力购买合适的新房，70%-80%的人无力购买新房，而按目前这样的趋势，所必然导致的结局是，中国普通居民将越来越买不起合适的住房，以住房为标准，其离美好生活目标的距离只能是越来越远。
中国统计年鉴提供的权威数据显示，中国的房价收入比一直保持在较高的水平，北京和上海的房价收入比在近几年一直保持在10倍以上，远远超出了5-8的合理范围。中国的增长速度不慢，改革开放以来近30年的增速超过9.5%，而近年来甚至表现出越来越快的趋势。然而，由于在许多地方，房价的增长速度大大超过了GDP增长速度，也超过了居民收入的增长速度，结果就是，普通老百姓越来越买不起大房子，越来越买不起好房子了。
何以美国人民实现美好人居如此容易，中国人民却是大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释。其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，致使中国的住房发展长期欠账，所以存在着一个历史的欠账。其二，是当前中国人的收入水平太低，因此还无法达到美国的住房消费水平。
显然，第一个解释是有道理的。然而，第二个解释并没有太大的道理。因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此巨大的变化，尤其是不应该出现差距越来越大的变化。
住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的一个关键原因正是与不穿裤子的中国房地产市场相关的土地供应不足。
最近，笔者所带领的课题组对中国房地产调控政策效果的实证分析结果发现，我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关，第t期土地价格指数改变1个单位，第t期房地产价格指数将同向变化约0.5个单位。因此，紧收的土地政策必然会加速土地价格的增加，控制土地价格的政策将抑制房地产价格指数的上涨，合理控制土地价格的土地政策可以影响土地价格，再影响房地产价格指数。土地价格指数正向影响房地产均价，多数土地政策又可以直接调节土地价格，因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。
而我国目前的基本土地制度及政策就是，即便在流动性已经严重过剩从而对房地产需求暴涨的时候，政府依然将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点，如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设住房保障体系，但在这一最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。
我们知道，全世界成熟市场经济下的房地产制度都是以私人产权为基础的，如此才有了供应的放开，有了供需平衡。然而，中国房地产发展走的并不是成熟市场经济的道路，而是香港殖民地制度下奇怪的“勾地”模式。如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策，那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想，中国人离美国式的美好人居生活只能越来越遥远。
所以，中国的发展必然到了从根本上改变土地制度与政策的时候了，中国房地产必须穿上裤子。怎么改？笔者前几年就谈到过，土地的现代产权制度必须建立，多样化的土地供应势在必行。中国房地产的发展只有在土地私有化的基础上推进，才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式，只有建立在私有土地制度上，建立在大量的、开放的土地私人供应的基础上，才能实现健康、良性的发展。以中国的人地资源条件，也许中国人民最终仍然不太可能像美国人那样普及化地住上漂亮的别墅，但住房条件的日益改善而不是与理想人居目标越来越远却是必定的。
这意味着中国将在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“联产承包责任制”)之后，启动第三次土地革命(“现代土地产权制度”)。这意味着在物权法颁布之后，中国的土地制度终将发生根本性的变化，诸如小产权房能否放开之类的争论将成为历史。这也意味着，中国将真正走上“和谐地产”发展之路，而不是让房地产发展继续成为影响社会和谐以及政府总理痛心的主要领域。
裤子对于中国房地产市场来说，就是产权制度。如果一个人只穿上衣，不穿裤子，我们不能说这个人没有穿衣服，因为他的确穿了上衣，然而因为最关键的地方裸露着，我们会说这个人穿衣严重不符合标准，甚至干脆宣布他属于“没穿衣服”一类。中国房地产市场也是这样。尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及到房地产市场的基础制度——产权制度变革。产权乃市场的基础和根本，在中国房地产没有建立起现代产权制度之前，中国房地产市场仍是个没有穿裤子的市场，而这样的“市场化”也会出现严重的问题。
现在，中国生产要素(土地、资金)市场化远远谈不上。不仅资金仍被政府牢牢控制，与工业化、城市化相关的土地也仍被政府控制，其表现就是全国人民要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购买。其结果是中国的工业化和城市化都完全可以在政府的主导下，以最大程度降低成本以及获取政府收益的方式加快进行，但不免以农村和城镇居民的收入与财富损失为代价，从而出现经济增长速度越来越快，但人民群众离美好生活越来越遥远这样与科学发展观、和谐社会构建相背离的结局。
最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问、讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是前面所提到的：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美好人居生活的目标却越来越遥远。
笔者发现，在美国的大部分地方，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。
笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现收入相对于新房的购买能力非常恒定。也就是说，近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。
要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的别墅区的“别墅”，大多按美国的标准只能称作“独栋(house)”，因为根本没有足够的花园面积。然而，即便这样的“别墅”，已经让普通中国人根本不敢想象，并且越来越不敢想象。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过了居民收入增长的速度，中国目前只有30%的人有能力购买合适的新房，70%-80%的人无力购买新房，而按目前这样的趋势，所必然导致的结局是，中国普通居民将越来越买不起合适的住房，以住房为标准，其离美好生活目标的距离只能是越来越远。
中国统计年鉴提供的权威数据显示，中国的房价收入比一直保持在较高的水平，北京和上海的房价收入比在近几年一直保持在10倍以上，远远超出了5-8的合理范围。中国的增长速度不慢，改革开放以来近30年的增速超过9.5%，而近年来甚至表现出越来越快的趋势。然而，由于在许多地方，房价的增长速度大大超过了GDP增长速度，也超过了居民收入的增长速度，结果就是，普通老百姓越来越买不起大房子，越来越买不起好房子了。
何以美国人民实现美好人居如此容易，中国人民却是大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释。其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，致使中国的住房发展长期欠账，所以存在着一个历史的欠账。其二，是当前中国人的收入水平太低，因此还无法达到美国的住房消费水平。
显然，第一个解释是有道理的。然而，第二个解释并没有太大的道理。因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此巨大的变化，尤其是不应该出现差距越来越大的变化。
住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的一个关键原因正是与不穿裤子的中国房地产市场相关的土地供应不足。
最近，笔者所带领的课题组对中国房地产调控政策效果的实证分析结果发现，我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关，第t期土地价格指数改变1个单位，第t期房地产价格指数将同向变化约0.5个单位。因此，紧收的土地政策必然会加速土地价格的增加，控制土地价格的政策将抑制房地产价格指数的上涨，合理控制土地价格的土地政策可以影响土地价格，再影响房地产价格指数。土地价格指数正向影响房地产均价，多数土地政策又可以直接调节土地价格，因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。
而我国目前的基本土地制度及政策就是，即便在流动性已经严重过剩从而对房地产需求暴涨的时候，政府依然将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点，如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设住房保障体系，但在这一最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。
我们知道，全世界成熟市场经济下的房地产制度都是以私人产权为基础的，如此才有了供应的放开，有了供需平衡。然而，中国房地产发展走的并不是成熟市场经济的道路，而是香港殖民地制度下奇怪的“勾地”模式。如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策，那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想，中国人离美国式的美好人居生活只能越来越遥远。
所以，中国的发展必然到了从根本上改变土地制度与政策的时候了，中国房地产必须穿上裤子。怎么改？笔者前几年就谈到过，土地的现代产权制度必须建立，多样化的土地供应势在必行。中国房地产的发展只有在土地私有化的基础上推进，才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式，只有建立在私有土地制度上，建立在大量的、开放的土地私人供应的基础上，才能实现健康、良性的发展。以中国的人地资源条件，也许中国人民最终仍然不太可能像美国人那样普及化地住上漂亮的别墅，但住房条件的日益改善而不是与理想人居目标越来越远却是必定的。
这意味着中国将在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“联产承包责任制”)之后，启动第三次土地革命(“现代土地产权制度”)。这意味着在物权法颁布之后，中国的土地制度终将发生根本性的变化，诸如小产权房能否放开之类的争论将成为历史。这也意味着，中国将真正走上“和谐地产”发展之路，而不是让房地产发展继续成为影响社会和谐以及政府总理痛心的主要领域。